合肥楼市急刹车,还能买吗?

还是房子太多了

一万亿是个坎,截至今日全国GDP“万亿俱乐部”成员扩至22个,安徽合肥和山东济南的“万亿争夺战”,以1月26日,合肥报业的一张喜报暂告一段落。

早在月初就传言合肥也将跨入“万亿俱乐部”,然而官方却极其的不自信,让这座近乎被人们遗忘的城市,狠狠地刷了一波存在感。

A官方前脚报道,B官方后脚发声明:《破万亿的说法极其不准确,GDP还没算出来》,短短百来字,用词却极为犀利:“极不准确”、“很不严肃”、“很荒唐”……颇有热锅下油之势。

不过几天而已,又是声明打脸,又是喜报通告,合肥确实再一次成功地吸引了全国人民的关注。

然而,就在此时,合肥住建局联合4部门,发布严厉打击哄抬房价公告,对二手房业主、中介和房企开发商发出了警告。

这是继北上广深严打“炒房”之外的又一城市受重锤,而且还是新一线城市。


01

合肥已经飘了很多年


这个月,已经不是合肥第一次锤楼市了。

1月5日,堵“假离婚”买房漏洞,合肥市房屋交易管理中心也发布消息称:合肥离婚不满两年的购房者,要按原有家庭过房查。

1月12日,中介宣传“办证可以破限买房”,合肥立马声明职业技能等级证书不纳入人才购房资格认定范围,死堵 “人才落户”政策买房漏洞。

短短一个月,合肥能打出这样的组合拳,波荔并不感到意外,原因只有一点:合肥的房价飘太久了,现在的基本面根本扛不住。

2017年新房住宅供大于求,飘!

这一年,合肥市区限购限贷政策出炉,成交量历史新低大跌74%,2成交均价14276元/㎡,相比2016年还上涨了26%。

2018年新房住宅供少于求,再飘!

这一年合肥房管局暂缓高价房源备案,成交回升同比涨幅229%,成交均价14506元/㎡,相比2017年,涨幅约15%。

2019年新房住宅整体供应持平,还是飘!

这一年,合肥看似很稳,但成交量比2018年下降15.7%,成交均价16653元/㎡,同比上涨3%。

2020年供应维稳,依然飘!

这一年,合肥成交的量价都涨上去了,住宅备案成交64834套,环比上涨16.8%,成交均价18811元/㎡,环比上涨13.4%。

(以上数据全部来源新景祥合肥市场研究中心)

而且不止这三年,根据新景祥合肥市场研究中心数据显示,过去10年合肥的新房价格都一路高歌。

而二手房方面,根据贝壳研究院数据显示,年末合肥突然行情翘尾,11、12月二手房均价突破1.8万元/㎡,当月环比增长6.5%。

但这样飘的合肥,其实很没底子,人口、GDP、教育资源这些基本面都不足以支撑这样的数据。


02

合肥基本面薄弱,远输周边省会城市


合肥这两年,一直很不安分。

先是去年合肥在投资圈出圈,刷了一波存在感,私募大佬调侃合肥的领导班子才是最牛的风头机构:

投资京东方液晶面板赚了100多亿;投资长鑫半导体企业上市浮盈1000多亿;投资蔚来汽车结果大众汽车新能源板块落地合肥。

十几年,一下子赚了那么多钱,大家开始把合肥称作“赌城”。

但很快合肥便像赚了大钱的旧地主,生怕别人知道自己有钱,马上回应自己不是“赌城”。

接着“十四五”副中心落地,自贸区落地、长江中游城市群建设牵头又刷了一波存在。

而最近GDP进入“万亿俱乐部”,合肥再刷了一波存在感,不承认自己破万亿。

一个没啥存在感的城市,红红火火刷了几波存在。

但明明投资赚了钱,进入“GDP亿万”俱乐部,被调侃被庆祝都是好事,为何要急着出来否认?

其实归根到底还是合肥底子薄,但房价飘太高,担心被盯上。

根据中国房价行情网数据显示,12月长沙、武汉、郑州、合肥四个中部城市,合肥的新房成交均价达到了18062元/平,超过郑州(17677元/平),长沙(11004元/平)以及武汉(16677元/平)。

(数据时间:1月27日)

而二手房成交的均价,合肥高于长沙、郑州,对比武汉也只低了不到2000元/平

但是长沙、武汉、郑重同为中部城市,房价低于合肥,而基本面指标都比合肥好

人口方面,根据统计公报数据,2015年合肥市常住人口779万人,2019年常住人口818.9万人。

四年时间,人口增量大约为40万,平均每年增长10万,每年都有增长,好像还不错。

所以对比同为中部城市的长沙、郑州、武汉就显得不那么优秀了。

另外,过去四年,常住人口长沙常住人口增长了96.27万,郑州增长了78.3万,武汉增长了60.43万,而合肥只增长了39.9万。

经济方面,合肥在中游城市当中马马虎虎。

2019年合肥市GDP为9409.4亿元,但人家武汉16223亿元,郑州11590亿元,长沙11574亿元。

不仅如此,作为新一线城市,GDP还比不上作为二线城市的泉州、济南。

教育方面,2019年合肥高校的数量(55所)也是垫底状态,长沙57所,郑州62所,对比83所高校资源集中的武汉就更不用说了。

所以合肥现在是人口、GDP、教育都不咋突出,反倒是房价很出类拔萃。

换句话说,就是合肥被高估了,经济体量和人口不足以支撑这样的房价。


03

合肥楼市何去何从?


过去十几年,合肥发展的很快,修地铁,扩学区,牵头城市合作共赢,引进汽车制造行业,招揽科研研究团队。

但事实合肥当前的经济体量和人口还是撑不起合肥现在的房价。

估计这点合肥的领导班子也是看出来了,所以才会陆陆续续相应“房住不炒”的号召,连环出拳。

说实话,这样的拳法对比深圳、上海这波的调控的操作,算轻的了。

按照市场冲浪的尿性,只能一时半会消停一下,等到政策被消化一段时间以后,自然山人又会有妙计。

但缺房住的刚需朋友,可能就要警惕了,因为接盘的概率很大。

目前合肥自己对比周边省会城市不咋的,房价自己跟自己对比,也让人匪夷所思。

根据中国房价行情网数据显示,去年12合肥10个区6个新房挂牌均价比二手房均价高。

现在新房价格比二手房的高虽然是正常的表现,但另一方面也一定程度反映合肥当前的二手市场需求不足,购买力更倾向于买新房。

市场需求不足还体现在另一方面。

表面上看2010-2020年合肥市区住宅供求量数据,合肥市区住宅供求量从2014年开始一直在减少,2018年才稍微回升,随后又回落,而实际上合肥的住宅库存一直都非常多。

根据合肥统计公报数据显示,2015-2019年合肥每年住宅投资金额从778.73亿增长到1242.88亿,这意味着合肥每年在住宅方面的的开发是一直在增多的

与此同时,2015-2017年,商品房施工面积从7199.3万平方米增加到8283.56万平方米。

虽然2018年、2019年合肥的施工面积没有给出来,但从2018年、2019年合肥年末商品房代售面积数量来看,也是在增加的。

施工面积表示开工但是还没有竣工的商品房,这些房源一般两三年内就会上市开售。

竣工面积一般表示已经建成验收可以随时卖的商品房。

这就意味着合肥并不缺房子,相反当前商品房待售量和供应量还很大,未来供应量和待售还有暴增的迹象。

这也说明了合肥在过去5年,楼市成交面积基数是远不及供应的基数,同时也反映出实际上合肥楼市的需求其实是不足的

所以在合肥这样的经济体量和人口量级之下,楼市还存在大量的潜在供应,再加上政策方面的管控,你们认为未来合肥楼市会如何?

一个炒作之都,现在不让炒房,答案在所有人心中!

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