房地产行业周报：估值低位叠加利空出尽，板块配置价值提升，维持“强于大市”评级

机构：西南证券

评级：强于大市

投资要点

近期多家公司发布2020年业绩预告，开发商中南山控股、中南建设、滨江集团以及物管企业中恒大物业、滨江服务业绩表现亮眼。从已发布业绩预告的开发商中，南山控股抓住国内政策机遇，积极推动公募或类REITs的发行，公司控股子公司宝湾物流首次以仓储物流项目发行类REITs产品，总发行规模为18.5亿元，公司实现相应投资收益，预计全年净利润增长在172.6%以上。中南建设、滨江集团由于房地产业务结算规模的增加，全年净利润增长在40%以上。此外，受益于在管服务面积、非业主增值服务和社区增值服务的大幅增长，物管企业中恒大物业全年净利润增长在约180.0%，滨江服务在70%以上。

房地产板块目前处于估值底部，配置性价比较高，高股息率提升投资安全性。从历史数据来看，自2011年以来，申万地产指数平均滚动市盈率16.4X，最大值39.0X，最小值8.0X，当前8.5X，处于历史1.5%分位点；横向对比来看，房地产板块市盈率在各行业中位列倒数第二位，仅高于银行板块。1年期10年期国债收益率是市场无风险收益率的重要指标，自2020年年初开始下调，虽然下半年有所反弹，但处在较低水平，流动性较为宽松。与之相比地产股由于当前的低估值，股息率相比其他金融工具更具有吸引力，逐渐成为价值型投资的代表。根据我们的统计，2019年头部8家房企平均股息率3.7%，高于当前10年期国债收益率约3.1%，地产板块的高股息收益率也提升了板块投资的安全性。

我们认为房地产板块目前阶段性价比较高，建议增配。第一、政策风险信息已充分释放，2020年地产融资明显收紧，银行房地产贷款“两道红线”限制资金供给，房企“三道红线”限制资金需求，我们认为当前股价已充分反映了这些风险预期，板块估值存在修复空间；第二、房企管理层频繁增持表达公司信心，2021年以来，融创、旭辉、金科、世茂等众多房企频繁增持，这一方面反映出公司管理层认为当前股价存在低估，同时也显示了其对于未来业绩的信心；第三、房地产板块目前处于估值底部，当前仅为8.5X，高股息率提升投资安全性。

投资策略与重点关注个股：板块估值近期处于低位，从资金安全性和收益率综合考虑，我们建议适当增配，我们认为当前板块应当关注四条投资主线：1）均衡型的优质房企：万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股等；2）永续经营型的特色房企：龙湖集团、华润置地、新城控股、金地商置等；3）城市更新型的特色房企：龙光集团、佳兆业集团等；4）具有成长性的优质物管企业：永升生活服务、碧桂园服务、金科服务、华润万象生活、宝龙商业等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。