新城悦服务(01755.HK)港股公司首次覆盖报告：内接外拓，至臻至善，增值服务持续发力，给予“买入”评级

机构：开源证券

评级：买入

内接外拓，规模成长，增值业务蒸蒸日上，首次覆盖给予“买入”评级

新城悦服务背靠新城控股，竣工交付高峰期来临，成长性佳，规模效应明显；同时优质物管品牌持续赋能增值服务，未来增长空间可观。此外，公司具备完善的激励机制，持续加深管理层与公司利益的一致性。我们预计公司 2020-2022 年归母净利润 4.16、6.26、9.32 亿元，同比增长 47%、51%、49%，对应 EPS 为 0.51、0.76、1.14 元，当前股价对应 PE 为 34.7、23.0、15.5 倍。首次覆盖给予“买入”评级。

物管服务：盈利能力持续提升，多引擎助推面积增长

（1）成本管控逐步改善，受益于规模效应，公司期间费用率不断下降，带动盈利能力提升，2020H1 物业服务毛利率达 32%，较 2016 年提升 10.6 个百分点。（2） 合管比持续高位，有效保障未来业绩成长。截至 2020H1 公司合约面积超 1.67亿平米，在管面积 7122 万平米，合约/在管居于主流物管公司首位，未来业绩释放有充分保障。（3）多引擎助推面积增长，关联公司新城控股销售规模 TOP10，同时第三方外拓逐步发力，占比稳步提升，从 2016 年的 24%持续提升至 2020H1的 35%。

增值服务多元化发展，加快放量

（1）开发商增值服务，收入主要由新城系项目提供，新城控股迎来竣工高峰期，未来交付项目增长迅猛，开发商增值服务增长可观。（2）社区增值服务，新橙居等五项业务多元化发展，盈利能力优秀，2019 年社区增值服务毛利率 64.3%，为公司各项业务最高。（3）智慧园区服务，2020H1 实现营收 2.08 亿元，同比增长113%，2015-2019 年年复合增长率 121%，有望成为公司新利润增长点。

专业管理团队搭配完善激励机制

公司拥有内部培养、经验丰富的管理团队，并且建立了完善的激励机制，先后三次授出购股权或奖励股份，实现了公司利益与管理层利益的深度绑定。

风险提示：行业销售规模波动加大，外拓业务不及预期，人工成本上行压力。