旭辉控股(00884.HK)牵手彰泰：区域深耕再破局，打开业绩增长极

1月7日，旭辉控股发布了一则备受市场关注的公告，公司和彰泰将按照65%:35%的股权比例成立合营公司，共同拓展在广西的地产开发业务。紧随公告发布后，旭辉的股价接连两个交易日也开始呈现出明显上涨趋势。

新年伊始，旭辉这个动作着实不小，其向市场释放了一个十分积极的信号——公司借助与彰泰这样的地方龙头房企合作，正进一步推动区域深耕战略，而这也延续了此前旭辉与青岛银盛泰的合作模式，基于这一合纵连横的打法，不仅将为旭辉在房地产竞争下半场进一步夯实市场根基，驱动利润提升带来积极作用，同时对于旭辉持续巩固头部地位也将意义深远。而此次合作俨然也成为了当前旭辉股价表现的重要催化剂，一轮新的行情已经蠢蠢欲动，不妨具体来一窥其间的投资机会。

1、联袂地方房企龙头，多维度合作打开业绩增长极

从此次公告合作的具体内容来看，旭辉集团透过与彰泰集团成立合资平台共同开发双方在当地的项目，项目主要来自彰泰集团，而新成立的公司也将由彰泰集团董事长黄海涛出任，此外，旭辉集团现江苏区域集团副总裁胡翔则出任平台公司总裁。

旭辉公告的这一合作模式其实并不复杂，简单来说，就是旭辉找到了广西当地的龙头房企，双方通过建立合作平台一起开发当地的项目，旭辉由于实力更强，因此在资金投入上占据了一定的主导地位，而基于此，这也让地方龙头房企可以借助旭辉作为全国头部房企的实力更好的推动项目开发，打造高质量的产品面向市场，加速业绩释放，而对于彰泰而言，尽管相当于是被收编了，但其整体的实力在合作之中则得到了大幅度的增强。在当前房地产集中度提升，中小规模、区域型房企生存空间不断被挤压的大环境下，此时"抱大腿"也不失为明智之举。

对于旭辉来说，基于此次与区域龙头合作，进一步完善了其在广西当地市场的布局，实现了规模的进一步突围，同时透过区域深耕也将有助于加速当地项目的利润转化，同时巩固自身头部房企的综合实力。

值得一提的是，除了在房地产开发上，彰泰旗下也有物业管理服务，而旭辉与彰泰打造合营平台的同时，旭辉旗下永升生活服务则以4.34亿元收购彰泰服务65%的股权。可见两者此次的合作是多维度且相互之间深度融合的，永升生活服务进一步扩大了在管面积，对于其业绩提升带来了更强劲的预期，因此资本市场也迅速响应，股价走强幅度更为明显。

2、合作模式早有先例，机构看好合作双赢前景

早在2018年旭辉与银盛泰的合作也与当前旭辉和彰泰的合作相仿，且最终为旭辉在山东当地的规模和业绩增长带来了较明显的刺激。据悉，目前旭辉银盛泰已在山东覆盖16地市，2020年合约销售业绩由合作之前的不到百亿增加到了265亿。

透过与区域龙头房企深度捆绑和战略合作，不仅有助于旭辉借助当地龙头房企的品牌和长期深耕带来的资源优势，实现在当地市场的深化布局，同时也有助于提升自身在当地市场的口碑和知名度，而旭辉自身作为全国房企的品牌以及资源优势也可以迅速落地到当地市场，在两大体系的相互融合之中，激发更大的成长动能。

从此前旭辉的布局来看，广西乃至华南地区在公司整体的销售金额占比并不算高，其中2019年，华南地区占比仅在8.7%，而华南地区旭辉此前的重点更多的也是在广东省，相较之下，广西的布局则更不起眼。作为全国性房企，同时广西又是面向东盟、一带一路的重要门户，其独特的区位优势与经济成长潜力不容忽视，旭辉有理由进一步推动在当地的布局。通过延续此前在山东的打法，旭辉进一步跑通了这一"合纵连横"的扩张策略，对于其未来在不降低毛利率的前提下进一步实现规模扩张、释放成长性将起到积极的助推作用，而这也是资本市场看好的关键所在。

在公告发布后，多家国际大行发表研究报告看好旭辉后市表现，其中花旗在报告中提到，预期双方打造的合营公司今年将为旭辉提供700亿元人民币可售资源，贡献220亿元合约销售额，花旗看好双方联合扩张及内部协同效应的优势，预计有助于增加土地储备及物业管理规模扩张能力，并给予旭辉控股 "买入" 评级，目标价9港元，较当前仍有35%的潜在升幅。此外，大和发布研究报告称，旭辉控股与广西发展商彰泰有潜在合作机会，有助公司扩展当地的发展及利润，故持续对旭辉看高一线，重申其"买入"评级，目标价为8.4港元。

富瑞发表报告表示，此次如果合作成行，将减轻市场对于公司土地储备规模少的担忧，料可支持今年销售增长20％。鉴于彰泰在广西省良好的过往业绩和品牌知名度，此次合作将有助于旭辉在该地区迅速扎根，富瑞维持旭辉为行业首选股份，给予买入评级，目标价8.11港元。

3、小结

随着房地产行业集中度不断提升，行业加速洗牌，旭辉控股作为头部规模房企尽管占据了领先地位，但公司并未止步于此，而是进一步把握市场机遇，积极与地方龙头级房企开展企业级战略合作，加速提升市场占有率夯实业绩增长根基。透过这一模式，旭辉撬动了自身的品牌和实力的杠杠，并保障了企业财务的稳健性，吸纳了众多优质资源，而这也为其不断实现做大做强奠定了扎实的根基，公司的核心竞争优势以及长期价值也在这一系列布局中持续得到升级、重构。