房地产行业投资策略报告：开发看修复，物业看反转，维持“推荐”评级

机构：民生证券

评级：推荐

报告摘要：

虽然，2020 年 A 股地产股走势显著落后于其他板块，但是，通过我们独特且有效的分析方式，我们认为，2021 年，优质地产开发股将走出修复行情，而优势的物业股将走出反转行情。

温故知新，从有效规律看去年行情

去年销售端增速持续好转，但地产股估值却不增反降；主要源于销售好转下，伴随着楼市价格与土地价格出现显著的上涨压力，带来政策持续收紧的预期；政策持续变化，才是地产股估值最重要的驱动因素。

融资管控进入全新时代，股价已隐含过度悲观

融资端管控，将从过去的成本管控升级到分类上限管控的新时代；房企层面实行“三条红线”的规定，个人住房贷款端在银行层面实现上限控制；虽然“三条红线”确实会使高周转型房企 ROE 水平下降，但是我们认为，这种下降的影响是可控的；通过我们合理的测算假设，进行梳理发现，重点样本房企的 ROE 将从 20%以上水平，下降至 17%的水平；整体看，ROE 下降影响可控，地产开发股估值已隐含过度悲观。

2021年行业预测，销售端前高后稳

我们创新的发现，居民增量利息保障倍数是地产需求判断的有效领先指标，根据该指标，销售端增速将在 2021 年 Q1 继续冲高，而于二季度开始走向温和，预计全年商品住宅销售额增速为 4.81%；根据最新变化的行业规律，土地成交增速是新开工的良好领先指标，2020 年上半年新开工增速将持续走高，伴随房企融资端收紧，中期起开工增速将逐步回落，预计全年增速为 2.51%。

投资建议

重点布局超跌的地产开发标的，推荐：阳光城、中南建设；建议关注：绿城中国（H 股）；布局房产交易端持续超预期的标的，建议关注：我爱我家；布局转型取得成交的标的，建议关注：苏宁环球；优势物业管理标的，建议关注：新城悦服务（H 股）、招商积余、绿城服务（H 股）。

 风险提示 

1、政策超预期收紧；2、外围不确定性风险加大