房地产贷款集中度管理点评：对地产边际影响不大，维持“推荐”评级

机构：兴业证券

评级：推荐

投资要点

1，新政对地产边际影响不大，因下半年已开始持续收紧

房地产贷款集中度管理对地产边际影响不大。今年下半年以来，房地产金融监管持续推进，8 月份“三道红线”，此后银行涉房贷款、地产债、信托等都有一定程度收紧。本次房地产贷款集中度管理，地产边际影响不大。

2，贷款集中度管理下，房地产贷款压降规模有限

我们测算，本次新政下，房地产贷款压降规模有限。一方面，超标银行绝对压降规模不大；另一方面，达标银行仍有提升空间。

（1）超标银行绝对压降规模不大。我们测算 34 家上市银行情况（按照 2020 年中报），其中有 10 家银行需要压降房地产贷款占比或者个人住房贷款占比。静态测算，未来 2-4 年超标银行合计需压降房地产贷款规模为 6500 亿左右（按当前压降比例和贷款余额计算，不考虑未来贷款增速等），需压降个人住房贷款 8500 亿左右，如果考虑 2-4 年过渡期，每年个人住房贷款压降规模 3000 多亿，每年压降规模有限，压力并不大。

（2）达标银行仍有提升空间。我们测算，20 多家达标银行是有富余额度的，如果考虑这些银行提高占比，那么对于行业影响更小。

3，监管也留有一定空间，短期压降压力并不大

监管在过渡期和统计范围上也留有一定空间，短期压降压力并不大。（1）过渡期较长，根据超标情况过渡期设置为 2 年或者 4 年；（2）配合资管新规实施，2021年底回表的房地产贷款不纳入统计范围；（3）住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。

4，余额的边际变化，不改变地产向上大周期

余额边际变化不改变行业大周期，因为随着余额增加，来自偿还的贡献将占主导地位，而不是余额增长。以按揭为例，2019 年我们测算按揭总发放金额 7.8 万亿，其中，来自余额增长的部分为 4.3 万亿，来自偿还部分为 3.0 万亿，来自 MBS 出表部分 0.5 万亿，我们测算到 2022 年偿还将贡献 4.4 万亿，超过余额增长部分。即随着存量持续增加，偿还将成为主要贡献，而不是新增。余额边际变化，不改变地产向上大周期。

5，经济增长中枢下行阶段，银行大概率持续给地产加杠杆

此外，我们研究全球主要经济体发现，经济增长中枢下行后，银行大概率持续给地产加杠杆。这主要是由经济下行后，三个不可逆转趋势决定的：1，企业融资需求下降；2，金融自由化；3，金融机构风险偏好下降。

投资建议：地产供给侧改革将改善行业利润率，主要房企投资价值未来会显现。持续推荐金地集团、万科 A、保利地产、招商积余、世联行、中南建设、新城控股等。

风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆，行业融资收紧大幅超预期。