逆势入围"千亿俱乐部"，禹洲集团（1628.HK）分拆物业商业助力估值提升

盘点刚刚过去2020年，回顾下各大板块表现，房地产行业确实难言亮点，富途行情数据显示，截至12月31日，内房股去年年内跌幅为19.34%，同期恒生指数跌幅为3.4%。不过从行业基本面来看，根据12月15日统计局公布的房地产行业数据，2020年前11月，商品房销售面积15.1亿平方米，同比增长1.3%，房地产开发投资13万亿元，同比增长6.8%。尽管全年受到疫情影响，但行业销售增速仍然维持韧性，展望后市，伴随经济复苏居民购房需求抬升，行业增长仍然具备支撑，当下市场或将进入拐点，行业底部估值迎来修复机会。

以此而观之，我们认为行业内部的机会将在于两个方面：其一，行业龙头，受益于行业集中度提升，获得市场估值溢价；其二，业绩成长性有支撑，财务稳健性的房企，在更强的利润释放预期下将会获得资金亲赖。在此基础上，笔者特别关注到禹洲集团（1628.HK），公司2020年在逆境环境中提前晋级千亿，而近期亦迎来旗下物业板块分拆，公司投资价值有望被市场进一步挖掘。

1、晋级千亿，规模弯道超车，行业转折下兼具成长性与确定性

近年来，规模是整个房地产行业竞争中始终绕不过去的一道坎，行业集中度提升的大趋势下，一众房企积极冲刺规模，而千亿门槛更被视作进入下半场的入场券。根据此前中指研究院发布的2020年1-11月百强房企销售业绩，前11月TOP100房企销售额均值为1128.2亿元，增长率均值为12.0％；其中销售额超千亿房企32家，较去年同期增加5家.

伴随房地产行业进入"大象起舞"时代，作为规模房企的标配，千亿的重要性不言而喻，其不仅体现了房企的综合实力，同时也将更有助于房企在拿地、融资、品牌等多方面获得优势。

仅从销售增速来看，结合房企销售规模划分的阵营，可以发现行业两极分化趋势较为明显，其中超级阵营及第一阵营规模房企的销售增速大幅优于其他阵营，这也进一步验证了优势资源向行业头部聚集。

（2020年1-11月房企各阵营数量及销售额均值情况，来源：中指研究院）

作为新晋千亿房企，2020年禹洲集团在疫情笼罩的严峻市场背景下仍然提前实现了千亿目标，在2020年前11个月，禹洲集团合约销售额为986亿元，同比增长47%，增速在TOP50房企中位居前列，而到12月7日，禹洲正式公告合约销售额破千亿。

我们认为，公司销售额能够逆势表现，主要得益于公司对行业趋势的深度洞察能力以及前瞻性的布局，实际上早在2017年，禹洲集团就已经定下了3年冲刺千亿的目标，尽管面临并不轻松的市场环境，但凭借公司长期一二线深耕布局以及优质的产品力，高效的运营体系，禹洲集团最终实现逆势突围。

实际上在冲刺规模之中，禹洲集团亦表现出了稳健的一面，公司并未唯规模是举，而是高度注重财务安全与经营品质，在以激进风格著称的闽系房企中，禹洲集团一度被业界视作稳健的代表。

展望千亿后时代，禹洲成功迈上一个新的台阶，这也意味着在行业集中度提升的红利之下，公司有望进一步迎来发展加速度，而其稳健的财务经营能力，伴随规模带来的融资成本降低等效应有望进一步巩固，并释放更强劲的利润增长动能。作为行业内兼具成长性和确定性的房企，禹洲集团或将在市场上赢得资本进一步关注。

2、多元业务孵化成绩亮眼，财务稳健型房企凸显抗风险能力

房地产行业竞争下半场，禹洲集团积极推动多元化业务布局，2020年公司亦正式更名，进一步对外展现其致力于多元化发展的姿态。而随着前期布局不断进入收获期，公司也在积极推动成熟板块分拆上市。

早在2020年8月底，禹洲集团就曾对外公告，正考虑分拆旗下物业管理服务业务及商业营运服务业务于港交所上市。而在2020年12月11日，旗下禹佳生活服务正式向香港联交所递交招股书。公司分拆业务板块步入落地阶段，不仅展现了禹洲集团在多元业务布局下强劲的孵化能力，同时也将借力资本推动业务板块进一步做大做强，最终反哺母集团，协同共进。

根据招股书资料，2020年，禹佳生活服务凭借较强的综合实力入选"2020中国物业服务百强企业"，位列第36位。而截至2020年6月30日，禹佳生活为74个项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为1320万平方米；已订约为123个项目提供物业管理服务，已订约总建筑面积约为2260万平方米。

尽管从数据上来看，禹佳生活服务整体规模相较于物业头部企业并不是行业中最突出的，但是公司也正在加速其外拓能力，2020年7月，禹佳生活成功收购了浙江舟山的一家物业管理服务提供商，截至9月30日公司的在管总建筑面积达到约260万平方米。此外在2020年11月至12月期间，公司也相继中标了两个新项目，总建筑面积达10万平方米。公司积极加快市场化运作，紧随上市后带来的资金实力及品牌实力的进一步提升，其物业板块的发展还将提速，具备高增长属性。

从过往业绩来看，公司物业板块的增速也有力验证了其成长性。招股书数据显示，2017年、2018年、2019年以及截至2020年上半年，禹佳生活服务实现收入分别约为3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元、2.75亿元，2017-2019年的年复合增长率为33.5%。此外年度利润分别达到0.24亿元、0.34亿元、0.65亿元、0.37亿元，2017-2019年的年度利润年复合增长率达到66.2%。2020年上半年禹佳生活服务实现毛利率约为31.4%，优于克而瑞统计的30家物管企业28.69%的平均毛利率。总体来说，公司物业板块整体呈现小而美的特征，伴随当前新股市场的活跃表现，物业股在此前回调后已呈现反转，相信禹佳生活服务上市大概率将收获惊喜。

从此次分拆来看，我们认为，其将有助于盘活存量资产，提升禹洲集团整体的质量，并促进分拆的物业板块的发展。同时，从价值发现角度来看，也将有助于公司内在价值的充分释放，其持有物业板块的权益价值进一步提升，公司流动性也将得到显著改善，进而提升公司财务稳健性。相信此次分拆也有望形成行情催化效应，带动禹洲集团后续有更好的市场表现，不妨拭目以待。