拿下广州知识城凤尾村旧改项目，天誉置业(00059.HK)特色房企也有大空间

12月22日，天誉置业(00059.HK)发布公告，公司旗下南宁天誉巨荣置业有限公司成为广州市黄埔区知识城凤尾村旧村改造项目的竞得合作企业，至此，备受瞩目的广州地铁沿线大体量旧改项目终于“名花有主”。

从规模上来讲，天誉置业整体体量并不算大，2019年公司合同销售额只有121亿元，只能称得上是中小房企。而此次公司缘何能够在实力房企扎堆的广东竞得核心省会城市如此大规模的旧改项目，相信很多人一定也会有这样的疑问？实际上这与公司在大湾区本土的资源积累以及旧改领域的种种优势分不开。

那么公司在旧改领域究竟有何特别之处，拿下了这个广州地铁沿线大体量旧改项目又将意味着什么？在消息公布后，近日天誉置业在二级市场的成交量也开始呈现明显抬升之势，这是否暗示着投资机会？带着这些问题不妨一起来寻找答案。

1、尽享天时地利，拿下知识城凤尾村旧改彰显城市更新落地能力 

近年来房地产行业面临较大的调控压力，高周转模式正经受国家宏观谨慎政策的持续调控，一众中小房企在规模上弯道超车似乎已无大环境基础，同时还得面对行业集中度提升的焦虑，但这也并非意味着中小房企就完全没有机会。一方面，透过差异化的打法构建自身的核心竞争优势，如在产品力、盈利能力等方面发力将有助于应对行业变局，实现稳健的发展。而另一方面，紧贴政策发展趋势，围绕政策引导的方向发力，也将斩获更大的市场机会。追求有质量的稳健打法在目前的行业背景下似乎更为务实。

从天誉置业来看，公司作为一家早年在广州开发多个高端住宅项目以及地标建筑的老牌房企，在本土地区有着较高的影响力。而此次能够成功牵手凤尾村，与公司长期在大本营的深耕和资源积累分不开，同时公司积极发力旧改领域不仅符合房地产存量时代的趋势，亦是国家改善民生、推动经济转型的政策发力方向。早在2019年中央经济工作会议就曾明确要加强城市更新和存量住房改造提升，而近期党的十九届五中全会审议通过“十四五”规划，“实施城市更新行动”更是首次出现在国民经济和社会发展五年规划里，城市更新上升为一项国家行动，其重要性不言而喻。 

此次，天誉置业竞得的凤尾村旧村改造项目，其位于广州黄浦区知识城北的生物制药价值创新型园区，项目总建筑面积约160万平方米。据悉该村已于今年2月启动拆除工作，绝大部分建筑目前已经完成拆除。项目已有地铁开通，距离广州市天河区中心地铁车程约1小时，可谓位置便利，对于年轻一族购房群体颇具吸引力。 

根据中新广州知识城总体发展规划（2020—2035年），知识城北部将组建生命科学与生物医药产业组团及新材料新能源及集成电路产业组团，而此次凤尾村旧改也主要将服务于园区内相关产业。据悉，目前生物医药产业园一期的大部分企业厂房、办公楼已建设完成，整个产业园已初具规模，未来还将有更多项目逐步落地，随着政府各项配套逐步完善，区域发展潜力十分可期。

从项目周边情况楼市情况来看，目前凤尾村附近的红卫村旧改项目销售均价在2.3-2.4万每平，而目前该区域地铁已经开通，未来也还将有可观的升值空间。由此再来看天誉置业，据悉，此次天誉置业拿下的凤尾村旧村改造项目总可售面积约80万平米，而考虑旧改项目往往有着较高的毛利率特征，这也意味着未来天誉置业在这一旧改项目的利润释放潜力也将十分可观。

总体来看，此次天誉置业竞得凤尾村旧改项目响应了天时地利，不仅展现了其过去的操盘实力得到了各方认可，亦有力凸显了公司在城市更新领域强大的落地能力，同时随着项目的不断推进也将为其进一步打开成长空间，迎来加速发展期。

2、旧改操盘能力持续得到验证，差异化竞争打造成长“护城河”

从旧改的特征来看，由于涉及到的利益群体多，因此十分考验房企的资源整合能力。有着良好政商关系、本土资源积累的企业往往将更有助于开发商落地并持续推进旧改项目。

就天誉置业而言，公司深耕广州本土，在当地有着较高的品牌美誉度，同时资源累积深厚，因此近年来在当地的旧改项目获取上也展现了较大的优势，与此同时当前广州亦在加速推进城市更新。据不完全统计，截至目前，广州至少有270个旧村启动改造相关工作，这也意味着天誉置业未来在当地旧改市场还将大有机会。

此外，公司在大湾区深圳等城市亦有旧改项目落地，公司旧改资源储备丰富，根据此前中期财报，天誉置业土地储备中已与政府或第三方签协议待开发面积达1323万平方米，其中正在逐步推进的广州旧区改造面积达450万平方米。

旧改项目尽管难度大，有着诸多不可控因素，不过从天誉置业的发展战略来看公司仍然较为强调保持稳健的发展姿态，更注重企业经验的质量，而并非盲目追求规模。而这一点也反映在公司良好的财务管理上，截至今年中期期末公司净负债率仅为59.4%，在行业中处于较低水平。

值得一提的是，伴随房地产行业转型，近年来天誉置业开启了地产新商业模式，其以青创社区产品为战略重心，致力于发展成为青创社区细分市场运营龙头。公司打造以住宅为主的青创产品结构，主打刚需，通过小户型、低总价、低门槛置业，多重生活配套服务等产品特性，让其产品在去化层面具有较大支撑，这也进一步保障了公司的回款和现金流的健康。

此外，公司发力青创社区亦符合近年来政策趋势，尤其是各大城市“抢人大战“的大背景下，公司"为城市留住年轻人"的项目定位与城市发展的趋势不谋而合，而公司重点布局的城市也均是青年人群积极涌入且具有经济、人口支撑的城市，其中，深圳、广州、重庆DT Finance发布的2019中国青年理想城排行榜前10，而南宁、徐州、昆明等也均在排行榜前五十。

据悉，此次竞得的知识城凤尾村旧项目，天誉置业也将计划将其打造成为华南最大的青创社区，透过主打刚需市场，帮助政府解决大城市年青人住房问题，这也进一步凸显了天誉置业在旧改乃至其他土储资源获取上的优势。而符合政策发展趋势的企业定位，也将更有助于公司项目的快速落地和推进。随着公司在旧改及青创领域的不断深耕，其积累的优势还将进一步放大，并形成对外输出的能力，为公司在行业竞争下半场进一步筑高护城墙。

3、结语 

早在今年年报及中报，公司就曾多次提到要加大旧改项目落地，争取在广州获得一个大型项目转化落地，而此次公司成功将凤尾村项目收入囊中，不仅体现了天誉置业对旧改项目的驾驭能力，同时也向市场释放了公司对未来旧改项目落地的信心。相较于行业内一些只闻“发力旧改“其声，难见真实落地的房企而言，天誉置业的表现更展现了其企业务实经营的态度。据悉，天誉置业在广州还有将近450万平米旧改项目正在抓紧推进之中，透过有节奏地落地旧改补充土储不仅能有效避免高成本纳储问题，保证企业轻装上阵，同时也让公司经营方面可以根据市场情况保有灵活性，并更多的的围绕项目质量发力，没有了高周转房企的规模压力，企业经营能力也将更为夯实。 

回顾今年，天誉置业在疫情大背景下，仍然保持稳健的发展姿态，公司中报不论是销售层面、还是利润上均展现出优于行业的经营水平，随着此次成功落地新旧改项目，或将成为公司股价进一步表现的催化剂。而不论是从长期价值还是短期机会来看，当下或已经为市场留下了良好的布局时机。