不能错过!2021深圳十大“打新”机会

明年新盘那么多,怎样选择才适合自己?

2020年已经接近尾声,回顾深圳这一年热热闹闹的楼市,一句话说满:充满戏剧性。

开年因为疫情,很多人中立的认为深圳楼市接下来应该会哑火一阵子,结果没想到,不跌反升,甚至走出了“大牛股”的味道。

接着,年中监管严查“百万喝茶费”、经营贷违规流向楼市等乱像,让楼市稍微冷静了那么一下下。

但彼时深圳全市二手房网签量对比去年同期已经大幅上涨了107%。

根据深房中协标准指数显示,6月全市二手房网签量13492套,环比5月份网签量上涨23.8%,同比大幅上涨107%!

(数据来源:深房中协中介标准指数)

(注:本图所示网签量,系指在深圳市房地产信息系统在线签订《深圳市二手房买卖合同》示范文本合同份数, 并非最终成交过户套数。)

又接着“7.15”最严调控的落地,给深圳楼市来了一锤重锤,但7月深圳二手房网签量也创下历史新高,达到21317套,同比去年7月的网签量跳涨144.8%。

到了8月份虽然二手房成交量开始腰斩,9月的成交延续8月的下滑趋势,但10月市场开始回暖,成交量开始好转。

10月二手房成交5049套,11月的5812套,12月成交量更有超过11月的迹象。

所以用一句话总结2020深圳二手房行情就是:“起落起起起起~~~”

而与二手房市场成交起起落落相反的是新房市场。

今年随着时间推移,深圳新房供应持续发力,十一月份更是集中17个新盘开盘,全市一手住宅共计成交6296套,环比上涨36.4%,同比大涨97%,创下了近七年来同期成交量的新高。

虽然新盘数量不少,但仍然有不少购房者与心仪的房子擦肩而过。

不过没关系,接下来的2021年依旧有不少新项目值得期待。

那么,2021年深圳会有哪些新楼盘项目更值得关注?

按照片区的地段、交通、教育、价格、品质等进行评级,波荔梳理出了能挤到前十的项目。

01

万丰海岸城

图源:链家网

位置:11号线宝安沙井马鞍山地铁站950米范围内

基本情况:沙井目前超大型旧改项目,主推73-143㎡2-3房,房源量926套,自带143880㎡商业

教育配套:自带12班幼儿园及9年一贯制学校,深圳外国语学校宝安分校单享学区。

价格:吹风价5-6万/㎡,和周边6.1万/㎡的棕榈堡花园以及7.6万/㎡博林君瑞存在1-2万/㎡的价差。

波荔点评:今年深圳有两个最受关注的楼盘,一个是华润城润玺,万人关注,甚至带发整个城市行情,而另一个则是万丰的海岸城。

楼盘预售证还没拿到,开盘时间众说纷纭,惹得楼盘官方频频发声明自证清白。

项目除了自带商业,周边还有海岸集团、鸿荣源等其他旧改项目,未来非常有可能和海岸城商业部分连接起来,形成一个超大体量的扩容版海岸城。

但由于周边属于旧改区域,加上距离马鞍山工业区、万丰98工业城较近,周边完成旧改更新城市配套可能需要5-10年的周期。

并且海岸城推出货量少,狼多肉少的情况下,需要谨慎分配手中不宽裕的购房资金。

02

龙光前海天境

图源:链家网

位置:5号线南山区前湾公园站A口附近,是实打实的地铁上盖项目

基本情况:主推108-145㎡3-4房,房源1013套,周边有海岸城、壹方城等大型商场。

教育配套:小学暂时未划分,有一定的不确定性。中学对口的是南山区赤湾学校初中部。

价格:毛坯价格10.71万/㎡,和周边4万/㎡的中海阳光玫瑰园以及12.8万/㎡鼎太风华七期,存在3-4万/㎡的价差。

波荔点评:都知道深圳前海最不缺的就是各种利好消息,今天可能是大厂落户,明天可能是新中心定位,后天可能是产业规划蓝图,但唯独缺住宅。

前海从2017年至今年10月份一共拍卖了30块地,其中28宗商业,仅2宗住宅。

2014年到2019年,仅有前海招商领玺、深业颐湾府两个楼盘开盘,今年多了一个万科瑧山海家园。

可见前海的住宅有多稀缺。

目前前海片区预期能够比较快推出的可能就只有龙光前海天境项目了。

项目的核心卖点是稀缺,未来上涨预期很明确,居住体验波荔还是比较期待交通方面的便利度,因为几乎一出前湾公园地铁A出口,目测仅相距10米就是项目本身的位置。

03

海德园

图源:链家网

图源:百度地图

位置:福田香蜜湖安托山片区,临近香蜜湖传统豪宅区以及华侨城豪宅区,距离安托山地铁站230米左右。

基本情况:主推89-248㎡3-4房,房源782套,自带商业。

教育配套:学区被划分到红岭实验小学+深高南初中部双名校学区。

价格:吹风价是11—13万/㎡,和周边18万/㎡的万科臻山府以及20.3万/㎡锦庐花园存在7万/㎡左右的价差。

波荔点评:项目妥妥的“地铁口+双名校”的项目,周边公园比较多,规划的安托山公园建成后和塘朗山郊野公园相连,生态环境会非常好。

但可惜周边的配套不是特别成熟,几乎没有。

虽说安托山区域未来规划是被高端产业带包围,但规划多且都处于开发阶段,施工建设的影响估计会持续比较长时间。

另外虽被划为深高的学区范围,但实际离深高还是比较远的,上学很不方便。

所以居住舒适度真的只能到时候看个人感受。

不过虽然项目本身定位比较高端,但户型建面涵盖89-248㎡3-5房,刚需和改善都有的选。

04

宏发万悦山

图源:链家网

位置:距6号线凤凰城站(13号线在建)、光明大街站900米左右。

基本情况:主推89-115㎡4房,房源386套,自带约2万㎡街区商业。

教育配套:深圳实验光明学校。

价格:吹风价5.2万/㎡左右,相比周边8万/㎡的龙光玖龙台,7.8万/㎡深房传麒山西区,价差大约2.6万/㎡左右。

波荔点评:今年光明的项目,深圳的购房者被消耗了一波又一波,但临近年末了,片区内新房开始后劲不足,短期内能开的新房项目所剩无几。所以这是光明未来几个月值得珍惜的项目。

这个楼盘位置比较靠近地铁和主干道,虽然配套比较齐全,但噪音影响估计会少不了。

同时,项目在光明,所以周边仍在大规模的建设中的,所以等到建设落地,配套成熟,需要一定的时间。

不过从目前的建设进度来看,速度比较快,已经出地面很多层,据说有可能准备卖现楼,总价对刚需来说比较友好,可以多花心思关注。

05

新世界松风明月

图源:链家网

位置:距离最近的地铁站是6/11号线换乘站松岗站,根据地图测距,从项目出发至该站点约675米,耗时9分钟。

基本情况:主推73-125㎡2-4房,房源877套,自带约9万㎡的商业综合体。

教育配套:松岗实验学校,配建一所九年一贯制学校和12班幼儿园。

价格:吹风价4.5-5万/㎡,和周边6.3万/㎡的中海西岸华府南区以及5.3万/㎡的中海西岸华府北区相比,存在的价差不是特别明显。

波荔点评:整体配套不错,相对沙井、宝中、前海位置的项目,虽然缺少大概念、大规划的利好,但正是因为大家的关注度一般般,所以打新的难度不算大。

目前旧改集中爆发,约24个旧改项目在推进,未来等这些项目都开发完毕,对片区整体的城市配套、居住环境有明显拉升作用。

06

深铁懿府一期

图源:链家网

位置:距离深云地铁站大概530米

基本情况:主推95-230㎡3-5房,房源668套,自带2万㎡集中式商业。

教育配套:自带1所九年一贯制学校和2所幼儿园

价格:吹风价11-12万/㎡,与附近二手挂牌价12.4万/㎡的深云村以及17.2万/㎡的懿德轩,存在大约1.4-5.2万/㎡价差。

波荔点评:项目周边被快速路穿插,但附近的深云村和安托山完美阻隔了几条大马路的噪音和灰尘。

从楼盘整体来看是一个自住属性拉满的楼盘。由于这种“夹心”位置,又近山,所以周边也会略显荒凉。

小区附近公交线线路少,出行可能不够方便,比较适合有车一族。

另外,升值潜力是有待考量的,因为周边利好因素比较弱。

07

宏发新领域

图源:链家网

位置:距离5号线洪浪北站约350米

基本情况:户型、面积暂时还没公布,房源520套。

教育配套:中学、小学时共享学区。中学是宝安中学初中部+宝中外国语+宝中实验,小学是灵芝小学+宝民小学+宝中实验小学部。

价格:吹风价10-11万/㎡,与附近11.9万/㎡的中洲华府以及8.8万/㎡的怡合花园,宏发新领域的价差不明显。但对比一路之隔14.6万/㎡的勤诚达22世纪,价差就非常明显了。

波荔点评:项目为工改商住,包含住宅、公寓、写字楼与商业,住宅的占比相对较小,只有520套,周边是民房区、统建楼区和以前的一些厂房区。

宝安区入学已取消类别入学,采取积分制入学方式,也就是说,除了拼户籍和学区房,就得拼居住时间了,要提前做买房打算。

项目最大的缺点是附近的民房区、统建楼和以前的一些厂房区,环境略微差了一点。

不过如果目标已经锁定是宝中学位的,可能就要盯紧这个盘了,因为除非23区旧改,或者19区棚改,不然未来5年宝中区域很难再有其他新房了。

08

花样年旭辉好时光家园

图源:链家网

位置:距离地铁坪山围站(在建)大约600米

基本情况:作为坪山最期待的楼盘之一,主推70-120㎡2-4房,房源1728套,自带7万㎡商业。

教育配套:配建一个幼儿园和小学,但小学和中学是共享学区:中山小学、锦龙小学、新合小学;中山中学、平山中学。

价格:吹风价3.9-4.1万/㎡,与附近3.5万/㎡的六和城,3.8万/㎡的祥祺滨河名苑的价差不明显。

波荔点评:项目处于坪山中心区位置,商业、教育、交通配套都很齐全。特别是交通,不堵车走南坪快速,大概一个小时左右到福田中心。

再加上楼盘体量大,户型可选范围大,总价低,上车门槛不高,是实打实的刚需楼盘。但有点不足的地方,就是附近有不少需要动工旧改的项目,后期施工会有影响,短期居住环境会差一点。

至于投资的话,属性会差一些,因为缺少足够的产业支撑,缺乏相关的政策利好效应。

09

盛璟润府

图源:链家网

位置:位于地铁4号线有轨电车占清湖地铁口A出口

基本情况:户型、面积、套数未知

教育配套:清泉外国语小学

价格:价格未知,但根据深圳的新盘限价政策,参考周边二手房挂牌,比如幸福城商业大厦、美丽花园以及幸福城三期的挂牌均价,盛璟润府的单价应该也不会太高。

波荔点评:整个深圳,地铁附近的项目很多,但纯地铁口的物业不多,非常适合对交通出行便利有极高要求的购房者。

10

信城·缙山府

图源:链家网

位置:与罗湖银湖地铁站一路之隔

基本情况:自带500㎡底商

教育配套:凤光小学,笋岗中学

价格:吹风价10万+/㎡,相比附近6.4万/㎡的金景花园,6.2万/㎡的碧清园。

波荔点评:罗湖作为深圳老豪宅区的代表,管辖范围内的银湖片区已经4年没有新住宅供应了,上一次开盘还是华润银湖蓝山。

项目是实实在在的地铁口项目,不过吹风价比较高,虽然户型面积契合刚需需求,但总价不低,更适合刚需改善类型的购房者。

目前动工的旧改有大约8个之多,明年可能会迎来新房住宅供应的爆发期,不过最快能入市的应该就是信城·缙山府了,因为样板间已经开放。

以上10个新盘,可以说是有望明年最快入市或者配套、价值都比较受关注的楼盘。

展望2021年,深圳楼市的供需关系依然紧张,已出台的利好政策将会继续影响市场,预计的轨道交通计划会加速兑现,到时也将进一步刺激深圳楼市。

所以即便在深圳楼市调控“维稳”主基调不会改变的情况下,房价大概率会稳中有升。

这就意味着,还没上车的买房人,可能明年也需要抓紧时间了。

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