作者：马光远

来源：光远看经济

展望明年的房价走势之前，先复盘一下对年初对今年房地产走势及政策的研判。

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复盘年初对20年房地产走势及政策的研判

预判的全部内容在今年1月份发的文章中，这里只把10大预判列出来，大家可以看看，对了几个：

1. 调控政策大概率放松；

2. 房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看；

3. 行业的整合和洗牌加剧；

4. 一二线城市房价会反弹；

5. 2020年绝大多数的三四线城市会进入熊市；

6. 城市群效应提升，特别关注“成渝双城记”；

7. 房产税2020不会出台；

8. 房地产支柱地位100年不会变；

9. 房地产的价值裂变刚刚开始；

10. 中美贸易协议利好中国房子。

需要强调的是，在疫情爆发之后，很多人问我还认为一线和热点城市的房价会反弹吗？我在很多场合都明确表示：疫情不会改变房价的逻辑，仍然坚持年初关于一线和热点城市房价反弹的判断。特别是，在这场大危机之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一个基本常识，那就是，在央行放水的情况下，热点城市的房价很少有下降的先例。

以一线城市为例，在疫情爆发之后，今年深圳房价首先爆发，真实涨幅至少在30%以上，相当一部分涨幅在50%以上；广州房价反弹明显，上海房价在今年下半年之后明显反弹。北京的价格虽然反弹力度没有我预期的大，但，北京今年的成交量是2017年严格调控以来最高的一年，房价反弹已经在路上。至于房地产调控政策，除了少数热点城市在下半年政策加码之外，大量的城市在上半年政策都出现了松动。成渝双城城市圈正式成为国家战略，并成为十四五规划建议中唯一被提及的都市圈战略。

在前所未有的疫情的冲击下，“房地产市场的数据不会太难看，也不允许太难看”这个判断得到了充分的印证：房地产投资、销售和价格在今年疫情的情况下又创历史新高。

首先，今年70个大中城市房价总体仍然上涨，到3季度，全国房价均价达到了“万元”这个里程碑数字；

其次，房地产开发投资前11月达到129492亿元，同比增长6.8%，增速远高于基建投资和制造业投资；

第三，前11月，商品房销售额已经达到148969亿元，增长7.2%，剩最后一个月，意味着，今年房地产销售额将再次突破16万亿，并再创历史新高。在今年疫情严重影响的情况下，这是一个非常惊人的成绩。

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2021年的房价走势和政策的预判

在去年判断的基础上，我们可以对2021年的房价走势和政策做一个总体的预判。

预判明年的房价和房地产政策，和过去最大的不同是：

第一，明年是十四五开局之年，对房地产总体走势的判断不仅要立足明年，还要站在未来五年的视角总览；

第二、房地产政策除了中央经济工作会议涉及的内容，还要看十四五规划建议的相关内容。

明年的房地产政策，总体涉及以下几个内容：

第一、中央经济工作会议对明年房地产的政策精神。和以往不同，今年中央经济工作会议把“解决大城市的住房突出问题”单独列为明年八项重点工作之一，这是极不寻常的。

过去每年的中央经济工作会议都会涉及房地产，但像今年提高到如此高的高度，这是第一次。中央经济工作会议涉及房地产的全部内容是：

解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

我对中央经济工作会议关于房地产政策的解读是：解决大城市的高房价问题买房难租房难问题已经被提高至前所未有的政治高度。大城市，特别是一线和热点城市房价对整个社会情绪都造成了极大的困扰，中央已经不是站在房地产和经济的视角看待大城市的住房问题，而是站在社会稳定的政治高度，这点确实不一样。

基于此，2021年大城市房价再次出现大涨，在政治上是绝不允许的，房价稳定是可以期待的。同时，中央特别重视长租的问题，笔者预计，解决大城市的住房问题将从完善租赁政策，特别是长租政策入手，明年在长租房的建设，特别是集体土地入市建租赁房，以及解决租赁房的公共福利待遇问题上，应该会有实质性的举措，租售同权会有实质性的进展。

第二、主管副总理韩正在住房建设座谈会上的讲话。12月3日，韩正在住建部召开座谈会，并就房地产政策做了重要讲话，主要内容有：

一是要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展；

二是要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。完善相关法规和政策，加强日常监管，促进住房租赁市场健康发展。这个讲话也为2021年的房地产调控定调，房地产调控总体不会放松，但会抓紧顶层设计和租赁房建设。

第三、“十四五”规划建议中关于房地产的内容及相关人士的解读。五中全会发布的“十四五”规划建议中涉及房地产的内容是历次五年计划中算比较多的，主要有：

其一，在畅通国内大循环部分，提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”；

其二，在全面促进消费部分提出“促进住房消费健康发展”；

其三，在建立现代财税金融体系部分，提出“健全地方税、直接税体系，优化税制结构，适当提高直接税比重，深化税收征管制度改革”。虽然没有直接提房产税，但财政部长刘昆在解读文章中明确提出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。

其四，在推进以人为核心的新型城镇化部分，提出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

纵观“十四五”规划建议中关于房地产的内容，可以解读为：

其一，中央对房地产的风险高度重视，强调金融、房地产同实体经济协调发展问题；

其二，房地产仍然很重要。用刘鹤副总理的话说就是房地产涉及投资和消费，事关民生和发展；

其三，房地产的民生属性在十四五期间会更加凸显，房住不炒永远不会变。

基于以上几点，我对2021年的房价走势和政策做如下预判，供各位参考：

1、房住不炒将会永远坚持；

2、房地产数据仍然会再创历史新高，特别是房地产开发投资和销售数据不会低于2020年；

3、会出台支持长租的系列政策，集体土地入市，很可能提供长达70年的租赁期的房子；

4、房价总体稳定，这两年周期性调整的城市，包括济南、郑州等，止跌反弹的概率大；

5、除了北京房价2021年会出现明显反弹，其他一线及热点城市的房价不会大涨；

6、房地产税2021年不会出台；

7、房地产行业的金融环境依然严峻，三条红线不会放松，房地产企业倒闭的数量会创历史新高，不排除头部企业倒下的可能；

8、鼓励首套和改善性住房，促进住房消费健康的政策会出台；

9、继续关注成渝，特别是重庆的房地产市场，止跌回升的概率大；

10、全国性的大城市人口争夺战会打响。

明年年底，我们一起来复盘！