南沙房价破8！是真的值，还是炒的欢？

　　12月9日，南沙一商住项目发布喜报，庆祝其成交单价7.93万/平。

　　这是迄今为止，南沙单价最高的商住项目。

（图源：网络）

　　要不是看到真实数字，应该没人想过南沙会有单价接近8万/平的项目，而且还有人买单。

今年来，南沙楼市异常火爆，热度一度超过东莞、惠州，但房价达8万，还是让人感到意外。

　　这里免不了让人生出疑问：南沙，值得吗？

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令人震惊的南沙楼市

　　7月，南沙楼市打入深圳地产圈，并火速占领一席地位，谁都没想到7.15新政后，南沙会成为新的“资金聚集地”。

　　仍记得当时某个均价2.3万/平的住宅项目最早进入深圳市场，引来不少深圳客前去选购，一时间风光无限。

　　每到周末，该项目营销中心总是挤满了人，不仅现场火热，朋友圈里所有中介都在为之宣传。

（图源：网络）

　　看到此景，突然意识到：南沙是不是要崛起了？

1、成交量

　　带着南沙是否崛起的疑问，我们先看几张图。

（图源：乐有家）

　　这是乐有家统计的今年8-11月广州各区的新房成交量，数据显示，今年8月、9月南沙新房成交量分别以2570套、6571套占据广州全市第一，10月、11月的成交量依然很惊人，都超过了2000套。

　　四个月成交量新房成交量达13685套，说真的，对于一个远离市区的“偏远小城”来说，真的很不错。

2、房价

（图源：广州楼盘网）

　　广州楼盘网数据显示，11月南沙新房均价25458元/平，环比上涨5.04%。

今年以来，南沙新房均价多在2.3万/平上下浮动，9月开始呈直线上升，两个月涨了2000多元。这个速度即使放在深圳也是很夸张的，只是深圳房价太高，5%的涨幅可能并不明显。

　　但千万不要以为南沙是今年才开始涨价的，看了下面这张图再下决定。

（图源：乐有家）

2015年开始，南沙新房均价就一直在走上坡路，从当年10646元/平上涨至今年27961元/平，5年翻两倍，涨幅达162.64%。

　　要知道，这里是广州人口中的郊区，2015年南沙升级为国家级自贸区后才开始发展，有这样的成绩已经很不错了。

3、客群

　　今年7月开始，受深圳7.15新政、东莞7.25调控影响，加上南沙购房政策放松、地铁规划等公示，为南沙带来大量购买力。

　　乐有家数据显示，5月南沙新房成交客户中深圳客占比仅13.8%，到了8月，深圳客的占比超过70%达到峰值，9月、10月的占比也都在60%以上。

（图源：乐有家）

　　从数据来看，现在去南沙买房的，一半以上都是深圳人。但背后还隐藏着更深的意义——深圳客带动了南沙的房价。

　　外地人只看到深圳的高房价，却不知道深圳客所到之处房价必会大涨，比如东莞临深片区，购房群体主要以深圳客为主。临深片区不论新房均价还是二手房均价，都要比其他不靠近深圳的片区高很多，甚至达到4-5倍。

（图源：乐有家）

　　这就叫“没有对比就没有伤害”，买房跟着深圳客的眼光不会太差。

4、土地

　　说完需求端，我们再来看供应端。今年南沙的土地市场同样火热。

11月26日，佳兆业以20.182亿+配建12150平竞得南沙湾2020NJY-16地块，扣除配建后楼面价2.27万/平，打破南沙的楼面价记录。

（图源：拆神）

　　今年来，南沙楼面价不断被刷新，目前排前列的5宗地块楼面价分别是2.27万/平（佳兆业）、1.91万/平（深业置地）、1.91万/平（鲁能）、1.83万/平（美的）、1.76万/平（越秀）。

　　不仅楼面价刷新历史，还有很多外地房企加入到南沙的土拍大战中，原因在于：广州地价较低，市场比较健康，调控也相对稳定。而南沙就相当于一张白纸，规划明确，未来的发展空间也更大。

　　面粉如此昂贵，面包怎会便宜？

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价格虚高的南沙

　　南沙今年的大火必定会引发价格上涨，但没想到涨势如此迅猛，竟然达到8万/平的高度。

　　南沙目前的新房住宅均价是2.76万/平，即使是最贵的灵山岛尖所在的明珠湾片区，也不过3.28万/平。

　　而这个成交价8万/平的商住产品，只是一个公寓项目。

（图源：广州楼盘网）

　　公开数据显示，该公寓由广州本地老牌房企开发，位于南沙明珠湾灵山岛尖，总建面约22万平的国际金融中心之上的大平层即是。

　　据悉，该公寓对标深圳湾1号，是灵山岛尖唯一高档居住社区。价格贵是因为这里的区位优势，明珠湾所在的灵山岛尖是广州市政府斥百亿巨资打造的国际金融经济圈，是可以与前海、深圳湾对标的超级板块。

（图源：网络）

　　即使有金融中心+总部基地的地位加持，但不少业内人士并不看好，表示如果没有相应的配套和服务，就该地段而言公寓卖4万也贵了，更别说7万+。

不被认可的原因有以下几点：

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地段，灵山岛尖跟前海的前湾差不多，目前正在开发建设，周边什么都没有，单价挂到8万还是公寓，基本没有人买单，毕竟附近的住宅均价也才3.4万/平；

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配套，对标深圳湾1号却不及深圳湾的一半，现有的配套并不完善，而且项目没有独特之处，如果单纯把价格抬高并没有太大意义，至少深圳湾的规划已经在落地了，而且深圳湾1号还有直升机停机坪，南沙很难与之比较；

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景观，项目虽是三面临江，但这样的景观在南沙随处可见，并不稀缺，加上周边都是施工地，环境只能用“脏乱”形容；

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人气不足、缺乏购买力，虽然位于“CBD”“金融岛”，但目前南沙的购买力还不足以支撑这8万/平的公寓，加上周边的配套都还在规划中并没有落地，想要改善还需要时间。

　　可见，这8万的价格就只是一个数字而已，就目前来看买到并没有赚到，当心判断不当落得为失误买单的下场。

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南沙房价靠什么支撑？

　　为什么南沙火？

　　其实主要还是这里的规划——

1、位居大湾区几何中心

　　打开地图会发现，以南沙为中心，50公里可到佛山、东莞市中心，60公里可到广州市中心、深圳前海，90公里可到香港和澳门中心区。

（图源：网络）

　　得天独厚的位置让南沙成为大湾区真正的交通枢纽，陆路、水上、航空等都可以在这里落点，真正实现“珠三角1小时生活圈”。

（图源：网络）

2、国家战略规划

　　南沙的前身是番禺区下属的一个片区，1993年5月，获批成立南沙经济技术开发区（国家级）；2005年4月，南沙正式由国务院批准成为独立行政区；2012年，国务院批准南沙作为全国第六个国家级新区，与上海浦东新区、天津滨海新区并列。

　　但直到2015年，南沙升级为自贸区后，南沙的开发建设才正式步入正轨。

（图源：网络）

　　从南沙发展的时间轴可以看到，国家很是重视，而且南沙的总面积约797平方公里，丰富的土地资源，提供给金融、科技等的发展空间将会很大，未来还将打造为国际金融圈。

3、一流的教育、医疗

　　国家为支持南沙发展，为南沙制定的是配套先行模式，即：

　　在南沙人口、产业规模尚不大的情况下，政府率先把优质的教育、医疗等公共配套建好，以此吸引人流。

　　广州市最好的学校、国际一流院校都在南沙建立分校，包括中山大学附属第一（南沙）医院在内等4所三甲医院的入驻，也为南沙的一流配套注入血液。

（图源：网络）

　　总体来看，南沙几乎具有全方位的优势，加上深圳客极其信仰“未来主义”，认为现在的南沙是价格洼地、未来的南沙是价值高地。

　　一个朋友前段时间去南沙买房，用他的话说“现在的南沙就像十年前的高新园、五年前的前海，谁能想到当时一片荒芜现在一派繁荣？要相信上层指示，南沙规划那么好，长线投资错不了”

　　这个朋友是比较典型的深圳客，“规划论”一套一套的，但要说明的是他在深圳有房，南沙只是他投资的其中一个落脚点。

　　我个人看来，南沙有点像鸡肋的存在，食之无味弃之可惜，谁都想吃红利，一步登天富起来，但目前南沙就像一张白纸，一切都是空白的。没有产业，当地经济就发展不起来；没有人气，从投资角度看，房子的增值保增能力会受到较大影响。

　　另外，所有的规划都还没有落地，即使未来落成，效果如何还是未知，加上新房限售，少则三五年，这要是被套住可就不好抽身了。

南沙最引以为傲的交通枢纽地位，其实也常常被诟病：与其他临深相比，通勤成本太高。以前海为起点，做了以下对比：

①自驾——

     到塘厦52.6公里，1小时32分钟；凤岗48.9公里，1小时22分钟；惠阳77公里，1小时43分钟；大亚湾99.1公里，1小时54分钟；南沙69.4公里，1小时4分钟。

     高速费分别是：塘厦7元，凤岗10元，惠阳20元，大亚湾16元，南沙63元。

② 轨道交通——

     往惠阳全程1小时7分钟，往塘厦1小时29分钟，往南沙1小时8分钟。

     深圳到惠阳（惠州南站）单程21元，深圳到塘厦（东莞南站）单程预计20-30元，深圳到南沙（庆盛站）单程49.5元。将来穗深城际支线可以到达南沙，但单程预计也在40-50元之间。

对于在深圳就业的普通工薪阶层来说，南沙是最不适合选择的地方，更建议去东莞、惠州等真正临深的片区挑选。

　　但钱多者，或长线考虑人士可适当选择南沙，说不定未来好了呢？反正大家有时间，不着急。

温馨提醒

作者观点，不代表格隆汇立场

投资需谨慎，买房也一样

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