马光远：高层强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦”，背后的深意值得关注

作者：马光远

来源： 光远看经济

12月3日，主管房地产的副总理韩正3日在住房城乡建设部召开座谈会。关于房地产调控、长效机制讲了很多非常重要的话。在讲话中特别强调要“时刻绷紧房地产调控这根弦”，引发了市场各种解读。

主管最高领导在这个时候强调“绷紧房地产调控”的确有所指。

一是今年在疫情的情况下，很多地方不断尝试放松调控政策；

二是一些热点城市房价又开始反弹，特别是深圳等城市涨幅一度惊人，一些城市出现了疯狂“打新”的情况；

三是按照中国房地产调控政策的周期，每次调控，坚持3年之后一般都会放松，这次调控如果从2017年算，已经3年多了，市场有放松调控的预期。

房地产调控会像过去一样进入放松的周期，还是会继续坚持，管理层必须向外界释放明确的信号。

从会后发布的通稿看，这次座谈会不仅仅是一次年度会议，更是为“十四五”房地产政策和走向定调的重要会议。

韩正副总理的讲话内容主要有三个方面：

第一， 强调“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段”。

这是为“十四五”时期的房地产政策确立基调。其实，不仅仅是“十四五”，未来10年，除非发生巨大的风险，“房住不炒”的主基调不会变。房地产就其政策灵魂而言，已经从过去主要作为“经济工具”，转向“民生工具”。房住不炒会永远坚持，这也是防范房地产风险的关键。

为了让一些人死心，这次干脆加了“牢牢”两字！期待房地产政策全面放松，基本没有可能。

第二， 强调“时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展”。

这是一句老话，但说出了新的味道。“时刻绷紧”，再次强调房地产调控全面放松的概率不大。但是后面一句话更重要“从实际出发完善政策工具箱”，这意味着现有的房地产调控政策有很多不尽如人意的地方，有很多脱离房地产市场的现实。

比如，很多地方不合理的限价导致的“打新”，扰乱了房地产市场的预期，导致了不应有的恐慌。再比如，有些城市房价出现了深度调整，如何利用这个时间窗口，完善政策调控的方式和工具，都非常重要。

第三， 强调要加强“十四五”时期住房发展顶层设计，研究好住房市场和住房保障两个体系，更好发挥规划的导向作用。

这是核心的核心了。在笔者看来，“十四五”期间，是完善房地产长效机制的最后机会，房地产的长效机制的建设，必须在这五年取得长足进展和实际成效。

因为，一者，过去的调控已经难以适应房地产市场的发展；二者，随着房地产进入存量时代，房价进入稳定周期。

为了长效机制建设，特别是房地产税比较好的政策环境。尽快推动中国房地产从调控周期进入制度建设周期，这是“十四五”房地产最重要的使命。

在谈到住房保障问题时，韩正强调要处理好两个关系，一是基本保障与非基本保障的关系，一是政府和市场的关系，强调既强化政府保障作用，也要积极运用市场化手段。

这等于点到了中国住房保障的要害。未来住房问题如何解决，主要靠政府，还是主要靠市场？这回到了中国房地产道路的方向性选择。一些人认为，正是因为过去的市场化才导致了高房价，这是片面的。如果没有市场化，我们连基本的居住需求都满足不了。

98年市场化改革之前，我们的住房状况如何，可以回过头去看。市场仍然是解决中国住房问题的主要路径，在住房问题上，幻想政府主要解决是不现实的。这点必须清醒。

中国高房价的根源恰恰在于没有真正实现市场化。

在这里，我特别要说明，把中国高房价的任务推给市场化是不公平的。中国高房价的根源恰恰在于没有真正实现市场化。比如在土地供应上，是100%垄断，集体土地不能入市，导致了小产权房现象。一些小产权房质量不输给任何商品房，但价格低了很多，为什么？请记住，任何不合理的高价都是市场化不彻底，而不是市场化太彻底的结果。

过去40年，凡是完全交给市场的领域，价格都不可能高了，比如家电行业。放开集体土地入市，这一条，就可以让高房价下来！而其他导致高房价的，和房地产制度建设滞后有很大关系，当然，也和房地产承担过多的功能有很大关系。政府要保障低收入阶层的“住房”问题，也要保障夹心层的“买房”问题，但不是要保障“低房价”。如何继续厘清政府和市场的关系，这是中国房地产能否稳着陆，能否不出问题的关键。

“十四五”期间，房地产的重要使命，是在坚持市场化改革的同时，要厘清政府在保障方面的责任，在长效机制建设方面必须有实质进展，这样，房地产才不会成为某人所言的“灰犀牛”。对某人所言“房地产是最大灰犀牛”的说法，我会在下一篇文章中谈我的看法。