全国9城刮起促销降价潮，郑州10月销售量断崖式下滑，天津新房供应量还需3年消化

作者：李逗

来源：财经天下周刊

金融政策收紧后，房企加速抛售资产，也折射出房地产业态更加艰难的处境。一面是深圳万人摇号买房热度不减，一面是全国多个二线城市出现大范围的房价下跌，全国多个城市楼市分化加剧。种种迹象都在提醒人们，“房价只涨不跌的时代已经过去”。

2020年的楼市让人摸捉不透，不少买房人的心也为之牵动。

一面是深圳万人摇号买房热度不减，一面是全国多个二线城市出现大范围的房价下跌。一时间，预备出手的买房人迟疑了。

2020年12月1日，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告（2020）——城市房价预警与房企品牌价值测度》。报告指出，房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警，将成为市场监测预警的重要方面。

过去多年来，在“房住不炒”的宏观政策调控下，多个城市的房价涨幅保持在稳定趋势。随着宏观调控的收紧，楼市价值开始逐步回归到城市的基本面。分化，正在成为全国楼市的关键词。在一线城市抢房潮起的同时，多个二线城市正在经历房价下跌带来的不安。

而就在不久前，房地产行业的产权转让项目突然增多，据北京产权交易所公开信息显示，今年11月央企单月转让的地产项目数量已经超过今年前十个月总和，其中，11月转让项目中，甚至有以1万元低价转让的项目。其背后则意味着房企融资环境的不断收紧，今年下半年出台的“三道红线”政策威力可见一斑。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣在采访中也表示，从趋势来看，未来多家房企都将有转让动作。

不断收紧的金融政策大幕下，还有多少个体将沉浮楼市之中？

降价促销潮再起

纬房指数同比监测数据显示，从2019年10月到2020年10月，9城市房价年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅为9%，如廊坊、天津、青岛等城市。其中，看起来基本面不错的天津、郑州等城市房价的下跌，更是引发了大范围的舆论热议。

房价下跌离不开宏观政策环境因素。从上述城市的涨跌时点看，这些城市的房价拐点无外乎两类情形：一类是2017年上半年前后，以京津冀城市为代表的一二线城市房地产调控加码，另一类则是2018年下半年前后，因棚改货币化退潮，市场面临调整的三四线城市。

但更为重要的是，这些城市的房价下跌也与其自身的供给过剩密不可分。

以今年降价较为典型的郑州市场为例。在郑州早期规划发展中，远郊楼盘价格一度被炒高，随着房企压力越来越大，为加速回款选择以价换量，首选以泡沫化最严重的远郊楼盘下手。但自今年6月份之后，郑州楼市降价的燎原之火开始大幅蔓延至主城区。

进入2020年6月份以来，郑州楼市开始出现大面积降价潮，首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位，买房送家电等营销伎俩层出不穷。“降价”“打折”成为今年“金九银十”郑州新房市场的高频词。

“前段时间，也就是9月10月前后吧，以万科为代表的房企率先降价，给郑州带来的降价影响较大。”郑州房企营销总监李阳回忆道，“其实那个项目是有特殊情况，之前精装修12000元/㎡，之后毛坯卖10000元/㎡，清盘阶段的特殊楼顶（顶底层）7500元/㎡。因为是万科嘛，所以被无限放大。”

由万科降价引发的一系列波澜已经搅动着郑州楼市。AI财经社了解到，比如中原区的中原华侨城，9月份开盘均价12500/㎡，现在降至11000/㎡，降价1500元/㎡。二七区的万科大都会项目之前售价13000元/㎡，现在降至12000/㎡元左右，降1000元/㎡左右。而另从新入市的项目价格对比来看，如金科中原的入市价格为12500元/㎡，龙湖天境的入市价格为10700元/㎡，都是比周边竞品价格要便宜500元/㎡左右。

事实上，高企的库存一直被认为是诱发郑州房价下跌的元凶。郑州土地供应量的高峰，出现在2017和2018这两年。2016年11月，郑州再一次发布2016年至2019年的三年住宅用地供应计划，年内再次追加6000亩供应，供应量再一次攀升高峰。

一般而言，开发商从拿地到建设再到取得预售证，时间往往是两年左右，这就意味着前两年推出的地块，正在批量转化为商品房，推向市场，也直接将郑州的新房住宅库存量推向了全国第二。易居数据显示，9月份郑州市的新建商品住宅库存面积同比增加110%，位列全国百城第二。

但在郑州某房企营销负责人看来，郑州房价大范围下跌的问题，不仅仅是供过于求因素的影响，更大的问题还是源于土地结构。“在一级市场的土地交易中，主要以城改类型土地为主，占比85%左右，外来房企和标杆房企想要拿到这类土地，只能和本土企业合作开发。这种不公开的市场，造成了二级市场也不正常。给郑州楼市直接带来了两个影响，一是二级供应节奏完全被供地节奏打乱，二是本土房企操盘的城改类项目，往往政策运营得更极致，或者说更没底限。”

观望情绪弥漫下，“首付贷”卷土重来

“全国型房企已经在9月和10月提前释放了一波政策，以价换量，本土房企也积极跟进，所以进入12月份，反而没有像往年的更疯狂的降价或政策加码了。另一方面，现阶段改善型客户相对偏少，基本都是在挖掘刚需，刚需不够了，就继续向下挖掘，降低门槛（首付分期），一批批的客户被拉进市场。”谈及郑州楼市最近的销售情况，张明显得有些悲观。

克而瑞数据显示，2020年上半年郑州楼市的平均去化率只有42%，与去年同期72%的去化水平相去甚远。而即便摒除上半年的疫情影响，进入市场复苏后的下半年，郑州新房销售量也始终处于下滑态势。郑州市房管局发布10月房地产市场销售数据，相比去年同期，住宅销售量发生断崖式下滑，同比减少近50%。而在去库存方面，郑州的压力同样不小。截至2020年9月，郑州新房库存面积达到1108.8万平方米，去化周期14.7个月。

相比起郑州，天津楼市的销售消化情况也不容乐观。据国家统计局数据显示，今年10月，天津新建商品住宅销售价格环比9月下降了0.4%，二手住宅销售价格指数下降了0.1%，同比去年直降4.2%。而从消化库存来看，这个数据则更为直观了。根据往年的数据显示，近三年来天津全市年均新房成交量在11万套上下，近两年的新房供应量约为36万套，也就意味着，需要3年半左右时间才能消化掉。

不过，随着市场交易逐渐冷淡，为了拉拢客户入场，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，目前包括郑州、天津、青岛等城市在内均有此情况。

一般来说，在购房过程中，购房者需要支付至少30%的首付，剩余贷款由银行提供，购房人把房子抵押给银行，尔后按月还银行贷款。而首付贷则是指在购房人首付资金不足时，地产商或金融机构能够为其提供资金拆借。

“首付贷”带来的问题显而易见，它打着为购房者凑足首付的名义，给购房者提供购房机会的同时，也大幅提升了金融系统紊乱的风险，增加楼市和金融市场风险。

早在2016年，住建部等七部门严令禁止房产中介提供首付贷。当时，我爱我家、链家、中原地产、搜房网、世联行、平安好房等房产中介以及互联网金融平台都在严厉整顿之列。

但事隔多年，“首付贷”并没有销声匿迹，而是改头换面卷土重来，转而被包装成了诸如”抵押贷、信用贷、经营贷”等各种方式，以多个金融手段存在于购房过程中。

李阳表示，“其实这种方式，相当于竭泽而渔，让本不具备购买能力的购房者提前入市了，对未来的伤害很大。”

看起来，“首付贷”给部分投机者提供了炒房机会，同时也让开发商顺利实现业绩指标提供了可能。但金融工具永远是把“双刃剑”。“首付贷”让系统性风险爆发的可能大大提升，也将整个国民经济裹挟其中。