全国9城刮起促销降价潮,郑州10月销售量断崖式下滑,天津新房供应量还需3年消化

作者:李逗

来源:财经天下周刊

金融政策收紧后,房企加速抛售资产,也折射出房地产业态更加艰难的处境。一面是深圳万人摇号买房热度不减,一面是全国多个二线城市出现大范围的房价下跌,全国多个城市楼市分化加剧。种种迹象都在提醒人们,“房价只涨不跌的时代已经过去”。

2020年的楼市让人摸捉不透,不少买房人的心也为之牵动。

一面是深圳万人摇号买房热度不减,一面是全国多个二线城市出现大范围的房价下跌。一时间,预备出手的买房人迟疑了。

2020年12月1日,中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组发布《中国住房大数据分析报告(2020)——城市房价预警与房企品牌价值测度》。报告指出,房价只涨不跌的时代已经过去。局部房价下跌监测预警,将成为市场监测预警的重要方面。

过去多年来,在“房住不炒”的宏观政策调控下,多个城市的房价涨幅保持在稳定趋势。随着宏观调控的收紧,楼市价值开始逐步回归到城市的基本面。分化,正在成为全国楼市的关键词。在一线城市抢房潮起的同时,多个二线城市正在经历房价下跌带来的不安。

而就在不久前,房地产行业的产权转让项目突然增多,据北京产权交易所公开信息显示,今年11月央企单月转让的地产项目数量已经超过今年前十个月总和,其中,11月转让项目中,甚至有以1万元低价转让的项目。其背后则意味着房企融资环境的不断收紧,今年下半年出台的“三道红线”政策威力可见一斑。克而瑞研究中心研究经理朱一鸣在采访中也表示,从趋势来看,未来多家房企都将有转让动作。

不断收紧的金融政策大幕下,还有多少个体将沉浮楼市之中?


降价促销潮再起


纬房指数同比监测数据显示,从2019年10月到2020年10月,9城市房价年度跌幅均在5%以上,最高年度跌幅为9%,如廊坊、天津、青岛等城市。其中,看起来基本面不错的天津、郑州等城市房价的下跌,更是引发了大范围的舆论热议。

房价下跌离不开宏观政策环境因素。从上述城市的涨跌时点看,这些城市的房价拐点无外乎两类情形:一类是2017年上半年前后,以京津冀城市为代表的一二线城市房地产调控加码,另一类则是2018年下半年前后,因棚改货币化退潮,市场面临调整的三四线城市。

但更为重要的是,这些城市的房价下跌也与其自身的供给过剩密不可分。

以今年降价较为典型的郑州市场为例。在郑州早期规划发展中,远郊楼盘价格一度被炒高,随着房企压力越来越大,为加速回款选择以价换量,首选以泡沫化最严重的远郊楼盘下手。但自今年6月份之后,郑州楼市降价的燎原之火开始大幅蔓延至主城区。

进入2020年6月份以来,郑州楼市开始出现大面积降价潮,首付分期、案场折扣、买房送车、买房送车位,买房送家电等营销伎俩层出不穷。“降价”“打折”成为今年“金九银十”郑州新房市场的高频词。

“前段时间,也就是9月10月前后吧,以万科为代表的房企率先降价,给郑州带来的降价影响较大。”郑州房企营销总监李阳回忆道,“其实那个项目是有特殊情况,之前精装修12000元/㎡,之后毛坯卖10000元/㎡,清盘阶段的特殊楼顶(顶底层)7500元/㎡。因为是万科嘛,所以被无限放大。”

由万科降价引发的一系列波澜已经搅动着郑州楼市。AI财经社了解到,比如中原区的中原华侨城,9月份开盘均价12500/㎡,现在降至11000/㎡,降价1500元/㎡。二七区的万科大都会项目之前售价13000元/㎡,现在降至12000/㎡元左右,降1000元/㎡左右。而另从新入市的项目价格对比来看,如金科中原的入市价格为12500元/㎡,龙湖天境的入市价格为10700元/㎡,都是比周边竞品价格要便宜500元/㎡左右。

事实上,高企的库存一直被认为是诱发郑州房价下跌的元凶。郑州土地供应量的高峰,出现在2017和2018这两年。2016年11月,郑州再一次发布2016年至2019年的三年住宅用地供应计划,年内再次追加6000亩供应,供应量再一次攀升高峰。

一般而言,开发商从拿地到建设再到取得预售证,时间往往是两年左右,这就意味着前两年推出的地块,正在批量转化为商品房,推向市场,也直接将郑州的新房住宅库存量推向了全国第二。易居数据显示,9月份郑州市的新建商品住宅库存面积同比增加110%,位列全国百城第二。

但在郑州某房企营销负责人看来,郑州房价大范围下跌的问题,不仅仅是供过于求因素的影响,更大的问题还是源于土地结构。“在一级市场的土地交易中,主要以城改类型土地为主,占比85%左右,外来房企和标杆房企想要拿到这类土地,只能和本土企业合作开发。这种不公开的市场,造成了二级市场也不正常。给郑州楼市直接带来了两个影响,一是二级供应节奏完全被供地节奏打乱,二是本土房企操盘的城改类项目,往往政策运营得更极致,或者说更没底限。”


观望情绪弥漫下,“首付贷”卷土重来


“全国型房企已经在9月和10月提前释放了一波政策,以价换量,本土房企也积极跟进,所以进入12月份,反而没有像往年的更疯狂的降价或政策加码了。另一方面,现阶段改善型客户相对偏少,基本都是在挖掘刚需,刚需不够了,就继续向下挖掘,降低门槛(首付分期),一批批的客户被拉进市场。”谈及郑州楼市最近的销售情况,张明显得有些悲观。

克而瑞数据显示,2020年上半年郑州楼市的平均去化率只有42%,与去年同期72%的去化水平相去甚远。而即便摒除上半年的疫情影响,进入市场复苏后的下半年,郑州新房销售量也始终处于下滑态势。郑州市房管局发布10月房地产市场销售数据,相比去年同期,住宅销售量发生断崖式下滑,同比减少近50%。而在去库存方面,郑州的压力同样不小。截至2020年9月,郑州新房库存面积达到1108.8万平方米,去化周期14.7个月。

相比起郑州,天津楼市的销售消化情况也不容乐观。据国家统计局数据显示,今年10月,天津新建商品住宅销售价格环比9月下降了0.4%,二手住宅销售价格指数下降了0.1%,同比去年直降4.2%。而从消化库存来看,这个数据则更为直观了。根据往年的数据显示,近三年来天津全市年均新房成交量在11万套上下,近两年的新房供应量约为36万套,也就意味着,需要3年半左右时间才能消化掉。

不过,随着市场交易逐渐冷淡,为了拉拢客户入场,一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,目前包括郑州、天津、青岛等城市在内均有此情况。

一般来说,在购房过程中,购房者需要支付至少30%的首付,剩余贷款由银行提供,购房人把房子抵押给银行,尔后按月还银行贷款。而首付贷则是指在购房人首付资金不足时,地产商或金融机构能够为其提供资金拆借。

“首付贷”带来的问题显而易见,它打着为购房者凑足首付的名义,给购房者提供购房机会的同时,也大幅提升了金融系统紊乱的风险,增加楼市和金融市场风险。

早在2016年,住建部等七部门严令禁止房产中介提供首付贷。当时,我爱我家、链家、中原地产、搜房网、世联行、平安好房等房产中介以及互联网金融平台都在严厉整顿之列。

但事隔多年,“首付贷”并没有销声匿迹,而是改头换面卷土重来,转而被包装成了诸如”抵押贷、信用贷、经营贷”等各种方式,以多个金融手段存在于购房过程中。

李阳表示,“其实这种方式,相当于竭泽而渔,让本不具备购买能力的购房者提前入市了,对未来的伤害很大。”

看起来,“首付贷”给部分投机者提供了炒房机会,同时也让开发商顺利实现业绩指标提供了可能。但金融工具永远是把“双刃剑”。“首付贷”让系统性风险爆发的可能大大提升,也将整个国民经济裹挟其中。

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