“刚需”怎么玩得过“黄牛”?

“刚需”怎么玩得过“黄牛”?

深圳某网红盘打新中签赚几百万的概率还有百分之十几,而买彩票中几百万的概率可是要小于遭雷劈。

新房均价才十二三万,而邻居前几期开发项目,二手房均价都十六七万了。同为一个小区,新盘倒挂近5万,按照每户100平计算,这打新中签就是捡钱500万啊。

也正因打新有暴利可图,才催生出各种如“万人抢房”、“众筹打新”、“借票代持”……的骚操作。

这就是《新华社》发文痛批的深圳某网红盘“打新怪象”!

01

避嫌!!!

换个马甲就不认识了?

说到这次网红盘的“打新怪象”,首先要清楚,它是“限价”项目,限价策略在深圳或许将会成为一种常态,可这个项目它限得还挺厉害的。

上边的意思是,限制你的备案价,房子不要卖太贵了,“刚需”们看着心里会难受

至于“刚需”是否难受,上边又怎么会知道呢?

按理来说,周边二手房都能卖18万,这新房不说卖20万,怎么也得追平周边吧,卖个18万不算贵吧。

但限制在13万的价格后会出现什么问题?

“双十一”打折促销!购房大狂欢!我备货就只有这么多,你得来抢,晚了就没了。

这样一来,用脚指头都能想到的,“刚需”怎么抢得过“黄牛”?

咋办?

开发商事先就知道,会出现这么一幕。

于是提前做了三步操作:

一、项目改名,因分多期项目开发,间隔时间有点长,尽可能地帮你去混淆概念,告诉你,这不是同一项目,你也别比价了。

二、突袭预售,突然开盘,你还没反应过来更好,就这么多存货,还便宜,不缺买主,卖完就可以了。

三、抬高门槛、有钱的,钱多的过来,没钱的就别来凑热闹了,甚至有向购房者提出全款的要求。

即便是“改名”、“突袭”、加“冻资”,也抵挡不住购房者的热情。一个是稀缺,一个是真的便宜啊!

11月底的深圳,新开盘项目多得有点数不过来,小点的项目,三小时售罄,半天售罄;稍有规模的项目,一天售罄,两天售罄都属正常。

02

新盘的“补涨”

带动二手房“轮涨”

都是核心片区的核心地段,都是同一个开发商手中的项目,甚至说它是同一小区都不为过,只是给分了个1、2、3、4、5、6、7……期,进行分批次开发推售。

打新抢到的人,一面在嘚瑟我抢到了,还是限价项目,真香;一面在嘀咕凭什么我的房子这么便宜,邻居老王家的房子这么贵?

限售算什么,暂时过户不了,我可以先把价格放上去,一旦限售期满,我再出手给卖掉,这不就赚到了吗?

即便是在邻居老王的房价不涨的前提下,我这一平米就有几万升值空间。至于那些什么,容积率啊、户型啊、交通环境啊,都别酸了。

邻居老王心想,你能涨,那我也要涨,凭什么只准你涨不让我涨。

打新没抢到的老张看这这一幕眼红了,这操作简直就是捡钱啊。我等下一期开盘,我不吃不喝不睡觉也要等到。

新房10万;二手房15万;

新房业主:我要涨5万才是正常的市场价;

二手房业主不服,咱都是一个小区,你要涨5万,我也要涨5万;

二手房业主的房子价格涨到了20万。

几年后最后一期项目来了,同是限价……新的一轮“补涨”、“比涨”再次来了

本以为这最后一期开售了,这“补涨”的游戏也就结束了,可一河之隔的另一巨无霸项目又来了。

妈呀,看样子,这也是分期开发,若是也做限价项目可咋办?

数年后,这个巨无霸项目分期后搞完了,一条路之隔的又一大手笔旧改又来了。如此反复,如此轮动,如此较劲,如此撕逼……

就这样几年,眼看粤海群众翻倍了,沙河群众也翻倍了,南头群众也得跟上啊!南头都涨得这么猛,南油群众,新安群众也不能落下啊……

这不就是深圳这座城市房价的上涨轨迹吗?

罗湖涨完了,福田涨;福田涨完了,南山涨;南山上去了,宝安也跟上来了……

谁也不服谁,就要比着涨!

03

只顾限价不及时补足供给

这才要命

原本苦心竭虑地为“刚需”制定的“限价房”策略,没想到居然成为带动片区房价轮流上涨的“幕后推手”?

问题出在哪里?

是限价策略不妥吗?

不是!

是限价的同时,没能及时跟上供应。

试想一下,如果当市场上有100个“刚需”。

你市场价推出10套房子,会有30人参与选购,中签率33%;

你打8折推出10套房子,会有50人参与选购,中签率20%;

你打7折推出10套房子,会有70人参与选购,中签率14%;

需求不变100套,供应不变都是10套,只有价格在变化。套利空间(折扣差价)越大,中签率越低,越能带来市场的疯抢行为。

这是一个常识,没什么质疑的吧。

假如依然100个“刚需”,要想市场不这么疯抢,那就得增加供应了,要维持33%的中签率才算是稳住了市场。

你市场价推出10套房子,会有30人参与选购,中签率33%;

你打8折就得推出17套房子,50人参与选购,中签率才33%;

你打7折就得推出23套房子,70人参与选购,中签率才33%。

限价(打折)的同时,增加供应才能做到稳定房价、稳定市场。

假如有一天,一下子推出50套房子,还用得着去抢吗?打七折又如何呢?一下子解决了一半的需求,市场不再那么缺房子了,你再去“补涨”,涨完你去卖给谁?

都知道粮食的价格为什么十多年依然没有出现上涨吗?按理说,这没房子两人挤一间也能凑合着过。这没粮食了,一碗饭两人吃,撑几天可能没问题,时间长了可就是大问题。

民以食为天,房次之!

我们稳粮食的策略是什么,最低收购价连续几十年的大丰收啊,在增加供给的同时防止你去“屯粮”啊!

这粮食可以东北生产华南销售,房子可不一样啊!深圳就这么大,人口还这么多,一下子拿不出那么多的供应。

其实,疯狂过后细想一下,此次网红盘打新13%的中签率,并不算低。就半年前光明,2.5万人打新“金融街”场面可是要比今天还壮观得多吧。

在南山区,在粤海街道,在城市的中心,一次性推出一千多套纯住宅项目,这个供应还在很给力。

另一方面,近来土拍很猛,2020年深圳的土拍大多数人看到的只是“吸金”能力,却少有看到供应在大幅增加,仅11月23日一天的住宅用地供应,就已经超过前面两年的总和,且均为限价项目开发。

大量的供应,再加上“限价”策略,在未来的几年将会是一种常态。而此时的“补涨”只是“孕妇临产前的阵痛”罢了。

这次网红盘的“乱象”根源问题不在打新,不在“限价”、不在“套利”,而是在于“代持”的“黄牛”

这才是最要命的,因为他们才是直接抢走为“刚需”做供应的主谋。

供应没跟上的“限价”,仅仅只是给“黄牛”们做了一个“诱饵”罢了。

最后一点:保障“刚需”的限价项目会增加需求,这是经济学中最基本的供需原理谁都懂。但是新增的土地供应,只是夹缝里找的“残渣”,优质的地段早已经消化得差不多了。而剩下的,要么偏远,要么交通不便,要么配套尚未齐全的工业旧改。

核心片区的核心资产依然是“价高者得”!

PS:

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