深圳房子,被一则假消息吓懵了

房地产税什么时候来?

来源:网易财经

深圳的楼市,最近很热闹。前有华润城润玺一期挤出刚需“万人抢房”、“众筹打新”,后又迎来一则“假消息”,人心惶惶。

到底是什么触发了深圳房地产的G点?


一则“假消息”


11月30日,深圳将开征房地产税的传闻又一次在坊间流传,当地住建部门对此表示不做回应。

根据《第一财经》,当日致电深圳市住房和建设局,一位雷姓工作人员就此事表示:“外部流传的消息来源不明,我们不做任何回应,一切以我们局发布的官方消息为准。”

从今年7·15深圳房地产新政出台后,二手房市场在经历一轮“猛涨”后最终熄火,在一二手房价倒挂的情形下,市场目光集体转向了“打新”。近期,被“打新”一族盯上的网红盘深圳“华润城润玺一期”,由于套利空间巨大,“众筹打新”“代持购房”等奇葩购房乱象更是层出不穷。

现象11月28日被新华社点名,此后,深圳有新盘迅速做出响应。

11月30日,深圳万科的臻山海家园项目在公证摇号前向广大客户发了一份“房住不炒”的倡议,对购房后市场变化风险、银行不予批贷申请风险、调控政策变化风险、代持购房风险等进行了提示,其中“不排除政府相关监管部门出台相关政策举措”以及代持人可能存在“导致个人房产税的缴纳”风险的提示,引起市场广泛关注,也再次引发深圳将开征房地产税的传闻。

随后,被点名的华润城润玺一期也发布了跟上述万科项目内容一模一样的《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》,文中称“针对深圳房地产市场的‘打新热’现象,不排除政府相关监管部门出台相关政策举措,以保障‘房住不炒’政策落地,并提示代持购房风险。”

不过,根据《券商中国》,对于深圳万科臻山海家园发出的“房住不炒”倡议的内容,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受记者采访时表示,应该是政府因为华润城润玺一期项目的问题对即将开盘或摇号的楼盘做出了新的要求,要求他们出一个风险提示函或者购房须知。

李宇嘉认为,倡议的表述对减少摇号的热情,特别是这种代持购房、合伙买房、购买名额、多渠道融资、违规加杠杆等没有太大的作用,因为2011年启动限购政策时就要求购房人自己承诺是符合购房资格的,但当时还没有“代持”这种火爆的情况,近期“代持”这个词才被暴露出来。而关于违规加杠杆、违规融资、众筹炒房、代持购房等全部涉及到有关合同、法律手续文书的一些签署,这些必须要以法律的形式和渠道来解决,而不是以一个倡议书的形式。

但值得一提的是,上述提到的11月28日新华社针对最近深圳“打新热”现象,刊发了新华时评《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》,其中呼吁需要建立科学合理的房地产税制度,通过市场化手段抑制投资投机行为,由此大家对深圳开始试行房地产税的做法更加坚信,开始了新一轮的讨论。

从流传出的“深圳市房地产税征收试点运行方案”内容来看,第一财经记者注意到,其对征收对象、征收时间、免征对象、征收税率有详细的描述。征收时间是2021年1月1日起试点运行,征收税率根据居民拥有的住房套数或面积不同而不同。如,针对拥有4套及以上住房的,第4套(产权人指定;未指定则默认为按时间顺序第3套获取产权的住房)按照市场评估值*4.5%/年的税额核定征收。

▲网上流传的“深圳市房地产税征收试点运行方案”

值得注意的是,上述方案是报送中央住建局审批稿,据公开材料显示,当前并无这一部门存在。

多位财税专家告诉第一财经记者,房地产税开征必须要先立法,目前这项工作正由全国人大牵头在做。在房地产税立法尚未完成情况下,任何地方都无权开征房地产税,因此深圳短期内不会开征房地产税。


深圳会不会成为房产税的先行者


根据《国民经略》,作为中国内地房价最高城市,背靠先行示范区的特殊定位,深圳会不会成为房产税的先行者?

并非没有可能。

我们要区分“房地产税”与“房产税”,房地产税是包括土地、房产在内的一系列税收体系,既包括房产税,也包括土地增值税等税收。

早在2011年,上海、重庆就已试行开征房产税,一直持续到现在,每到年末,有房一族还会收到政府关于缴纳房产税的通知。

不过,这两地的房产税只能说是初级版本,普遍存在税基较窄、免税面积较大、税率偏低等问题。

比如上海,只针对新购买的二套及以上住房征收,过去买房的存量房源不征收,第一套房也不征收,人均60平方以下的也免征;税率仅为0.6%,且可按70%价格征收。

而在重庆,只对高档住房和别墅征收,普通住房也不征收。

2011版上海、重庆房产税试点

所以,将近10年过去,这两地的房产税试点并未扩容,国家层面转而推进房地产税。

回到当下,深圳等个别热门城市有没有先行先试房地产税的可能?

注意,深圳有一个身份是“社会主义先行示范区”,先行先试正是义务所在。深圳完全有条件,在上海重庆房产税版本上更进一步,为全国版房地产税探路。

毕竟,今天与10年前的楼市可谓有天壤之别。

大多数城市房价都已翻了两到三倍,深圳房价从当时的1万多元攀升到近7万元,中心区从当时的3万多元攀升到如今的10-20万元,房价早非当初可比。

同时,根据央行报告,4成家庭拥有两套及以上住房。

我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%,有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。

这还是全国情形,在一线城市,拥有两套甚至更多的房子的家庭可谓不计其数。

如果房地产税刚需免征,那么直接抑制投机,并非没有空间。

更关键的是,连深圳主管部门都主动提出了这一点:

对于房价上涨,准备了很多手段。比如在交易环节,对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段,与普通住房差别化;在持有环节,接下来也可以考虑房地产税的问题。

所以,深圳很有可能会成为吃螃蟹者。毕竟,作为先行示范区,反炒房本就是义务所在。


房地产税什么时候来?


虽然深圳已经“辟谣”,但不可否认的是,房地产税的消息每每出现,都会触发楼市G点。

近日财政部部长刘昆撰文谈“十四五”时期财税改革重点任务时,表示将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,积极稳妥推进房地产税立法和改革。这意味着房地产税开征继续坚持立法先行原则,然后在房地产税法授权范围内,允许各地根据当地实际情况来选择开征时间、具体税率。

中国政法大学财税法研究中心主任施正文告诉第一财经,房地产税有望在“十四五”时期完成立法,但会授权地方自主决定是否实施,估计不会普遍开征。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示,上面那个所谓“方案”虽然是伪造的,但其反映的深圳当下楼市所面临的房价高企、投机盛行的现象有可能引发房地产税提前推出,这种情况是完全有可能发生的。

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