脚踩两道红线,三兄弟创业,领地控股能否越过“千亿”之坎?

据港交所11月19日披露,领地控股通过聆讯,建银国际为独家保荐人。

作者:小浪港股 

来源:新浪港股

2020年,对房企来说可能有点“防”不住、“起”不来。突入其来的疫情、“三道红线”的管理理念,都让房地产开发商们压力倍增。

在此背景下,一家百亿规模的四川房企勇猛赴港,向港交所提交了招股书。第一次的申请结果以“失效”告终,在“失效”后的第三天,公司迅速再次递表。

功夫不负有心人。

据港交所11月19日披露,领地控股通过聆讯,建银国际为独家保荐人。


“千亿”路漫长


公开资料显示,领地控股由刘玉辉、刘山及刘玉奇三兄弟于1999年共同创立,起家乐山,初始注册资本为560万元,是一家深耕四川的区域性房企。2006,公司总部由乐山市迁至成都市,并开始在全国扩展业务,2017开始从事商业物业投资。

根据中国房地产业协会的资料,按综合实力计,领地控股于2020年获选为“中国房地产开发企业100强”。该公司主要为改善居住环境的客户提供优质住宅物业,此外亦发展办公楼、购物大楼、商业综合体及公寓等商业物业以及营运酒店。

规模对于房地产商来说,一直是十分在意的一个指标,“千亿”更通常被视为大型房企与中小型房企的分水岭。

领地控股对“千亿”的渴望也同样强烈。在2019年4月份举行的20周年品牌发布会上,领地集团宣布在2020-2021年实现千亿战略。

然而,据克而瑞地产研究院数据,2017至2019年度,领地控股的全口径销售额分别为151.6亿、235亿、247.3亿元。

若要在2020年实现千亿目标,领地控股在2020年的同比增长率就得至少达到304%。

据招股书披露,领地控股的业务及前景高度倚赖四川省房地产市场的表现,面临着较高的地域集中风险。截至2020年9月30日,领地控股有107个处于不同开发阶段的附属公司、合营企业或联营公司项目,在107个项目中有70个位于四川省。

截止2020年5月31日,领地控股实现销售物业收益29.85亿元,其中27.22亿元的收入来自成渝经济带及四川省,占比高达91%。

对此,领地控股表示打算在机会出现时入驻更多中国地区经济中心,亦将继续提高于其他地区的投资,如华东地区。


脚踩两道红线


从收益方面来看,2017-2019年度,领地控股分别实现收入53.39亿元、45.14亿元及75.68亿元。截止2020年5月31日,公司实现收益30.28亿元,同比大幅增长181%。

2017-2019年度及截止2020年5月31日,公司利润净额分别为6.49亿元、5.18亿元、6.72亿元及1.66亿元。

值得注意的是,截至2019年5月31日,领地控股录得亏损净额930万元,其在招股书中解释称主要是由于交付时间表导致于该期间录得的收益不足以支付成本及开支。由于物业开发业务的性质,物业开始开发与收益确认之间通常需要较长时间。

从盈利能力看,领地控股毛利率较为波动,2017至2019年度与截至2019年及2020年前五个月,公司毛利率分别为20.1%、35.7%、27.8%、31.2%及32.2%。此外,领地控股净利率近年来不断下滑,2017年至2019年度,其净利率分别为12.2%、11.5%、8.9%,截至今年5月31日,净利率仅为5.5%。

从土储面积看,截至2020年9月30日,领地控股应占的总土地储备为1656.77万平方米,而截至2020年2月29日,领地总土地储备为1331.45万平方米,即短短七个月时间总土储面积增加了325.32万平方米。

而在这高速扩张的步伐背后,是公司面临着的高负债问题。

近年来,领地控股的净资产负债率一路上涨。数据显示,2017-2019年度及2020年前5个月,公司的净资产负债率分别为60%、110%、140%及150%。

此外,2017年至2019年度及2020年前5月,领地控股的未偿还银行及其他借款(包括信托及其他融资)总额分别为35.86亿元、78.54亿元、117.55亿元及151.76亿元。截至同日,公司未偿还银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

根据招股书,截止2020年9月30日,领地控股应于一年内偿还的借款为26.15亿元,而截止同日公司现金及现金等价物为11.32亿元。由此可见,公司的现金流无法覆盖其一年内应偿还借款。

另外值得注意的是,若按照“三道红线”的标注来看,即:1)房企剔除预收款的资产负债率不得大于70%;2)净负债比率不得大于100%;3)现金短债比不得小于1倍,领地控股踩中其中两道红线。

招股书显示,截止2020年5月31日,领地控股剔除预收款的资产负债率为80.2%,净负债比率为153.1%,现金短债比为1.1倍。


家族氛围浓郁


1999年4月,领地控股由刘玉辉、刘山及刘玉奇三兄弟共同创立。截至成立日期,刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥(独立第三方)分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权。

作为刘山与刘玉奇家庭继任计划的一部分,以及为专注彼等的私人股权投资及其他非物业开发业务,2014年12月,刘山与刘玉奇分别将融量集团及量源资产管理(均为刘玉辉、刘山及刘玉奇于重组前为持有领地集团的权益所使用的投资工具)的全部股权赠予刘浩威(刘山之子)及刘策(刘玉奇之子)。

2011年,完成尔湾谷社区大学两年学业后的刘策加入领地担任财务部经理,2015年,完成加利福尼亚大学尔湾分校的学业后的刘浩威担任广东领地房地产的总经理。2019年,28岁的刘策和26岁的刘浩威获任领地副总裁,刘策负责执行业务策略及管理成都房地产项目,刘浩威负责执行业务策略及管理重庆房地产项目。

随着时间的流逝,领地控股的股东阵容也经历了数次洗牌。从IPO前的公司架构看,刘氏家族的人数在不断增加。最初,刘玉奇、刘山、刘玉辉及邓仲祥(独立第三方)分别持有领地35.71%、21.43%、21.43%及21.43%的股权,现邓仲祥已不在股东名单中。

IPO前,刘策持股32.83%,侯三利持股0.17%,刘策为刘玉奇之子,侯三利为刘玉奇的配偶。

刘浩威持股32.84%,王涛持股0.17%,刘浩威为刘山之子,王涛为刘山的配偶。

刘玉辉持股32.83%,龙一勤持股0.17%,龙一勤为刘玉辉的配偶。

魏悦持股1%,为唯一处于刘氏家族之外的人,是一位有多年澳大利亚房地产投资经验的企业家。2016年,魏悦在业务及社交活动中与刘玉辉及龙一勤相识。因对领地控股的表现和前景有信心,继而作出对该集团的投资。

2019年,领地接连引入明星经理人坐镇,似乎有意淡化家族色彩。据媒体报道,2019年,恒大集团前副总裁许晓军正式加盟领地集团,任地产总裁一职。许晓军曾任恒大集团副总裁、北京公司董事长、天津公司董事长。此外,前金科地产品牌总经理姚科也于同年加入了领地,任助理总裁兼品牌总经理。

明星经理人的加入,或许是领地冲刺千亿目标的其中一步,而赴港上市能否带领领地控股走向千亿的下一步?拭目以待。脚踩两道红线,三兄弟创业,领地控股能否越过“千亿”之坎?

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