房地产行业：收购产业链下游场景公司、谋篇关联度较高的自营业务，物管行业迎来新变局-20201123

机构：方正证券

核心观点：

收并购是物管公司规模突围、提速发展的重要手段。过去主要发生在中大型物管公司收并购小型物管公司；如今越来越多物管公司将产业链下游的场景公司作为潜在收并购标的，以实现：1）获取潜在项目资源：获取场景公司的客户资源，达到变相扩张的作用。2）增强公司自身实力，延伸产业链条：专业领域的业务通常具有一定的技术壁垒，通过收并购专业公司，可以提升专业领域的综合服务水平。3）与现有业务形成协同，降本增效：原先的外包业务成本实现改善，实现统一管理，提升公司的盈利能力。4）扩大业务版图，实现“大物业”模式：创造新业务增长点，使其服务和市场更趋多元化。

收并购产业链下游的场景公司，具体涉及：1）电梯服务：电梯维保业务与物管服务关联度较大，但准入门槛相对于传统物业服务高。因此大型物管公司收购电梯维保公司股权，成为公司切入电梯服务领域最便捷的方式，也将成为一种趋势。例如时代邻里是最早通过收购骏安电梯涉足该领域的公司，19 年电梯服务实现收入 2966 万元，16-19 年 CARG 高达 74%；碧桂园服务收购溧阳中立电梯 60%的股权，目前已接管电梯超 4 万台，预计未来 5 年将超过 10 万台，自有电梯体量较大。2）广告服务：广告位资源的最终拥有者或管理者为物管公司，但其掌握的媒体资源缺乏规模效应，同时自身缺乏相关经验。碧桂园服务则通过收购城市纵横发力社区传媒板块。3）市政环卫服务市 场前景广阔，传统清洁、绿化等服务的积累是物管公司的重要筹码。雅生活与玉禾田签署了《环卫一体化项目战略》，碧桂园先后收购满国康洁和福建东飞，金地物业宣布与辽宁陆帆达成战略合作；对落实中长期“物业+环卫”发展有重要意义，同时，也将在城市服务领域进一步深耕。

谋篇自营业务，加速物管行业多元业务发展。在过去几年在自营业务方面曾经有过诸多尝试，试水零售、教育、养老等领域，但由于偏离主业、较为碎片化、客户使用率低、与物管相关度小等原因成效甚微。我们认为物管公司需要寻找与主营业务关联度更高的配套自营业务，其应当具备以下四大特点：1）与物业管理行业关联度较高：充分考虑公司原有物业管理服务内容和业态并能实现一定的协同效应。2）能充分利用空间上的围墙优势：客户愿为“少走几步路”而付费。3）高渗透率，客户必需使用：客户使用率较高，具有一定的“必需性”；4）具备可复制的规模拓展优势：同个自营业务可以在多个项目中开展。

物管公司开展自营业务，具体涉及：1）餐饮服务：作为写字楼和企业总部的必要组成，和非住宅业态拓展具有非常强的协同效应。金融街物业经营“怡己(IZEE)”餐饮系列，截至 19 年末，公司共运营 10 家门店；银城生活服务、新城悦服务也策略性将业务范围拓展至餐饮业务。2）停车场服务作为业主使用率最高的增值服务，主要分为停车场租赁管理和停车场销售业务两方面，目前上市物管公司中停车位管理业务相对成熟的公司该部分业务收入占比在 3-8%左右，有和泓服务、永升生活服务、保利物业、中海物业、金融街物业等。3）智能化解决方案和产品作为自营产品向业主销售，向中小物管公司赋能。新城悦服务该部分服务 15-19 年的年复合增速高达 121%，除了新城系的项目外已经展开第三方外拓。4）提供商业运营及管理服务，发挥业务的协同效应。截至 19 年年末，奥园健康共向 37 个商场订约提供商业运营服务，合同总建面约 180 万平，15-19 年收入年复合增长率达 70.4%。

投资建议:

我国物业管理行业迎来产业新变局。近两年来通过收并购扩规模的意图始终没有改变，但是潜在标的由原本传统的物管公司，逐渐延伸至产业链上下游的场景公司。自营业务的拓展也从原本为追求业务广度、全周期覆盖而开拓各类全新领域的服务，转变为了寻求与物管公司主营业务关联度更高、具备一定“必需性”的配套业务。我们建议关注：1）积极收购场景公司，优先布局下游产业链的物管公司：碧桂园服务、时代邻里、雅生活服务。2）开展高关联度自营业务的物管公司：新城悦服务、金融街物业。

风险提示:

管理规模拓展不及预期；跨行业经营缺乏相关业务专业性；前期业务开展成本较高；收并购业务协同不达预期；增值服务开展进度不及预期；行业受到政策打压。