润四来了!华润城的传说再次响起

且买且珍惜!

  11月16日晚间,期待已久的华润城润玺一期(“润四”)终于官宣了!项目推售1171套住宅,均价13.1万/㎡,总价区间1184-2984万,精装交付。

  一时间朋友圈、微信群、公众号全都炸了锅,大家都在很认真的转赞评,整个网络世界一派其乐融融。

  在这之前,有微博自媒体“唐老师傅”曾放出润玺一期备案价,但有自媒体求证华润置地,得到的答复却是,“还未取得预售证”。

  以为事件就此结束,两天之后华润置地官宣了,项目信息与之前网上爆料的内容丝毫不差。

  润四的风从去年就开始刮,如今总算要尘埃落定了,就等着之后的认筹、摇号、选房了。

  不过今天我们的目的不是感叹,而是揭秘:华润城是怎么从一个旧改项目进化成网红盘的?关键这个网红盘不仅深受本地客的关注,还有很多周边甚至国内其他省市的购房者都对这里垂涎,如此光芒万丈的项目到底有什么迷人之处?真的值得吗?

  2020年面对着新冠疫情如此严峻的考验,华润城二手房照样一天一个价,成了深圳又一个高端豪宅区。

  且不说深圳,即使放眼全国,这也是极为典型的案例。

  2011年12月,华润置地正式启动对南山区大冲村的改造,从此“华润城”三个字成了这里新的命名。如今8年时间过去,大冲村早已褪去了原先的面貌,成了房价近18万/㎡的高端住宅区。

  从项目推出到现在,短短几年时间,价格已上涨了好几轮,就润府三期来说,二手房价已达18万+/㎡。

今年初,有公众号发布文章称,润三最火热的190㎡4房户型从2018年6月的总价1600万升至3100万,500多天涨了1400多万,相当于每天睡醒就有3万进账,真是令人艳羡。

  半年时间过去,润四来了,这里的房价还会延续之前的神话吗?

1

  中原地产数据,近一年的时间里,华润城润府一期的二手房价格均比科技园片区高,但成交上两者差距明显。

  除今年2月份,其他时间段科技园都有成交数据,而润府一期截止目前的成交量仅有3套,分别在去年12月、今年5月和6月。

  成交单价区间在14.3-15.5万之间,户型都是83㎡左右的2房。

  目前润府一期最新的二手房价格是18.2万/㎡,相较于2014年刚入市时的4.75万/㎡,涨幅达到283%。

  润府二期从2016年9月的8.9万/㎡,涨到现在16.9万/㎡的均价,三年涨幅约89.89%,不过大部分房源单价多在18万以上。

  一套150.12㎡的3房2厅,单价18.65万/㎡,总价达到2800万。

单价高、总价贵,在疫情影响严重的3月,润府的价格不但没受影响,反而持续上涨。

  3月24日晚9:10,润府一期一套83.28㎡的3房,在链家的挂牌价为1400万,7分钟后价格上调50万,即当晚9:17挂牌价升至1450万,半个月后挂牌价又上调10万,总价达到1460万;

  同样是润府一期,337.39㎡的顶层复式单价20.7万/㎡,3月12日在总价6000万的基础上涨价200万后,不到一个月又涨了800万,到4月3日下午总价已达7000万,成为当时华润城在售二手房源中总价最高的一套。

  这是今年初的情况,目前润府一期二手房总价最高为2900万,受政策影响,这个价格趋于正常水平。

  再来说说此前热度最高的润府三期。

  2018年6月,以8.6万/㎡的均价登场,润府三期开盘当天即售罄。此时华润城附近的小区,例如年代久远的英伦别苑三期二手价8.96万/㎡,2014年建设的红树别院房价更是达到了13.26万/㎡。

一二手房价格倒挂严重,促使打新润府三期成了“全民争夺”的头等大事,华润城的疯狂开始露出端倪。

  2019年11月11日,深圳取消豪宅税,紧随而来的是房价大涨,之前挂牌500-600万的房子都把总价上调了40-50万,让人还没来得及准备,就加入到这场“抢房混战”之中。

  以润府三期为例,安居客数据显示,去年11月均价为9.9万/㎡,12月开始一路上涨,到现在的17.6万/㎡左右。一年时间几乎翻番,华润城的热真是不容小觑。

2

去年初,有自媒体根据占地面积、总建面、销售额等,计算出华润城的市值预计在2800亿,相当于1.2个京东。此言论一出,遂引起大众的广泛讨论。

  有人说,深圳的房价太夸张、太疯狂了,一个小区超过了一个科技公司的市值,这根本就是病态的,中国房地产泡沫太大,到时候泡沫破灭不知道有多少人要崩溃。

  有人说,华润城这个小区除了大有什么好的?说是精装修,可这样的装修、配置值18万?说了那么多年的南外科华学校,还没有出中考成绩,完全是在赌运气,还不如去福田买,至少学位靠谱。

  有人说,华润城很好啊,毕竟走的中高端路线,这个价格在深圳也没有很夸张。光是万象天地就值10万的房价了,还有学校、还是地铁上盖,那些说这里不好的人,是“吃不到葡萄说葡萄酸”吧?

  不同的人看问题有不同的角度,一千个人有一千个哈姆雷特。不过客观说来,华润城也不全是优点,也有让人诟病的地方。

  华润城的好一目了然,也没什么好说的,说多了反倒有炒作嫌疑。不过,它的弊端却也是事实,该说的还是要说。

1、体量大,密度高,得房率低。华润城类似“城中城”的构造,配套完善,但是改造周期长,从签订合作到现在十几年过去了,不过旧改本就不容易,这个还是可以理解。只是外围的施工还会长时间的困扰小区住户,光是这个原因就可以让人每天“骂骂咧咧”。

  另外,这些楼盘都是超高层设计,容积率高(6.3以上),除了润府一期楼间距较大之外,其他楼盘楼间距相对较小,居住环境总体一般,并没有给人一种“豪宅”的优越感。

  这次润玺一期推出的四种户型中,99㎡和120㎡都是3房2厅,但是从平面图可以看出,120㎡的户型并没有突出优势,实用率才75%。

  从投资角度分析,润府一期89㎡就能做3房,是目前华润城价格最高的户型,达到19.8万/㎡,润玺一期不论是99㎡3房,还是120㎡3房,比较起来都不占优势。

2、没有成绩的南外科华学校。深圳人买房分为两种,自住和投资,但不管是自住还是投资,买住宅最优先考虑的都是学位。有没有学校划分、公立还是民办、学校升学如何、入学积分怎么算?这些因素成了家之后就知道有多重要。

  虽然华润城有名校加持,但这个名校2018年9月才建成开学,目前还没有中考成绩,升学情况是好是坏还是个未知数。

  而且项目内的大冲城市花园被安置了非常多的回迁村民,小区里的老人和孩子非常多,众多的科华生源会被该小区占据一部分名额。届时,科华学校的学位会非常紧张。

3、拥堵的交通。虽然是地铁上盖物业,又有多个公交站点,但是高新园的交通堵起来,从来不会放过任何一个人。因为众多的公司、企业、工作室,这里汇聚了南山区绝大多数的上班族,上下班高峰段,地上地下的拥堵程度想想都可怕。

  如果让我说一个华润城最大的缺点,就是交通不便了。作为买不起华润城的人,逛逛万象天地还是可以的,可是不管我什么时候过去,永远都是人挤人,这样的出行体验可一点都不愉快呀。

华润城是目前深圳二手房价上涨极为快速的一个小区,三期项目的均价虽然也在受着政策调控收缩着,但它产生的巨大泡沫随时都会把人吞噬,一旦资金链断了,那就坦然接受被套着吧,反正买的时候不容易,卖不出去就自持吧。

再加上如今润四也入市了,大家打新的热情高涨,短时间内华润城二手房的价格应该不会波动太大。

而说到打新润四,我觉得并不像大家说的那么容易。这次润四的销售方案一出,最引人注意的就是对于购买者的要求——无房者且社保年限越长越好。

这让很多人在为之热烈欢呼的同时,却突然意识到一个事实:社保年限到底要多长才算真的长?有网友爆料:社保83个月以上的才能进入下一轮。

所以,能满足这个条件的人应该不多吧。

总之一句话,润四很香,我也知道买到就是赚到,但我怎么看都觉得他不好。

不装了,我摊牌了,不买润四就是一个理由——穷。


格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论