马光远：​高层这个时候提住房消费如何影响房地产趋势？

作者：马光远

来源：光远看经济

在介绍五中全会精神的新闻发布会上，统计局局长、国家发改委副主任宁吉喆在回答记者关于全面促进消费的提问时，提到了“促进住房消费健康发展”的问题，引发了各界的关注。

宁吉喆表示，“十四五”期间，将全面促进消费，顺应消费升级的趋势，促进消费向绿色、健康、安全发展，发展服务消费，鼓励消费新模式新业态发展；推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展；发展无接触交易服务，促进线上线下消费融合发展，开拓城乡消费市场；落实带薪休假制度，扩大节假日消费；改善消费环境，强化消费者权益保护，增强消费对经济发展的基础性作用，也是改善和保障民生。

畅通国内大循环

在这次的五中全会上，“双循环”战略被正式确立为“十四五”的战略思想，而全面促进内需对于真正实现“畅通国内大循环”至关重要。

五中全会提出，形成强大国内市场，构建新发展格局。坚持扩大内需这个战略基点，加快培育完整内需体系，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求。

要畅通国内大循环，促进国内国际双循环，全面促进消费，拓展投资空间。站在中国经济高质量发展和畅通国内大循环的角度，理解中央这个时候提促进住房消费健康发展就比较容易。

首先，这个时候提住房消费绝非要放弃“房住不炒”这个基调，或者让房地产重新成为经济增长的工具。

不管中国经济发生任何情况，“房住不炒”的基调都不会变。这涉及对房地产这个行业的基本定位。十九大以来，高层不断重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。这是房地产政策定位的颠覆性的纠偏，房地产政策从从过去的经济政策回归到民生和社会政策。抑制房地产投资投机，符合房地产民生政策的定位，这个定位，任何时候都不会变。

其次，从满足人民美好生活需要出发，房地产市场未来的发展仍然有很大的空间。

特别是，在“双循环”战略之下，加快城镇化的发展，实现中国从农村国家到城市国家的真正嬗变，意味着房地产仍然是未来重点发展的行业，这是不以人的意志为转移的。我们不能把高房价与房地产的发展混为一谈。

房价太高，房价上涨太快当然会引发很多问题，但房地产市场的发展对于未来的城镇化仍然是至关重要的。让老百姓的住房条件改善，让市民住上更好的房子，这是美好生活的基础。

这点不应该被反对，所以，促进住房消费的提法没有任何错，之所以引发误读，和过去每一次经济下行，都把房地产作为拉动经济的工具，从而导致房价大涨有关。

房子短缺的历史基本结束

第三，中国房地产市场经过20多年的发展，基本已经解决了老百姓的基本居住需求问题。

房子短缺的历史基本结束。房地产市场的主要矛盾，已经从过去的房子不够，房子短缺，进入到好房子不够，住房条件不能满足老百姓对美好生活的需要。如何改善住房条件，如何完善基本配套，如何提升居住水平，会成为下一步房地产市场发展的主要任务。

房子够了，但好房子少，优质城市的优质房产仍然稀缺，这将是长期的，特别是，随着人们对房子功能定位的不断提升和变化，人们对房子赋予了更多精神层面的东西，这必将引发房地产价值链和产业链的裂变。

基本居住需求和改善性需求是不可能导致房价暴涨的

第四，在过去20多年房地产发展的过程中，由于房地产的“小周期”，每一次房价上涨，房地产政策的精准程度不够，在打击投资投机的同时，也打击了自主需求和改善性需求。每一次政策收紧，基本都会伤及真正的自主需求者。特别是这一轮调控，一些城市对改善性需求的打击不亚于投资投机需求。

就目前中国的城镇化进程和家庭结构而言，一个家庭拥有两套住房是常态，也是基本需求。为老人，为孩子上学。这样的需求应该得到满足。同时，过去购买了第一套住房的，在生活水平提高的情况下，改善住房的需求迫切，但一些城市对于第二套住房的首付甚至达到了80%。根据我这么多年对房地产市场的观察，基本居住需求和改善性需求是不可能导致房价暴涨的。

促进住房消费健康发展

第五，所谓“促进住房消费健康发展”至少有两个意思：

其一，住房消费是消费的重要组成部分，应该理直气壮的支持自主需求购房和改善性购房；

其二，要健康发展，所谓健康发展，就是一方面在政策层面要对抑制自主需求和改善性需求的政策进行清理，另一方面，要警惕打着住房消费的幌子刺激楼市，刺激投资投机。过去每一次提住房消费，事实上最终变成了疯狂的刺激。

第六，未来住房消费的健康发展，要靠制度建设，而不是调控政策。

目前中国的房地产调控已经完全无法适应房地产市场健康发展的需要。中国的房地产应该告别调控周期，进入到制度建设周期。让鼓励住房消费，抑制投资投机成为常态。

对中国房地产市场的一系列重大问题进行高屋建瓴的顶层设计，构建与我国发展阶段，与中高低各个阶层收入人群相得益彰的住房制度体系，包括土地制度、住房金融制度、税收制度、信息制度、住房保障制度、交易监管等一系列制度的重构。

比如，在住房信贷上，对于基本居住需求的首付稳定在20%，改善性稳定在30%，不要随意人为提高，在税收上对于自主需求和改善性需求给予优惠支持。而对于三套或者三套以上的购房，要么永久限购，要么禁止贷款，并且进行限售，比如，五年内不准出售。

众所周知，我对房产税一直持谨慎态度，但我建议，对于三套和三套以上的住房可以及早进行试点征税。

自主需求和改善性需求的住房消费要健康发展，必须对三套和三套以上的进行精准打击，而这，必须建立在制度和长效机制的基础上，而不是靠变来变去的调控。