房地产融资新政对行业及企业的影响：总量稳定，重塑格局，维持”买入“评级

机构：广发证券

评级：买入

核心观点：

地产融资监管新规信息整理。根据央行官网的报道，8 月 20 日，央行、住建部等召开房企座谈会，提出了“重点房企资金监测和融资管理规则”。根据21世纪经济报道的表述，具体政策要求设立“三道红线”，即扣除预收账款后的资产负债率不得高于 70%，净负债率不得高于100%，现金对短期债务的覆盖倍数不得低于1 倍，根据三个指标完成情况将公司分成四档，约束每档公司的新增有息负债的比例。计划对12 家企业进行试点（恒大、融创、绿地、阳光城、中梁、华侨城、万科、碧桂园、新城、保利、中海、华润），并根据试点情况向全国推广。

融资新政在政策思路的变化。对地产行业融资的限制，从 18年就开始了，到 2020 年已经接近 3 年。近两年行业有息负债规模的增速都在5%左右，低于销售和投资增速。从调控方式上，过去三年更多强调“渠道限制”，而“三道红线”则强调“主体限制”。这个逻辑的调整与“因城施策”非常相似，将改变行业融资环境一管就“死”，一放就“飞”的局面。也可以改变当前收益端行政管理，成本端市场竞争的情况，稳定行业整体的收益率水平。

“三道红线”政策对行业总量的影响。融资新政措施下，我们对包括Top50 公司在内的上市及非上市的共 434 家房企的财务报表数据进行了整理，样本行业市占率为 55%，按照新政要求对应当前的财务报表，新增有息负债的幅度将达到 7.3%，其中红橙黄绿四档企业的份额占比分别为 28%、18%、33%、21%。全行业中性预期下有息负债规模增量为 5.7%，高于 19、20 年实际水平，且随着企业降档的完成，增量空间还会进一步加大。由此带动行业销售和投资，均具备稳定在 5%-10%增长的能力，新政对于行业整体稳定不会造成较大的冲击。

 “三道红线”政策对企业的影响。首先这将是一次金融资源分配规则的调整，由“市场化分配”调整为“政策约束分配”，此消彼长，拥有更多金融资源的绿档企业将拥有更多话语权。因此加快周转，提高能力，粗放式的金融红利时代将成为过去，而精细化的管理红利时代将伴随这次“供给侧改革”为行业带来新的生机。

“三道红线”新政下的企业选择。在当前行业背景下，我们维持前期判断，推荐三类房企，首先是未来融资空间相对较大的，如保利、华润、中海外、万科 A（000002.SZ）/万科企业（02202.HK）等；第二，过去证明高周转管理能力的公司，中南、新城、金科、旭辉、阳光城等；第三，高杠杆但拥有可以快速去化的优质土储公司融创等。

风险提示。 “三道红线”融资新政尚未落地，资料的整理主要依据新闻报道和相关部门的会议内容，具体执行措施上无法确定。