正荣地产(06158.HK)投资价值分析报告:夯实基底,静待东风,给予“买入”评级,目标价 5.35 港元

机构:中信证券

评级:买入

目标价:5.35 港元

公司逐步进入提质增效阶段,财务指标持续改善,债务结构也在持续优化。我们看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹,预测 2020/2021/2022 年每股核心 EPS 为 0.58/0.66/ 0.81 元,给予公司 2020 年 8 倍 PE,对应目标市值 205亿元,合目标价 5.35 港元,首次覆盖,给予公司“买入”的投资评级。

▍规模快速提升,未来业绩增长具备基础。2019 年公司营业收入超过 325 亿元,同比增长 23.1%;归母核心净利润达 23.12 亿元,同比增长 20.4%。合约销售金额达到 1307 亿元,同比增长 21.02%,三年 CAGR 达 36.5%。我们测算,公司已售未结金额规模在 1400 亿以上,未来业绩增长具备基础。

▍拿地权益占比显著提升,既有优势区域继续深耕。2019 年公司拿地 560 万方,权益比从 33%上升至 73%。2020 年上半年,新增建筑面积达 302 万方,52%位于长三角区域,26%位于海西区域,继续扩大公司既有优势进行区域深耕,权益占比维持在 70%以上的高水平。这反映出公司在维持现有规模稳定增长的同时,将提质增效逐步提上日程,预计未来销售权益占比有望相应回升,业绩增速弹性将进一步释放。

▍定位“改善大师”,产品条线清晰。公司致力于开发高品质住宅物业,逐步打造“正荣府”、“正荣·紫阙台”及“正荣·云麓”三大标杆产品品牌。其标准化及精装项目复制率达 100 %,得益于此,公司能够实现较快的产品定位、较快的项目周转,从而更好地控制成本,保障资金安全。

▍财务指标持续改善,债务结构持续优化。公司保持良好的财务纪律,灵活应用境内外融资渠道,持续优化债务结构。持续改善的财务指标获得了资本市场的认可,公司综合融资成本连续三个报告期下降至 7%的水平。公司两年前便开始主动去杠杆,目前净负债率 71.4%、现金有息负债比 209%,均为行业中上水平处于红线内;剔除预收账款的资产负债率为 77.2%,未达标,预计随着公司未来权益占比逐步提升,结算规模扩大,也能够较快达到监管要求。

▍风险提示:销售不及预期;权益占比、回款率无法有效提升;由于限价等原因,盈利能力下降的风险。

▍估值和投资评级。公司逐步进入提质增效阶段,财务指标持续改善,债务结构也在持续优化。我们看好公司边际改善和未来的业绩增速反弹,给予公司2020/2021/2022 年 25.31/28.99/35.24 亿元的归母核心净利润预测,合每股核心 EPS 为 0.58/0.66/0.81 元/股。参考可比公司估值,给予公司 2020 年 8 倍 PE,对应目标市值 205 亿元,合目标价 5.35 港元,测算公司 NAV 为 9.28 元/股,首次覆盖,给予公司“买入”的投资评级。

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