克而瑞地产研究：十大“新一线”城市房地产市场发展阶段及前景研究

来源：克而瑞地产研究

城市是现代经济社会活动的主要载体，国家层面的竞争也越来越体现为城市之间的竞争。40年改革开放带动中国城市化快速推进，中国城市格局发生深刻变化，不少城市快速崛起，也有一些城市逐渐衰落。随着城市化进程进入中后期，中国城市的基本格局已经确定。毋庸置疑，第一梯度当属北上广深四个核心一线城市，无论是经济增长，人口购买力还是房地产市场成熟度均独占鳌头，但是也面临城市发展趋于饱和，人口老龄化，经济增速放缓等诸多问题。

而目前最受关注的，无疑是最具发展潜力的十大“新一线”城市：杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州，这些城市基本都是区域发展核心，受到多项政策利好荫庇。譬如2005年原建设部编制《全国城镇体系规划（2005-2020年）》，定位天津为全球职能城市。2010年住建部编制《全国城镇体系规划(2010-2020)》，在国家中心城市的名单中增加了重庆。2016年5月，国务院和发改委印发《成渝城市群发展规划》，明确提出“成都要以建设国家中心城市为目标”。2016年12月，国务院和发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，明确提出“支持武汉、郑州建设国家中心城市”。2018年2月，国家在《关中平原城市群发展规划》中明确提出“建设西安国家中心城市”。本文我们着力分析了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个“新一线”城市，大体总结出以下几项其后市发展的共性特征：

01

十大“新一线”城市处快速成长期经济、人口、楼市比肩一线，后发优势十足

2020年，CRIC研究中心在历年的研究基础之上，继续将研究对象覆盖全国286个地级以上市，并拓宽数据获取渠道，将最新城市数据进一步更新到2019年，对房地产市场前景进行定量化研究，对不同城市能级的前景来源予以剖析。

杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个二线城市在城市基本面以及房地产发展程度上已大幅领先，但部分指标距离北上广深4个一线城市仍有一定差距。我们定义这10个城市为“新一线”城市，未来将具有最佳的房地产投资机会，将是中长期内中国房地产人、财、物的聚焦点。

（一）处于长三角、长江中游核心枢纽城市，“国家中心城市”定位多重利好

首先在地理位置上，10个“新一线”城市均处在中国当前最具发展活力的地区。其中，杭州、南京、苏州、天津等分布在京津冀、长三角、珠三角中国三大发展较为完备的城市圈内，经济实力雄厚且居民购买力强，在行业中目前保持着领先的状态。

武汉、成都、重庆、郑州、西安则是近年内陆中西部新崛起的核心城市，也是国家多项重大工程的关隘之处，是内陆人口、资源、交通等凝聚点。可以说10个“新一线”城市或处于东南沿海发达地区，或处于内陆省会城市或区域中心，城市群或都市圈核心城市。

其次在政策支持上，10个“新一线”城市均是国家级城市群规划的中心城市，受多项政策倾斜福荫。虽然中央暂时未明确对“新一线”城市的定义以及划定“新一线”城市名单，但是杭州、武汉等10城近10年以来屡屡承接多项政策规划。作为目前国务院已批复的10个国家级城市群的中心城市，除在各自《城市群发展规划》中明确其作为区域核心城市作为先导区、示范区外。如2019年西安、成都、重庆3城被规划为西部地区高铁“国家级”枢纽中心；2020年国务院同意商务部在南京、苏州、杭州、武汉等城市全面深化服务贸易创新发展试点。

 （二）十大“新一线”经济、人口、房地产发展初具规模，强于二线，比肩一线

可见，10个“新一线”城市在地理位置、政策支持上均有较大优势，同时这些“新一线”城市的“新”更是在于其在经济、人口、房地产等方面所表现出来的优势。

1、房地产年开发投资额超2000亿元，5年商品住宅销售金额处二线前列

“新一线”城市房地产快速发展，行业规模与一线城市比肩。相较于一线城市房地产正值“壮年”和三四线城市尚处“幼年”的发展阶段，作为二线城市中的佼佼者，“新一线”城市房地产业正处于快速成长的“青年”时期。以坚实的经济积累为基础，在土地出让与房屋施工的支撑下，“新一线”城市房地产行业规模快速发展。至2019年，除长沙外的其他“新一线”城市房地产开发投资额均已超过2000亿元，远超如合肥、厦门、太原、海口等其他二线城市的同时，重庆、杭州、郑州三城行业规模已比肩甚至赶超一线城市。

结合新房销售表现来看，“新一线”城市房地产已初具规模。综合近5年商品住宅销售金额来看，可以看到在开发投资规模上与一线城市比肩的重庆、杭州、武汉、郑州等城市在新房销售规模上较上海、深圳等一线城市仍较为逊色，但整体“新一线”城市新房销售规模也已明显超过其他二线城市。由此可见，“新一线”城市房地产正处于快速发展期，行业规模已增长至全国领先水平；但楼市尚且初具规模，新房销售体量“比上不足比下有余”，虽已超过普通二线城市，但相比成熟的一线城市市场而言仍有不足。

 2、 经济总量超万亿且高增速，郑州、成都、长沙基建配套投资力度超群

在经济基础方面，“新一线”城市也多已是万亿产值的“巨无霸”。从2019年一二线城市国民生产总值情况来看主要有“体量大”、“增速高”两个显著特点。“体量大”，“新一线”城市中除西安外GDP均已超过1万亿元人民币，其中重庆更是达到了2.36万亿元，已与广州齐平。在经济体量上，一众“新一线”城市虽距离上海、北京、深圳仍有一定距离，但相比其他二线城市而言已可称为是“巨无霸”。“增速高”，“新一线”城市在过万亿的年产值下仍可保持的较高的经济增速。以2019年为例，“新一线”城市中除天津GDP增速较低外其余城市均在7%以上。这主要是由于“新一线”城市多处于拓进新区和产业升级的阶段，经济受前两者推动下正处于快速增长期。

与之相对应的是，郑州、成都等“新一线”城市基础建设投资力度超群。以2014-2018年一、二线城市市区每平方公里累计基础设施建设投资额为例，郑州、成都、长沙3城地均基建投资额均超过1亿元，这主要得益于近5年3城对郑东新区、天府新区、梅溪湖新城的拓进发展。

总而言之对比其他二三线城市来说，“新一线”城市具有显著的经济产业优势，拓进新区与产业升级下不仅具有经济“体量大”、“增速高”的优势，而基础设施配套相比其他二线城市更完善。

3、人口“虹吸效应”显著，2014-2019年6年累计吸引超2亿人口流入

产业经济引发的人口“虹吸效应”下，近6年超2亿人流入“新一线”城市。2014-2019年累计有2.2亿人流入10个“新一线”城市，天津、成都、杭州、武汉、重庆、西安、长沙6年城区常住人口累计增量均超过100万人。值得注意的是，相比于“新一线”城市常住人口的显著增长，一线城市中北京、上海近6年城区常住人口分别仅增长3.9万人和2.5万人；此外其他二线城市如厦门、福州、沈阳、贵阳等常住人口增量均远落后于大多数“新一线”城市。

“新一线”城市得以形成人口大量流入的原因主要有三，一是在于近年包括成渝城市群、长江中游城市群、长三角城市群等主要城市群的快速落地，“新一线”城市作为城市群中的核心城市，如上文所述，在产业升级、新区拓进下成为了全国经济增长高点，新旧产业更迭下不断吸引了大量新增产业人口，且不断完善的基础建设也使得新增人口能够落位；二是“新一线”城市多为省会城市，如成都、杭州、武汉、西安、长沙、南京、郑州等，得力于政治、人文等方面的天然优势，自然成为省内人口流向的主要目的地；三是近3年“新一线”城市纷纷开展了规模宏大的“抢人运动”，针对人才的落户政策不断放宽、社会补贴不断加码，吸引了本硕应届毕业生、高级技术人群等大量人才落户就业。其中最为显著的是天津、西安，2014-2019年2城借助“零门槛”落户政策城区常住人口分别增长512万人、200万人。

总而言之，“新一线”城市在近6年的人口流动中积累了显著的人口优势。超2亿人的人口净流入为“新一线”城市发展注入了新的动力，形成了“经济发展-人口流入”的正向循环。

02

杭州：经济、人口双核驱动成本驱动房价攀升，需求透支为楼市最大短板（略）

03

武汉：国家中心城市“二次复兴”疫后复苏期需求疲软，客户刚需化现象显现（略）

04

南京：长三角一体化助力房价高位维稳经济、收入等不及苏杭，首位度待提升

南京近几年来楼市处于高速增长期，尤其是房价，一路高歌猛进，一增再增，目前城市均价已经高达2.6万元/平方米，核心区域4万+豪宅持续热销，剑指一线。预期后续房价仍有望稳中有增，成本驱动和政策利好为需求提供潜在支撑。总体来看，南京中长期基本面向好，经济、收入与苏杭仍有差距，首位度有待进一步提升。 

（一）发展阶段：房价自2016年跳涨后整体趋稳，核心区域4万+豪宅持续热销 

南京，作为我国东部地区重要中心城市、长三角特大城市和江苏省会城市，其房地产的发展史亦可称为房价的上涨史，2003年是南京房地产市场的第一个黄金时代，随着温州炒房团涌入，近乎疯狂的购房行为推动了南京房价的稳步上涨，仅用一年时间就增长了近15%，达到3100元/平方米。2005年，南京迎来“地铁时代”，成为继北上广深和天津之后第6个有地铁穿城而过的城市，这条线串联起中华门、新街口、鼓楼、玄武门，同时，也将南京房地产市场带进了崭新的时代。同年，“国八条”出台，一系列“组合拳”让之前燥热的南京楼市迅速降温，全市各大板块江宁、江北地区陆续出现“降价潮”，全市均价为4403元/平方米。众所周知，南京向来被视为江苏地产市场的价格“高地”，但也是在这一年，苏州房价已经达到4500元/平方米，首次超过“老大哥”南京。

2006年，南京房地产市场开始回暖，当时全市均价4396元/平方米。随后的三年，南京房地产市场表现的相对比较温和，但房价上涨速度依然不减，保持15%以上的增速上涨，接下来的2010年南京房地产市场迎来了绝无仅有的第二个黄金时代，这一年，南京房价均价比上一年增长了46.3%达到了10939元/平方米，真正全面进入“万元时代”。不敢想象，南京房价破万要比成都早8年，比武汉早7年。而当年成都和武汉GDP总值均已超过5500亿元，南京市GDP总值才5131亿元。也是在这一年，房企在南京的土地储备已经面临“饥饿”状态，当时土拍市场火热程度难以想，溢价率达到30%以上，楼面价已经达到5278元/平方米。一路飞涨的南京终于在2011年踩了刹车。这一年的2月，南京发布限购政策，本市户籍家庭限购2套，非户籍家庭限购1套，社保需连续缴满1年及以上。这是南京第一次限购调控，房价应声下跌，“重创”“惨淡”不绝于耳，南京楼市也迎来史上最惨淡行情，成交面积仅为409万平方米，达到历史最低点。

但降价仅维持了一年，随后的两年里，南京房价就像脱缰的野马，一路飞涨，直到2013年9月，南京宣布全面取消限购，炒房的人蜂拥而至，这一年，南京房价已经高达12287元/平方米。2014年，南京青奥会的举办再次为本地房地产行业注入了新的生机， 最大的变化就是房价应声而涨，这一年房价南京住宅均价13525元/平方米。2014年-2018年，房价每年以超过10%的速度增长，其中，2016年涨幅最大，超过了25%。2016年9月，南京发布限购令，主城区本地人限购2套，外地人限购1套，随后出台“宁十三条”等升级版的限购令。这意味着，这一轮房地产市场上涨周期基本宣告结束，2017年南京房地产市场告别疯狂，回归理性，但这一年新建商品住房价格达到21658元/平方米，房价依然高企。有“天下文枢”之称的南京于2018年5月发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，这一年，南京新建商品房价格达到24035元/平方米。

2019年至今，在中央“房住不炒”的政策号召下，南京房价整体趋稳，年涨幅不超过5%，2020年上半年维持在25559元/平方米。 

聚焦不同区域2020年上半年商品住宅的成交均价，城中已经突破5万元/平方米，剑指一线；第二梯队为城北和河西区域，也达到了4万元/平方米以上，外围区域江北和江宁的成交均价相对偏低，分别为23299元/平方米和26172元/平方米。

结合不同区域的去化情况，2020年上半年推盘量创年度新高，共188次推盘，推出房源3.34万套，整体去化率52%，整体开盘去化同比下降，客户相对理性。可以看出，核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，城东、城中、河西、城北整体去化率均超8成。聚焦热销项目，即去化率大于80%的项目，以高端和豪宅项目居多，集中在建邺、鼓楼、栖霞等核心区域，其中建邺区的仁恒江湾世纪、华新城；鼓楼区的绿地海珀紫金、栖霞区的万象天地九悦均实现了开盘即售罄的佳绩。

（二）优势与短板：房价、收入齐增，居民购房压力适中，规划利好提升整体竞争力

目前来看，南京房价已经到达了阶段性高位，主要源于地价攀升和长三角规划利好的双重驱动，预判后市，我们认为，南京房价仍有望保持稳中微增态势，城市购买力相对充裕。一方面南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力；另一方面抢人新政频出，且成效显著，也有望为后期楼市成交注入新的活力。

1、成本驱动地价推高房价，南京土地财政依赖度高达1.04，位列”新一线”TOP4 

事实上，南京一路攀升的房价背后，成本驱动，地价上涨也起到了至关重要的作用。据CRIC监测，2014年以前南京的涉宅用地成交楼面价一直处于波动上行，至2016年有了一轮跳增，地价过万，达到13916元/平方米，溢价率高达79%。对比同期全市商品住宅成交均价也仅为18916元/平方米，房地价比骤降至1.36，“面粉贵过面包”的现象在南京这座城市尤为明显。这一年，史无前例的地王潮席卷南京城。那场历经88轮竞拍的火爆现场仿佛历历在目，G11地块最终被世茂集团以88亿元拿下，溢价率114.6%，成为南京总价地王。还有葛洲坝拿下的G14地块，经过25轮竞拍，最终以45213元平方米的楼面价，拿下南京单价地王。这一年，南京共诞生52宗楼面价超万元地块，占比达61.9%，地王遍地开花，土拍熔断新政、土拍摇号均在这一年出现。但高价地的后遗症也在近两年愈发凸显，导致许多房企在南京遭遇滑铁卢。鲜少有哪一个城市像南京这般，房企挤破了头也要进入。截至2019年，50强品牌房企中已有37家悉数进入南京市场，这是一个群雄逐鹿的市场。

南京地市的火爆直接带动地方政府土地出让收入的稳步增加，据CRIC测算，2019年南京的土地财政依赖度达到了1.04，在十个”新一线”城市之中处于中等偏上水平，众所周知，土地财政依赖度对房价的上涨具有鲜明的正向作用，土地财政依赖度越大，房价上涨越快。考量到当前南京的地价仍处高位，中长期南京的房价仍将维持稳中有增态势。

2、长三角一体化，“一主一新”落地，产业、交通等基建加速强化居民购房预期

南京作为长三角核心城市，2019年城镇化率高达87%，位于十个”新一线”城市前列。近几年来房价稳步攀升与规划利好和基建配套建设的逐步完善密不可分。具体来看，

根据南京政府修订的《南京市城市总体规划（2018—2035）》，南京将制订并全面构建“南北田园、中部独守、拥江发展、城乡融合”的空间格局，形成“一主、一新、三副城、九新城”的市域城乡体系。（一主：江南主城；一新：江北新主城；三副城：东山新市区、江北新市区、仙林新市区；九新城：桥林、板桥、龙潭、龙袍、柘塘、滨江、汤山、禄口、淳化）。结合今年两会定调：提升中心城市首位度；落实长三角一体化战略，推进宁镇扬一体化，加快紫东、江北建设，加速连通江南、江北等利好规划的出台，南京的城市建设也在稳步提速。 

从城乡建设部公布的南京2014-2019年基建投资额变化情况我们也不难看出端倪，虽然2014-2017年整体和地均的基建投资额均呈现出稳步下行，但2017-2019年整体维持高位，地铁、有轨电车、过江通道等交通配套逐步完善，江北新区发展显著提速。

2020年上半年虽然恰逢新冠疫情，但是南京同样迎来了产业、交通等多重利好，产业层面，一季度南京主城开工278个项目，总投资近3200亿元；6月创新周河西签约多个项目，产业能级进一步提升；交通层面，长江五桥合龙，作为南京规划的27条过江通道之一，南京五桥能舒缓周边大区域过境交通，连通河西、江北两个重点新城，为江北新区连接高铁南站和禄口国际机场打通了一条快速通道，对激发南京新城活力和扩展城市空间有重要意义。多条地铁线开工或进入规划，城区空间距离进一步缩短。

3、人均可支配收入不及苏杭，购房压力适中，人才新政落地加速人口净流入

结合上文，南京核心区域的中高端项目销售普遍好于外围区域，可见虽然房价稳步攀升，但是整体居民购买力依旧强劲。一方面，从人均可支配收入来看，南京不及苏杭，但介于深圳、广州两个一线城市之间，也算是高净值人群的聚集地；另一方面，南京房价收入比相对适中，近几年一直在10-13年之间持续波动，居民购房压力略高于苏州，但是普遍低于沿海核心一二线城市。

预判南京未来的需求前景，我们认为，整体的居民购买力仍有望进一步提升。原因无外乎以下三点：一是长三角一体化规划利好之下，各区域联动增加，有望进一步刺激南京的经济活力，提升城市首位度；二是南京高校集中，受教育程度全国领先，大学文化程度人口比重为26.11%，仅次于北京，甚至高于上海。高精尖人才无疑是未来高收入人群的主力，这也将为南京楼市带来新的增量需求；三是当前抢人大战如火如荼，南京早在2018年5月便发布人才新政，研究生以及40周岁以下的本科生可直接落户，政策实施成效斐然，仅2018年，南京新增的户籍人口就达到16万人。2019年人才新政再度加码，先是10月15日六合区域发布人才新政，拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明并购房，不需要工作证明。不到一个月，11月7日，《南京市人才购买商品住房试行办法》出台，全市所有在售房源向海内外人才全开放，并为人才购房开辟优先通道。2020年上半年地方政府纾困政策频出，南京也不例外，落户新政持续优化，40周岁以下大专学历人员，参保半年可落户；本科学历人才从40周岁放宽到45周岁；将留学归国人员和非全日制研究生一并纳入；在争夺人口的大战中，南京似乎更胜一筹。

（三）总结预判：房价上涨有支撑，中长期经济发展、收入水平待提升

总体来看，近2年南京楼市成交量跌价稳，2020年上半年，楼市调控“先扬后抑”，政府维稳态度明显，政策方向未发生改变。不得不说，南京房价经历了前几年的跳增，目前维持在25559元/平方米的高位，还是存在一定的支撑，短期内价格不存在下跌可能。一方面，地价上行，成本驱动，地方土地财政依赖度较高；另一方面，长三角一体化，南京都市圈建设等利好落地，地方不遗余力的加强基建配套建设，吸引人才，成效也较为显著。

值得关注的是，虽然南京近几年来发展提速，但是“逆水行舟，不进则退”，其经济增长和人均可支配收入的表现均不及苏州、杭州，在《南京市城市总体规划（2018—2035）》中也曾有过提升南京在江苏省首位度的说法，可见，房地产虽然是经济的压舱石，但是仅靠房地产驱动地方经济发展是远远不够的，未来南京还需在产业升级、区域协同发展等方面做出更多努力，才能弥补其与同类城市差距，进而促进房地产更加平稳健康的发展。

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成都：楼市“领跑者”光环不再房价翻番、人口吸附力下降，后续成交易跌难涨（略）

06

苏州：楼市明显分化，经济、人口双失速园区、高新区配套成熟，热度较高（略）

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长沙：被调控“束缚”的价值洼地政策强干预下，后期市场成交大概率维稳（略）

08

天津：成交低迷，五年房价涨幅居末二手房持续扩容，后市价难涨、量难跌（略）

09

重庆：房价“洼地”到破万，楼市高位“调整”人口增量不足为发展主要短板（略）

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西安：“线上落户”留人成效显著经济体量低、政府债务高制约楼市发展（略）

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郑州：经济体量不足下人口增长慢、购买力低，预期楼市下行期拉长（略）

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总结：显著后发优势加速多核心格局形成短期房价收入与供需错配等凸显（本节有删减）

（一）十大“新一线”城市经济超万亿、6年人口虹吸2亿人，后发优势显著（略）

（二）基本面较好如杭州、武汉等房价收入比趋高，刚需托底现象初显

事实上，近两年来伴随着楼市调控政策逐步发酵，二线城市响应中央城镇化建设和户籍制度改革号召，纷纷出台人才新政“曲线救国”，叠加一线高房价“推力”作用，房企基本都回归二线城市作战，东南沿海和中部枢纽的部分基本面较好的核心二线城市，诸如杭州、武汉等收效显著，房地产市场量价齐增，迎来了新的发展契机。

经历了前期的高速增长，多数城市的“后遗症”效应逐步显现：随着房价的不断攀升，居民的购房难度在稳步增加。据CRIC监测，2019年十个“新一线”城市有半数房价收入比达到了10年甚至以上，加之2020年初新冠疫情突袭，整体经济被拖累至负增长区间，人均可支配收入增长明显受限，受打击最为严重的无疑是基数较大的刚需客群，预期购买力的压缩将直接制约后市成交规模。

事实上，当前部分城市已然出现了刚需托底的征兆，典型代表为武汉、成都、苏州。以武汉为例，2020年上半年商品住宅分房型成交结构来看，120㎡及以下三房占比全市总成交60%，居民购房偏向于一步到位的小三房户型，客户刚需化倾向初显。 

（三）天津、成都等前期供地过量而库存高企，中长期供需错配将加剧区域分化（略）

（四）中西部城市或有经济或有产业或有人口“硬伤”，行业规模“阶梯式”增长

如果说房价短期上涨过快，区域冷热不均、库存高企皆为各城市楼市发展问题的“表象”，那城市基本面诸如经济、人口、产业、基建、购买力才是决定其自身能否长远发展的内在动力。若这几个方面出现问题，皆为“硬伤”，短期内难以克服，之后势必影响到整个房地产的行业规模。这些城市房地产行业规模大概率呈现“平台-上升-平台”的“阶梯式”形态。

经济存在显著短板的诸如西安、郑州，至2019年西安全年GDP仍不足万亿，仅9321亿元，在所有一线及“新一线”城市中排名垫底，主要原源于第二产业规模小、第三产业起步晚两方面，2015年国务院才正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。郑州如是，以工业为主，目前仍处于产业转型之中，2019年郑州第三产业增加值占GDP比例低于武汉、成都2城，可见其产业转型完成度相对较慢。

而人口层面，多数人口基数较大的城市也面临增长见顶，人才新政收效甚微等问题。以重庆、郑州为典型代表，重庆是典型的人口大市，3000万以上的常住人口规模远超北、上等一线城市，在全国286个城市中居首。不过近年来人口增速放缓，常住户籍人口比不足1，在核心一二线城市中居末，即便出台了人才新政，2019年户籍人口和常住人口增幅也仅为0.5%和1.16%，人才吸引力有限。