房地产之物业管理篇:规模增长与头部扩张双轮驱动,行业迎来黄金时代

机构:招商银行

我国物业管理行业市场规模 7000 亿元,目前以基础服务收入为主,增值服务收入占比呈逐年递增的态势。基础物业服务收入中住宅业态、非住宅业态占比分别为 47.6%、52.4%。非住宅业态面对单一业主市场化程度更高,同时有着物业费单价、收缴率高的优点,整体看盈利能力更强,成为物企积极拓展的重要方向。增值服务收入中社区增值服务、非业主增值占比各约 50%。非业主增值服务的基础是地产开发,受房地产开发、销售、交付的影响较大,与房地产周期紧密相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点,且一定程度上独立于地产周期,将成为行业利润的重要增长点。根据我们的测算未来 5 年行业整体营收增长率在 15%-20%之间,呈现持续向好趋势。

■ 基础物业服务收入增长来看,住宅业态关注地产竣工,非住宅业态关注渗透率提升。现阶段基础管理面积仍是物业管理行业增长的主要驱动因素。受益于未来5 年地产竣工的高增长,住宅、非住宅预计每年分别有 7 亿平方米、2.5 亿平方米的增量规模。同时,现存老旧小区改造整体市场规模为 1000 亿元,“放管服”改革会带动非住宅物业渗透率提升,相较现在的市场规模有 7600 亿元的增量空间。

■ 增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。头部物企通过自己的服务 APP 布局门禁、线上缴费等功能形成天然流量,同时进一步丰富 APP 服务到在线商城、家政、家装宅配、旅游、理财等社区增值服务。目前行业整体科技应用普及率不高,流量变现商业模式尚不成熟。但是我们仍看好社区增值服务的未来发展前景,首先社区增值服务受地产周期影响最小、毛利率最高。其次在互联网巨头和物企龙头的参与下,科技应用会被不断输出,普及率会进一步提升。

■ 集中度持续提升,资本助力行业整合。行业目前呈现小而散的格局,集中度CR10 为 11.4%。头部物企因背靠房地产开发企业,同时拥有股东背景、资金、口碑等优势,加速规模扩张。2018 年以来赴港上市的物业企业增多,进一步带动了行业内并购增加。收并购是物业企业规模快速扩张的重要选择,未来仍会是物业企业上市及并购的大年,助推行业集中度进一步提升。

■ 布局建议:建议积极参与到物业企业发展过程中,为物企客户定制投行、零售、公司业务的综合服务方案(招商银行各部如有投行、对公、零售业务机会,请联系文末相关部门作者)。

■ 风险提示:房地产规模增速不及预期;国内经济增速回落,增值服务需求大幅下行;行业政策风险。

查看PDF
格隆汇声明:文中观点均来自原作者,不代表格隆汇观点及立场。特别提醒,投资决策需建立在独立思考之上,本文内容仅供参考,不作为实际操作建议,交易风险自担。

相关阅读

评论