高溢价拿地背后：大发地产短债压顶，上半年核心利润指标滑坡

作者：杠杆游戏张银银

大发这个名字真是好，听上去就像要发财的意思。如果不是因为名字好，估计不会注意他。

关注后，我才意识到，大发这家公司很拼，爱交盟友，拿地也非常猛。今年3月，曾以124.76%的溢价，竞得成都新都地块，这是其自2018年入蓉以来的第二个项目。

而在此前一天，大发地产刚与四川本土企业领地集团签订了战略合作协议。

大发总部在上海，基本盘在长三角，按照其官方的介绍，深耕长三角区域，践行“1+5+X”全国化战略布局，辐射成渝、中部、西部、环渤海、大湾区5大城市群。

图表来源|大发地产官网

这家2018年才在港上市，2019年合同销售额200亿元出头的新秀，2020上半年面临超级黑天鹅，还好吗？

今天我们说说大发。

1、营收、毛利、归母净利都下滑

2020年上半年，大发地产的销售其实很不错，中期业绩公告披露，合同销售金额112.08亿元，合同建筑面积为80.08万平米，较2019年同期分别增长约57.6%及35.9%。

可以说销售上，大发是逆势上扬，且跑赢了90%的房企，表现很不错。

不过，营收、毛利、归母净利润方面的表现就有点打折扣了。

中期业绩公告显示，2020上半年，大发地产营收为34.72亿元，而2019年同期为39.74亿元。

也就是说，同比下滑了12.63%。

还值得一说的是，我们注意到2019年上半年，大发营收增幅高达302.62%。当然，当时刚冲上市不久，你懂的。

营收下滑的同时，利润指标也不太好看。

2020上半年，大发毛利为6.98亿元，2019年同期则有9.61亿元。毛利同比降幅达到27.33%。而2019同期，增速为227.70%。

归母净利润的走势也是如此，为1.41亿元，而2019年同期有3.15亿元。归母净利润降幅高达55.29%，而2019年同期增长6774.46%。

天堂有多美好，地狱就有多黑暗啊。

伴随毛利的明显下滑，毛利率也从2019年同期的24.18%，下降到如今的20.12%。长期各大房企，不得不说，大发这个毛利率在百强房企中，以前本身也不高，2020年的表现就更低了。

同时，净利率也从2019年上半年的8.16%，下降到如今的5.04%。实话说，真低。观察过去一些年的财务，我们会发现，大发长期都低。

如果看年化投资回报率，2020上半年更是只有1.13%。

当然上述问题不仅仅大发地产存在，很多中小房企皆是如此，这大概是发展的阶段。同时要做大，一些东西必然牺牲。

2、短债压力很大，海外发债成本高企

融资成本方面，大发的表现其实还不错。

虽然银行及其他借贷及优先票据的利息，从2019年上半年的3.30亿元，上升到2020年同期的5.76亿元。

但是如下图，其并非按公允价值计入损益的金融负债的利息总开支为6.63亿元，2019年同期为5.04亿元。

加上资本化利息后，2020上半年融资成本9500多万元，2019年同期9900多万元。

如果我们简单看资产负债率，感受不到大发的压力，截至2020年6月末，为78.51%，2019年末为79.58%，还略有下滑。

但是通过中期业绩公告披露，可以发现截至2020年6月末，大发地产的现金及现金等价物28.26亿元。2019年末时这一数据为28.12亿元。

而短期债务，一年期银行应还款为669,270千元，求他借款2,752,666千元，优先票据1,448,784千元，合计4870720千元，也就是48.71亿元。

如上图，总计109.65亿元的有息负债，短债占比，达到这个数字，实在震惊。

而账上现金及等价物只有不到30亿元，一年内却要还接近49亿元，1.72倍的短债现金比，压力可以想见。

如下图，大发的海外发债成本高。中期业绩公告披露的3份优先票据，利率都在11厘以上，最高达到13.5厘。

面对悬在头上的债务，大发地产也在努力控制成本、缩减支出。中期业绩公告称，销售及分销开支由2019上半年的1.32亿元，减少约22.7%，至2020上半年的1.02亿元。

行政开支，也由去年同期的1.87亿元，减少约3.1%，至2020年上半年的1.81亿元。

当然，这点节省，和高企的短期债务比起来，实在杯水车薪。

3、新增土地成本提高，基本盘依旧是长三角

一个企业要想做大，必须走出去。大发地产当然也知道，不能只在长三角一带，毕竟长三角竞争本身也激烈。

截至2020年6月末，大发地产在建物业金额为约133.19亿元，较2019年12月末的98.45亿元，增加约35.3%。

中期业绩公告说，该增加主要是由于2020年6月末持有的物业开发项目数量增加。

但是，这个金额，对于一家想要进阶的房企来说，还远远不够。

目前，大发的主营业务仍在长三角地区，同时还选择性地进军成渝、中部、西部、环渤海、粤港澳大湾区5大城市群。大发称，自己连同其合营企业及联营公司共有82个在建及已竣工项目，其中70个位于长三角地区。

截至2020年6月末，大发土地储备总规划建筑面积约650万平米，共计82个项目，分布在30座城市，平均地价约为4890元/平米。

这个价格似乎不算高，但是考虑到大发目前的销售均价也只有一万三四的样子，可以思考和很多大房企比，利润为啥低。

当其他外来房企角逐长三角，甚至总部从福建、内陆等地搬迁到上海，大发却是要努力在成渝、中部、西部、环渤海、大湾区5大城市群站稳脚跟。

但前行的路不会一帆风顺。2020上半年，购入的16块新地块，估计总规划建筑面积约190万平米，平均地价为约5974元/平米。

新收储单价比过去的均价高了1000元/平米多。

如上图，拿地的城市整体都还不错，但是仔细分析这些地块的具体位置，以目前的价格行情，想要卖上2万的不算多。

当然，未来不一定。

我们只能祝福大发，未来可以行稳致远。