被恒大和碧桂园超越后，它还能重回第一吗？
原创
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可能性归可能性，问题终归是问题！万科的屡次遭人嘲讽，不能总归咎于外界的嫉妒。
在一个月黑风高的夜里，几名小区业主突然给“地主家”送去了一面锦旗，为“叫苦”民众打抱不平。节前，在宁波某小区上演了一场当代的“侠客除奸”大戏。回来向大家招手示意：大家不敢做的事情，我们带头去做；明知搬不动的石头，我们带头去搬；习惯了隐忍的业主们，我们也该站起来说“不”了。也是时候该团结起来“打倒”物业了！“干啥啥不行，收钱第一名！”谁都没想到这句极为讽刺且带有强烈针对性话语的锦旗，居然是由万科业主送给万科物业的……
诉求是否有理那另说，总之业主不满意，就可以送个“锦旗”拍张照，让吃瓜群众来评个理儿。可见，如今这业主和物业之间的“怨恨”是该有多深啊？戏剧性的一面竟然是，作为受赠方的万科物业正是国内第一个组织“业主委员会”的物业公司。而今却落得被业主的联名送“锦旗”的尴尬境地，这不就是“搬起石头来砸自己的脚”吗？送“锦旗”本是向对方表达一种谢意的褒奖之举。但在特殊的场合，特别的时间点，再加上独有的表达方式，竟然成了这种“杀人诛心”的反击手段……对“送锦旗”这一举动不做评价，但有一说一，对业主而言，如果遇到什么麻烦事情靠送一面锦旗都能解决，那别说物业了，咱们的司法机关是不是也都可以关门。果然，万科物业也不示弱！毕竟也算是业内标杆了吧，为了这么一件小事，去跟这些业主们瞎掰扯，结果只会越描越黑，既然惹不起，难道还躲不起吗？9月13日，宁波万科物业回了一份致业主们的“公开信”，冷冰冰地扔下了八个字：“青山绿水，江湖再见”。似乎有一种略带霸气“老子不干了”的潇洒转身之意。其实双方的问题根源很简单，一句话来讲就是：送“锦旗”的几位业主，想让车位费下降至150-180元间。而万科物业觉得这个价格与当下240元的定价相差太大，也就没同意。然而，这240元只是政府备案价360元的三分之二，要说万科物业收贵了，这道理是说不通的。唯一讲得通的就是，几位业主在无理取闹。同时，咱们不妨换个角度想一下，在刚平息不久的315后和业主之间的矛盾，为啥又一次出现在万科身上？难道都是巧合吗？当然，任何一场风波都离不开巧合，但除此之外唯一可解释的就是，万科丢了灵魂，忘了初心！如今的万科已不再是当年的那个万科了，如今的万科物业也不再是当年的那个万科物业了！这个变化，似乎从四年前的那场股权大战就开始，万科赢了，王石退了，华润走了，宝能赚了。自此以后，万科走下了神坛，也丢掉了初心。从营业收入来看，恒大在2017年超过万科，此后几年，万科就再也没有反超恒大的能力了；碧桂园在2018年也超过万科，从此万科，只能屈尊第三了。
（数据来源：万科、恒大、碧桂园历年年报；图表整理：格隆汇楼市）从项目均价（销售额/销售面积）上来看，在过去的五年里，万科从2015年的平均12651元/平米，上涨至2020年上半年的15431元/平米，五年累计上涨21.97%。从均价的增长率来看，万科项目均价从2015年的同比增长6%下降至2019年的2%。而在同期，国家统计局公布的全国商品房均价则从2015年的平均6793元/平米，上涨至2020年上半年的9638元/平米，五年累计增长41.88%。而均价的增长率上，过去的五年里，全国房价稳在8%上下徘徊。
（数据来源：万科业绩公告、国家统计局；图表整理：格隆汇楼市）可见，营收上蝉联十多年的地产老大哥万科被恒大和碧桂园给超越了。如果说这没多大关系，万科走的是“精品”路线，不屑于和恒大，碧桂园之流做“低价”市场。那么在万科的“精品”路线上，项目均价增长都没有跑赢全国市场平均水平，还嘚瑟个啥？当所有人都在向前跑，唯独你万科原地不动，这就是在“倒退”！丢掉了地产开发头把交椅的万科，如今似乎把希望都寄托在了另一招牌业务——万科物业上。从2019年财报看到这样一段话：万科物业连续十年蝉联“中国物业服务百强企业综合实力TOP1”，连续六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号，并蝉联中国物业服务品牌价值榜首。
（截图源自：万科2019年年报）对于万科而言，除了地产老大，物业也算是业内首屈一指的标杆存在。从万科2020年的半年报我们可以看到，上半年万科总营收1448.38亿元，同比增长4.75%；利润率23.61%，较2019年上半年下降4.13个百分点。其中，物业收入达66.98亿元，同比增长26.80%。
虽说相比于地产业务而言，物业服务者14.37%的利润率不太高，但业务收入增长较好，发展空间也就差不到那里去了。如果说是受上半年的疫情影响，不具备可参考性，有我们不妨看一下2019年的财报。2019年报亦是如此，2019年万科物业服务收入达127亿元，同比增速达到了29.65%。作为年营收超过3600亿的行业的龙头，虽不差这百余亿的收入来源。但今天的万科缺的是这近30%的高增长。近两年来，拆分物业板块上市就成了内地房企的集体大动作。截至8月底，在香港上市的内地物业公司已达26家。卖房子的时候，房地产商都信誓旦旦，物业的宗旨是服务业主，现在却通过上市，摆明了物业是房企的第二个赚钱的机器。假如我们以保利物业为参考，55倍的市盈率，万科物业又将是一个市值过千亿的上市公司。更何况，无论是经营业绩、还是在品牌影响力上，万科物业都远超保利物业。万科如拆分物业并成功挂牌上市，或许将会成为重回业内老大的唯一可能性。可能性归可能性，问题终归是问题！万科的屡次遭人嘲讽，不能总归咎于外界的嫉妒。7月16日，在一场延缓了4个月的“315”晚会上，万科以“精装房质量问题”上了一次年度黑榜。一时间，万科的形象算是一落千丈。随后，在民众的热议中“南昌万科2000住户集体退房”也顺势登上热搜。
（截图源自：新浪微博）万科今天所面临的一切嘲讽，除了外界的妒忌和吃瓜群众喜欢看热闹之外。至少还有这两个问题疑点绕不开：
20多年的业内老大，如今却面临着恒大和碧桂园这两大劲敌。“高周转”成了地产商“争名上位”的必杀技。想要直面恒大碧桂园的压力，就必须放弃打造“精品”的初心。前边提到，过去的五年全国房价上涨了40%，万科却只上涨了20%，这就是万科为“活下去”在迎合“高周转”。30十年的物业经验，首创“业主委员会”制度。早些年万科对地产开发的态度，除了注重早期建设质量的要求，还兼顾起后期服务维护的意识。“介入早，定位高，名声响”，这是万科物业给近乎全国业主的第一印象。如今为了走量，放弃这一“精品”必然会遭到外界的唾弃。正因为万科以前站得高，做得好，今天在“高周转”的压力下，你稍有差池，就会被外界拿着放大镜来观察。
西安业主自管小区，三栋楼304家住户6家商户，全年共缴物业费90.53万元，一年下来却结余了83万，给人的印象是业主都不用缴物业费了。河南新乡业主自管小区的账目更直白，这个小区的物业费每平方米每个月只有 0.2元，车位费也只有35元/月。山西太原一小区业主自治5年，物业费仅为0.45元/平方米/月……
（截图源自：三联生活周刊）表面上，似乎就是业主们组织业委会，并驱逐专业的物业服务企业出小区，由业主们全面接管小区并自行实施物业服务的行为。但大多数情况下并不是业主驱逐物业，而是物业无奈撤离。最后，随着汽车普及，车位日趋紧张，随着电商收件，以及广告业的发展，物业们赚钱的办法越来越多了。快递柜、售货机、电梯广告……这些本该属于业主们的收入，大可以用在物业管理的开销上。万科一直以来在行业都是标杆和先驱者的形象。如果想拆分物业上市，最起码得在这个物业领域再有所作为，单纯为了上市而上市，这不是标杆应有的姿态。
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