9月楼市稍有走弱，指数走势稳中略降

作者：CRIC证券CRIC研究

来源：克而瑞地产研究

9月房地产市场逐渐有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平。当月百强房企实现销售操盘金额11905.6亿元。

9月，克而瑞领先股指下降6.3%，总体稳中略降。从估值方面看，克而瑞领先股指成分股整体PE在9月出现下行；市净率方面，克而瑞领先股指成分股相对恒指成分股整体PB逐渐走强。

在资本市场表现方面，9月内房股涨幅明显缩小，仅大发和绿城涨幅超10%。

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9月楼市供应放量但成交平平

四季度城市将轮动分化

9月房地产市场逐渐有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平，30个重点城市整体成交2855万平方米，环比微跌4%，同比增长8%。

具体而言，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%，上海、广州和深圳成交皆创年内新高。

二三线城市成交整体表现平平，环比下降7%，同比增长3%。前期出台政策的杭州、成都、常州、东莞等城市本月成交环比皆有回落，可见政策加码还是对市场预期产生了影响。

从各区域市场持续分化，长三角地区成交明显走弱，受限于政策加码，杭州、宁波、南京、无锡等热点城市市场明显降温，仅限于上海、合肥市场仍保持较高热度。粤港澳大湾区市场热度不减，佛山、东莞成交持续高位运行，同比涨幅超20%，广州、深圳成交更创年内新高。中西部地区市场有所降温，武汉、重庆成交整体仍处高位，但同环比均小幅回落，成都、长沙成交也是转升为降，环比跌幅都在10%左右。

展望未来，房地产市场是否就此转冷，9月是否成为市场由盛转衰的转折点，似乎难以做出定论，还需等待四季度市场供求数据的进一步验证，但城市分化行情大概率将轮番演绎。

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9月百强房企销售同比增长29%

依然保持较高增速

进入下半年以来，各大房企紧抓销售窗口期，积极营销去化，百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长超28%，较上半年有明显恢复。

2020年9月，百强房企实现销售操盘金额11905.6亿元，单月销售同比增长29%，与8月相比稍有回落，但依然保持较高增速。

从累计操盘销售来看，百强房企1-9月整体操盘金额同比增长9.2%，与8月相比，增速提升了3个百分点。

从各房企来看，今年受到疫情影响，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。虽然也有部分房企积极抓住销售窗口期加快去化，但截至9月末，仅有8家目标完成率达到75%以上，显著低于2019年同期。

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克而瑞领先股指稳中略降

但涨幅领先恒生指数

自2019年1月1日起至2020年9月30日，恒生中国内地地产指数和克而瑞领先股指的涨幅优于恒生指数。其中，克而瑞领先股指累计涨幅9.1%，恒生中国内地地产指数累计涨幅3.9%，而恒生指数较基期则下跌了9.3%。

从今年9月份走势看，市场总体略有下行。其中，克而瑞领先股指下降6.3%，恒生中国内地地产指数下降7.0%，恒生指数下跌7.6%。

从更长周期角度看，2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞领先股指的涨幅整体大幅跑赢恒生指数。自基期至9月底，克而瑞领先股指涨幅为126.1%，恒生中国内地地产指数涨幅98.0%，而恒生指数涨幅仅3.7%。

由于担忧新冠疫情在全球范围内二次爆发，9月份全球主要股指均有震荡。其中，恒生指数9月跌幅达7.6%，但克而瑞领先股指跌幅为6.3%，表现出一定的抗跌性。

另外，从估值角度看，克而瑞领先股指成分股整体PE在9月出现下行，周均值为7.27，低于8月的周均值7.38，也低于2020年至今周均值7.33。9月相对恒指成分股的PE周均值为-46.6%，低于8月相对PE周均值-35.7%，也低于2020年至今相对PE周均值-35.8%。

市净率方面，克而瑞领先股指成分股相对恒指成分股整体PB逐渐走强，9月整体PB周均值为1.28，低于8月周均值及2020年至今PB周均值1.31。9月相对PB周均值为86.4% ，高于8月的周均值79.8 %，高于2020年至今PB周均值72.3%。

从整体看，经过9月的调整，当前克而瑞领先股指成分股的估值依然处于低位。此外，下半年以来地产销售超出预期、政策风险逐渐释放、龙头房企集中度加速提升等利好，处于低位的内房股对投资者的吸引力较大。

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资本市场热度明显降温

大发地产领跑

虽然9月份市场出现调整，但仍有部分房企凭借出色的销售业绩，获得了不错的涨幅。

如大发地产，9月涨幅达18.8%，位居内房股第一。克而瑞数据显示，今年1-9月，公司全口径销售金额达201亿元，远远超过去年同期的136.2亿元，表现堪称惊艳。

在跌幅榜方面，禹州、中骏、龙光位居前三。其中，禹州集团因旗下和记黄埔成都公司被成都高新区禁止融资、贷款和重大资产重组而尤为引人关注。

不过，禹州集团表示，这则处罚是针对原来股东，也只面向成都高新区内的金融机构，对收购的项目没有影响，禹州正在争取项目尽快入市。

或许是看到了公司股价的连连下跌，禹洲在9月29日公布了股份奖励计划-“禹股共享计划”，目的是在提升股东价值的长期持续增长。此外，董事局主席林龙安自8月以来连续增持公司股票，累积达520万股，以提振市场信心。