房贷开始收紧了

来源:房东经济学

最近有个消息很值得关注,那就是房贷可能将要收紧。

9月27日,有三位银行业人士向《21世纪经济报道》的记者表示,有大行收到通知,监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。此外,部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张,已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务,以腾挪房贷额度。

可见,在“房住不炒”的大背景下,房地产金融政策正在不断收紧,这不仅包括之前谈到过的针对开发商的融资“三条红线”、也包括针对购房者的房贷限制。


变化早已开始


在这则新闻中,还有一位银行人士说这个限制年初就有要求,本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例,这一比例或为30%左右,只是没见到发文。另一城商行人士也表示,央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额,但也未见到相关发文。

由此可见对房贷的控制早在年初就已经开始了,只是暂时没有明确公布而已。

作为对比,我们看看楼市最火的2016年情况是怎样的。那一年全国新增贷款中房贷占比45%,虽然没有过半,但当初这个数字还是很高的,因为房贷的分布很不均匀,新增房贷大都集中于一些热点城市。以上海为例,2016年上半年新增贷款中有63.5%是房贷,深圳的比例更高。另一方面,只要业务比较侧重于一二线城市的四大行在2016年新增贷款平均下来也有六成都是房贷。

如今监管要求大型商业银行把房贷的比例降到30%以内,力度是很明显的。

当然,我们也不用恐慌,因为这个行动已经在进行了。尽管今年中国的信贷增长告别了过去三年的降速,但房贷比例在新增贷款中占比在今年确实是越来越低。以四月的信贷数据为例,这个月新增了1.7万亿人民币贷款(超预期),M2同比增速也达到了11.1%,在当时还是三年新高。但如果我们仔细拆分新增贷款的结构,就会发现不同。

在四月这1.7万亿新增贷款中,住户部门贷款增加6669亿元,其中短期贷款增加2280亿元,中长期贷款增加4389亿元。注意,房贷属于住户部门中长期贷款,在四月新增的所有人民币贷款中,这一部分的占比只有四分之一。在四月之后的几个月,情况和四月都类似。这么做本质上是希望放出来的水流向实体经济。

考虑到疫情下的逆周期调节,今年中国前两个季度货币政策都比较宽松,在这个情况下低比例的房贷增量也可以满足购房者需求。但随着经济复苏,货币政策正常化之后,房贷的受限就会削弱购房者整体购买力。可以确定的是,我们未来会看到的一些具体的细节,包括:银行房贷额度变小、房贷审核更加严格、银行的放款速度变慢。

总的来说,控制房贷占比的做法是对的。房地产实际上就是我们最大的一个灰犀牛(灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险、比喻大概率且影响巨大的潜在风险)。明知道这个地方有潜在风险,在它还受控的情况下主动化解是最好的办法。


信贷决定房价


我们普通人管不了一个行业的风险到底怎么样,只关心房价是涨是跌。那就看看这个动作对房价会有怎样的影响。

先看一下历史,在过去十多年里,中国房价其实并不是平稳上升的,涨幅几乎都集中在一些特别的周期中,过去比较典型的房价上涨周期有:

2003-2007(各城市房价稳中有升,累计上涨超过一倍),

2009-2010(各城市同比2009年初几乎全部翻倍),

2012-2013(2013年末一线城市比2012年初上涨50%、二三线城市涨幅相对较低),

2015-2018(一二三四线城市先后轮动翻倍)。

这几轮周期中,2003-2007年的上升周期完全是由超强的经济基本面驱动的,当时中国经济的多重红利(WTO红利、人口红利、城市化红利、商品房改革红利、国企改革红利)同时爆发,进出口年均增速超过30%,居民收入快速提高,那会儿很多人买房根本都不贷款,房价在上升的过程中居民杠杆率也没有上升,2003-2007年的这个周期算得上最健康的一轮上涨。

除了2003-2007这一轮比较平稳的上涨,后来的三轮几乎都由信贷驱动。

2010年的大涨始于全球金融危机后的强刺激;2013年的上涨源于前一年的两次降息和各个城市放松认贷;2015-2018是距离我们最近的一次,大家都很熟悉,这次上涨的动力来自于2014-2016年的连续六次降息、连续六次降准、各城市降低首付、房贷利率打折,在2015年时,就连北京在2015年都处于关闭认房认贷而且二套房首付只需40%的宽松状态,放在现在看,这个宽松状态是不可思议的。

为什么说信贷决定房价呢?原因也很简单,房价太高,收入上升弥补不了巨大差距,对于绝大多数购房者来说不大比例去贷款就不可能买房。也有人充分利用信贷在房地产市场投机,这就衍生出了一些几乎没有本金,而是用信用贷、信用卡等方式凑首付,然后再去按揭买房的炒房团体,这些人本身面临的风险是可怕的,而且可能把银行拖下水...最近他们的大教主被全网封杀,不是没有原因的。

信贷也是置换链的润滑剂。我们在2015-2018这波周期中看到的很多成交都是换房,特征非常明显,典型的链条就是:年轻刚需拿六个钱包当首付,然后按揭买下大城市一套老破小成家立业,然后本地的老破小业主卖房后加一笔房贷去买改善型住房,改善型业主卖房后拿房款作为首付去买更好的豪宅、用于企业经营或出海... 这个链条的每个环节都需要房贷来助推。

所以,伴随上一轮房价上涨,房贷存量也有快速增加。2015年末全国房地产相关贷款余额总量为21.01万亿元,到了2019年中(三年半后),房地产相关贷款余额总量就已达到了41.91万亿,三年半翻倍。而个人房贷余额(不包括其他流入房地产市场的装修贷车贷等消费贷、信用卡等)也从14.18万亿增长到27.96万亿,也是翻倍,相对应的:三年半以来,GDP没有翻倍,居民收入没有翻倍。

2015年末房地产贷款数据

2019年末房地产贷款数据

再看看热点城市的具体情况,比如北京。在二套首付比例较高且启动“认房认贷”的时间区间里,北京房价从来没有过大涨。而历史上每次取消“认房认贷”和降低首付比例,都是之后一轮大涨的导火索,上海与其他热点城市同理。可见在2008年之后,信贷就是决定房价(尤其是热点城市房价)最重要的因素,没有之一。

北京房价与调控 2006-2017


展望


在信贷如此重要,而新增房贷又受限制的情况下,我们对房价未来的走势恐怕要降低预期,“稳房价”确实不是一句空话。

无论是对开发商设定三条融资红线,还是对银行设定的房贷占新增贷款的比例限制,可以都是小心翼翼和用心良苦的,因为这是一件很不容易做、很考验调控节奏的工作:要稳定房地产市场,开发商方面就要让他们主动把杠杆降下来;市场这边就是分城施策、控制房贷,让房价保持稳定、不涨不跌,最终用时间换空间。

而对于银行来说,房贷是安全性最高最可靠的贷款项目,现在为了配合“房住不炒”,各大商业银行将不得不适量减少房贷业务,中短期内银行利润会受到一些不利影响。

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