沙井海岸城6.8万/㎡？这也太贵了吧......

全深圳人都在等的“彩票盘”——沙井海岸城最近新消息不断，难道真的要开盘了？

17日，万丰村召开股东大会，讨论村民选房事宜。有网友爆料沙井海岸城将会有500多套回迁房出售，加上之前原计划的900多套商品房，此次的沙井海岸城将会有1400多套房出售！这意味着打新成功的概率又多了几分，楼市沸腾了。

根据爆料，预计备案价格6.8万/㎡左右，10月开盘。这个价格虽然远高于市场上猜测的6万左右的价格，但如果这个价格属实，可能会逼退一部分的投资客，反而利好刚需群体。

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6.8万/㎡，真的假的？

作为铁刚需，在承受了金融街、华强城和电建洺悦府的暴击后，我擦了擦眼泪，重新再战。沙井海岸城是此次的重点打新项目。

从11号线马安山站出发，步行15分钟左右，到达目的地。整个工地热火朝天的，机器声轰轰作响，能看得出，施工方正在努力赶工程，这回真的要卖了。

现场来看，底下商业部分已经初露雏形，真不愧“深圳速度”，学校的位置位于图片中的两栋高楼之间，还没有出地面，进展稍慢。

（右边的几栋楼进度更快一些）

从另一个大门看，小区里的草皮和树已经种好了，绿化还是很不错的。

在和工作人员唠嗑的过程中，这位大叔说出了一个劲爆的内幕：“带精装修6.8万/㎡，10月底开盘。”

大叔表示这个内幕消息是某个领导无意中说的，预计今年年底可以全部封顶，明年年底就可以交房了。

在大叔的帮助下，我加到了一个万丰村民C小姐的微信，她手里90㎡的回迁房卖615万，全款，并且不讲价！

平均下来，回迁房也得6.8万/㎡左右，倒是和大叔爆料的价格相近。这与此前网上的吹风价6万左右相差挺大。

C小姐还透露九月底（目前没有得到确切的日期）后回迁房将会分配完毕，具体商品房开盘时间，她表示不清楚。按照这个时间算，9月底开盘应该是不可能了。

当我准备进营销中心看看时，被一个小哥拦住，问啥都不说。从外面看，销售中心确实布置得差不多了，天已经黑了，工作人员还在摆沙盘，看来真的要开盘了。

（据悉，沙井海岸城的销售基本不会对外透露自己的微信号和手机号，如果朋友们听到有人自称是沙井海岸城的销售人员，不要轻易相信，以免上当受骗）

周边近期开盘的嘉富新禧花园预售价4.4-5.1万/㎡，华强城花园预售价4.3-5.2万/㎡，周边的二手楼盘不多，挂牌价5.9-7.3万/㎡。

参考周边楼盘的价格，再加上名校深圳外国语学校学位的加持，沙井海岸城备案价6.8万/㎡也算符合市场规律。

但是，备案价最终是多少，取决于相关部门的调控。如果严格按照此前新盘的预售价格和土地价格作为参考，6.8万/㎡的预售价显然是偏高的。

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 打新难，刚需打新更难

此次沙井海岸城的开盘无疑又是一场“腥风血雨”，激烈程度只会比华强城花园高。

今年的深圳楼市只能由两个字来形容：魔幻。疫情缓和后，房价一路暴涨，整个楼市异常火热，甚至上百套的几千万豪华公寓开盘就秒光，不得不感叹，深圳有钱人真多！

之后深圳颁布了史上最严调控“715新政”，绝大多数炒房客被击退。本以为新政之后是我们这些刚需的利好，没想到还是太年轻了，打新打不到，二手房买不起，太难了。看着蹭蹭上涨的房价，是心肌梗塞的感觉。

从光明金融街开始，我开始了打新（陪跑）之路。全民打新热潮下，打新难度越来越高，我也越来越焦虑。

• 光明金融街华发·融御华府中签率4.3%；

• 宝安中心区新锦安海纳公馆1171人抢5套房，中签率仅为0.42%；

• 光明中海寰宇时代没公布认筹人数，但是1232套住宅30秒内被抢光，可以想象其难度；

• 光明电建洺悦府认筹人数超过2400人，483套房源也是秒光，中签率低于20%；

• ……

从概率来看，绝大多数刚需购房者注定了只能陪跑当炮灰的命运。

在论坛上也看到很多网友和我一样的陪跑经历，原来我不是一个人！

（图片来自家在论坛）

我们的竞争对手，不仅有庞大的刚需群体，还有无孔不入的投资客。

“715”新政以及之后的各种“补丁”政策，都在表明深圳打击炒房的决心。但是，上有政策下有对策，投资客有多种可以突破政策屏障。比如外地人与本地人结婚、已婚夫妻离婚、一人出钱一人出名额、本地家族成员名额全上等等。一切可以用来增加名额的方法，他们都能找到。

麦氏家族集体打新金融街，就问你怕不怕？

（图源网络）

有很多人会说，为什么不买二手房呢？与其打新陪跑，还不如老老实实去淘个二手房，不然都头来打新没打到，二手房也涨了，手里的资金贬值了，竹篮打水一场空。

理论上是可以这样的，但是把经济账算好之后，就会发现，对我们这些预算有限（敲重点：预算有限）的刚需群体来说，打新，是最好的上车路径。

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铁刚需的机会来了

下半年的深圳楼市，是非常有利刚需群体的。调控之后炒房客基本被赶走了，限价政策的利好使得预算有限的刚需群体更容易上车。

虽然打新很难很累，但是在预算有限的情况下，打新是最好的上车路径。

首先，大家都抢着打新的楼盘，是因为它与周边的二手价存在着“倒挂”。对投资客来说，持有一段时间卖出，轻松获利百来万，而对刚需群体来说，较低的价格更容易上车。

比如沙井海岸城，隔壁的小区博林君瑞最新的成交价格为7.2万/㎡，上车门槛高了不少，多出来的几十万首付款，不是每个刚需都能承受得起的。

（链家网显示博林君瑞最新的成交记录）

其次，首贷的机会非常珍贵，把它用在二手房上非常可惜。有些朋友，打新陪跑多次后，心灰意冷，转向了二手房。我们都知道，今年深圳的二手房价格涨幅很高，现在高位接盘显然是非常不划算的，本来打新可以买个90平的三房，现在也许只能买个70平的二房。

后来遇到心仪的新房，已经没有了三成首贷的优惠，哭都来不及了。

最后，总结今年这些网红盘的选房规律，我们会发现，新房销售越来越向无房刚需群体倾斜，无房刚需打新成功的概率会越来越高。越到后面，我们成功的机会越大。

我们来捋一捋今年的部分网红盘选房规律，会发现越来越多的新盘倾向于电建洺悦府的选房规则，无房刚需优先选房，不需要拼网络设备，也不需要拼积分，只要是无房刚需，大家的机会的均等的。

我们可以大胆的预测，这种选房方式将会成为主流（至少在短期内）。后面三个月深圳一大堆网红盘将会扎堆入市，在政策利好、供应量较多的情况下，我们更应该坚持打新，把钱都花在刀刃上。

今年深圳最火的两个新盘沙井海岸城和华润城润玺一期，有很大概率也是会优先无房群体，会像华强城一样按积分的方式还是电建洺悦府的分批次的方式，还不得而知。

如果是按积分选房，积分低的无房群体铁定“凉凉”。但是不管怎么样，相比于有房群体，我们的优势是碾压性的，所以不能放过每一次打新机会。

再回到沙井海岸城，如果预售价格真的是6.8万/㎡，我反而觉得是个好事。虽然作为预算有限的刚需，我当然希望价格越低越好，但是，从目前的情况来看，价格高一些也不失为一个利好。

如果预售价格为5万+，虽然利好预算有限的刚需族，但是同样也会吸引众多投资客入场，上百万的利润空间真的非常诱人。就像我前面说的，投资客总会有各种方式获得资格。

当价格提升至6.8万/㎡左右，获利空间将会被极大的压缩，再加上持有的成本压力，部分投资客将会退出。

这个价格对铁刚需群体，虽然增加了首付压力，但并不会影响购买的决定。我们承认，再铁的刚需都会有投资需求，但是这个需求大多是排在居住和学位之后的。购房成本提高了，大不了换个小的户型，90㎡换成80㎡或70㎡，也许和预期的有落差，但至少有了属于自己的房子，获得了学位，也获得了这个城市的“门票”。

放弃打新是不可能的，这辈子都不会放弃的。