沙井海岸城6.8万/㎡?这也太贵了吧......

全深圳人都在等的“彩票盘”——沙井海岸城最近新消息不断,难道真的要开盘了?

17日,万丰村召开股东大会,讨论村民选房事宜。有网友爆料沙井海岸城将会有500多套回迁房出售,加上之前原计划的900多套商品房,此次的沙井海岸城将会有1400多套房出售!这意味着打新成功的概率又多了几分,楼市沸腾了。

根据爆料,预计备案价格6.8万/㎡左右,10月开盘。这个价格虽然远高于市场上猜测的6万左右的价格,如果这个价格属实,可能会逼退一部分的投资客,反而利好刚需群体。

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6.8万/㎡,真的假的?

作为铁刚需,在承受了金融街、华强城和电建洺悦府的暴击后,我擦了擦眼泪,重新再战。沙井海岸城是此次的重点打新项目。

从11号线马安山站出发,步行15分钟左右,到达目的地。整个工地热火朝天的,机器声轰轰作响,能看得出,施工方正在努力赶工程,这回真的要卖了。

现场来看,底下商业部分已经初露雏形,真不愧“深圳速度”,学校的位置位于图片中的两栋高楼之间,还没有出地面,进展稍慢。

(右边的几栋楼进度更快一些)

从另一个大门看,小区里的草皮和树已经种好了,绿化还是很不错的。

在和工作人员唠嗑的过程中,这位大叔说出了一个劲爆的内幕:“带精装修6.8万/㎡,10月底开盘。”

大叔表示这个内幕消息是某个领导无意中说的,预计今年年底可以全部封顶,明年年底就可以交房了。

在大叔的帮助下,我加到了一个万丰村民C小姐的微信,她手里90的回迁房卖615万,全款,并且不讲价!

平均下来,回迁房也得6.8万/㎡左右,倒是和大叔爆料的价格相近。这与此前网上的吹风价6万左右相差挺大。

C小姐还透露九月底(目前没有得到确切的日期)后回迁房将会分配完毕,具体商品房开盘时间,她表示不清楚。按照这个时间算,9月底开盘应该是不可能了。

当我准备进营销中心看看时,被一个小哥拦住,问啥都不说。从外面看,销售中心确实布置得差不多了,天已经黑了,工作人员还在摆沙盘,看来真的要开盘了。

(据悉,沙井海岸城的销售基本不会对外透露自己的微信号和手机号,如果朋友们听到有人自称是沙井海岸城的销售人员,不要轻易相信,以免上当受骗)

周边近期开盘的富新禧花园预售价4.4-5.1万/,华强城花园预售价4.3-5.2万/周边的二手楼盘不多,挂牌价5.9-7.3/㎡。

参考周边楼盘的价格,再加上名校深圳外国语学校学位的加持,沙井海岸城备案价6.8万/㎡也算符合市场规律。

但是,备案价最终是多少,取决于相关部门的调控。如果严格按照此前新盘的预售价格和土地价格作为参考,6.8万/㎡的预售价显然是偏高的。

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 打新难,刚需打新更难

此次沙井海岸城的开盘无疑又是一场“腥风血雨”,激烈程度只会比华强城花园高。

今年的深圳楼市只能由两个字来形容:魔幻。疫情缓和后,房价一路暴涨,整个楼市异常火热,甚至上百套的几千万豪华公寓开盘就秒光,不得不感叹,深圳有钱人真多!

之后深圳颁布了史上最严调控“715新政”,绝大多数炒房客被击退。本以为新政之后是我们这些刚需的利好,没想到还是太年轻了,打新打不到,二手房买不起,太难了。看着蹭蹭上涨的房价,是心肌梗塞的感觉。

从光明金融街开始,我开始了打新(陪跑)之路。全民打新热潮下,打新难度越来越高,我也越来越焦虑。

  • 光明金融街华发·融御华府中签率4.3%

  • 宝安中心区新锦安海纳公馆1171人抢5套房,中签率仅为0.42%

  • 光明中海寰宇时代没公布认筹人数,但是1232套住宅30秒内被抢光,可以想象其难度;

  • 光明电建洺悦府认筹人数超过2400人,483套房源也是秒光,中签率低于20%

  • ……

从概率来看,绝大多数刚需购房者注定了只能陪跑当炮灰的命运。

在论坛上也看到很多网友和我一样的陪跑经历,原来我不是一个人!

(图片来自家在论坛)

我们的竞争对手,不仅有庞大的刚需群体,还有无孔不入的投资客。

“715”新政以及之后的各种“补丁”政策,都在表明深圳打击炒房的决心。但是,上有政策下有对策,投资客有多种可以突破政策屏障。比如外地人与本地人结婚、已婚夫妻离婚、一人出钱一人出名额、本地家族成员名额全上等等。一切可以用来增加名额的方法,他们都能找到。

麦氏家族集体打新金融街,就问你怕不怕?

(图源网络)

有很多人会说,为什么不买二手房呢?与其打新陪跑,还不如老老实实去淘个二手房,不然都头来打新没打到,二手房也涨了,手里的资金贬值了,竹篮打水一场空。

理论上是可以这样的,但是把经济账算好之后,就会发现,我们这些预算有限(敲重点:预算有限)的刚需群体来说,打新,是最好的上车路径。

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铁刚需的机会来了

下半年的深圳楼市,是非常有利刚需群体的。调控之后炒房客基本被赶走了,限价政策的利好使得预算有限的刚需群体更容易上车。

虽然打新很难很累,但是在预算有限的情况下,打新是最好的上车路径。

首先,大家都抢着打新的楼盘,是因为它与周边的二手价存在着“倒挂”。对投资客来说,持有一段时间卖出,轻松获利百来万,而对刚需群体来说,较低的价格更容易上车。

比如沙井海岸城,隔壁的小区博林君瑞最新的成交价格为7.2万/㎡,上车门槛高了不少,多出来的几十万首付款,不是每个刚需都能承受得起的。

(链家网显示博林君瑞最新的成交记录)

其次,首贷的机会非常珍贵,把它用在二手房上非常可惜。有些朋友,打新陪跑多次后,心灰意冷,转向了二手房。我们都知道,今年深圳的二手房价格涨幅很高,现在高位接盘显然是非常不划算的,本来打新可以买个90平的三房,现在也许只能买个70平的二房。

后来遇到心仪的新房,已经没有了三成首贷的优惠,哭都来不及了。

最后,总结今年这些网红盘的选房规律,我们会发现,新房销售越来越向无房刚需群体倾斜,无房刚需打新成功的概率会越来越高。越到后面,我们成功的机会越大。

我们来捋一捋今年的部分网红盘选房规律,会发现越来越多的新盘倾向于电建洺悦府的选房规则,无房刚需优先选房,不需要拼网络设备,也不需要拼积分,只要是无房刚需,大家的机会的均等的。

我们可以大胆的预测,这种选房方式将会成为主流(至少在短期内)。后面三个月深圳一大堆网红盘将会扎堆入市,在政策利好、供应量较多的情况下,我们更应该坚持打新,把钱都花在刀刃上。

今年深圳最火的两个新盘沙井海岸城和华润城润玺一期,有很大概率也是会优先无房群体,会像华强城一样按积分的方式还是电建洺悦府的分批次的方式,还不得而知。

如果是按积分选房,积分低的无房群体铁定“凉凉”。但是不管怎么样,相比于有房群体,我们的优势是碾压性的,所以不能放过每一次打新机会。

再回到沙井海岸城,如果预售价格真的是6.8万/㎡,我反而觉得是个好事。虽然作为预算有限的刚需,我当然希望价格越低越好,但是,从目前的情况来看,价格高一些也不失为一个利好。

如果预售价格为5万+,虽然利好预算有限的刚需族,但是同样也会吸引众多投资客入场,上百万的利润空间真的非常诱人。就像我前面说的,投资客总会有各种方式获得资格。

当价格提升至6.8万/㎡左右,获利空间将会被极大的压缩,再加上持有的成本压力,部分投资客将会退出。

这个价格对铁刚需群体,虽然增加了首付压力,但并不会影响购买的决定。我们承认,再铁的刚需都会有投资需求,但是这个需求大多是排在居住和学位之后的。购房成本提高了,大不了换个小的户型,90㎡换成80或70,也许和预期的有落差,但至少有了属于自己的房子,获得了学位,也获得了这个城市的“门票”

放弃打新是不可能的,这辈子都不会放弃的。

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