终于到沈阳！二套房首付比例升至50%，行业还有金九银十吗？

连续53周上涨的沈阳房价终于降温！！

昨晚，沈阳市房产局、沈阳市自然资源局等九部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出要管控土地出让价格、加强房地产项目竞配建管理等八项措施。

当中最值得关注的是，《通知》规定第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。

该措施无疑是给沈阳房市浇了一头冷水。

沈阳有关部门此前连续出席了7月、8月举行两次房地产工作相关会议。会后不久，沈阳即下发楼市“降温”新政。显然，新政有上头“授意”成分。

中国城市万千，这次要降价为什么会是沈阳呢？

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前八月量跌价涨

据中指研究院8月全国百城房价数据显示，8月份沈阳新房样本平均价格为9719元每平方米，环比上涨0.22%，同比上涨6.99%。前八个月新房价格累计上涨2.78%。二手房价格六至八月累计上涨0.26%，8月份同比上涨6.56%。

另据房谱网统计数据，前八个月沈阳新建商品住宅成交929万平，同比减少18%；但成交均价11837元/㎡，比去年同期上涨13%。

今年的沈阳楼市在经历第一季度走冷后，第二季随即开始反弹。经历连续六个月的价格上涨后，沈阳的一手、二手楼市是有些过热了。

同期，东三省另一省长春前八个月累计涨幅仅为0.82%，二手房6至8月累计涨幅仅为0.26%。

（图源：中指研究院）

因为房价表现过热，7月24日，国务院副总理主持召开房地产工作座谈会，沈阳市政府有关负责人出席。一同出席的还有北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、成都、宁波、长沙等城市的负责人。

8月26日，住建部召开房地产工作会商会，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等六个城市参会，沈阳再度名列其中。

随着传统“金九银十”销售旺季到来，沈阳出台政策降温，或是一波先行的讯号。而早在沈阳之前，杭州、深圳、杭州等炒房“明星城市”已采取类似的降温措施。

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百城价格指数连续六个月回升，重点城市出台应对政策

全国范围内，今年三月份开始百城价格指数亦是涨声一片。进入8月份，价格指数上升幅度有扩大趋势。百城中，价格环比上涨有89城市，下跌有10个城市。

（图源：中指研究院）

其中，8月份样本均价环比增幅比较大（高于0.7%）的城市有上海、重庆、广州、杭州、武汉、成都、厦门及西安。

（图源：中指研究院）

在价升之余，与沈阳情况一致，全国范围内新房成交量同比亦在下滑。据贝壳研究院统计，8月份66城新房市场合计成交套数同比下滑1.2%，环比下滑14.5%。前八个月66城累计成交套数同比下滑11.0%，成交面积累计同比下滑9.9%。

（图源：贝壳研究院）

面对“炒房热”，深圳、杭州、东莞等地都已推出前期降温政策的“补丁版本”。

9月4日，杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），调整限购政策、住房贷款、无房家庭认定等方面内容。

《通知》规定，若父母以投靠成年子女方式落户杭州市，须满3年方可作为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房。

同时，杭州市政府加强住宅用地供应力度，继续推行住宅用地“限房价、竞地价”出让方式。

东莞则早在七月底便已出台类似规定，非莞籍家庭购买第一套房，须1年以上社会保险证明；购买第二套房，须2年以上社会保险证明；而在东莞有2套及以上商品住房的，则暂停向其销售商品房。

新房、二手房须限售三年方可转让。

7月15日，深圳发布“新八条”，涵盖限购、信贷、税收等方面。“新八条”实施后，不少深户丧失购房资格、首付比例和税费亦提高了。

涵盖限购、信贷、税收等方面内容，一夜之间，不少人的购房资格没了，首付比例和税费提高了。

各地降温政策实施后，普遍取得比较显著效果。8月份深圳、东莞均价环比涨幅均低于0.7%（杭州9月份方实施最新降温政策，未有最新销售数据）。

总观今年全国楼市，主基调和昨晚的主角沈阳一样——量跌价升，虽然成交数量有所下滑，但均价却仍上升。

而部分房地产交易过热城市，如深圳、东莞，在采取降温措施后，效果均比较显著，单价涨幅明显滑落。

近两个月上层两次开会，对于“金九银十”的行业传统旺季，又意味着什么呢？

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“金九银十”旺季或将不旺

据业内人士预计，9月份行业旺季将出现7月份“调控接力”，楼市热度仍居高不下的城市更又可能迎来又一轮加码调控。两类城市出现调控的可能性较高，一类是此前出席座谈会的成都等城市，第二类是全国70城房价榜中涨幅居前的城市，如徐州、唐山等。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，在“房住不炒”政策导向及LPR利率连续四个月保持不变、应对疫情货币信贷政策逐步调整情况下，未来市场热度较高的城市大概率调控将会加码， 因此不大可能会出现市场过热的情况。

据贝壳研究院数据显示，8月全国重点城市业主涨价占比低位持续下降，房源交易时间仍维持在100天左右，市场难以开启改善型换房链条，二手市场亦难有起色。

换言之，“金九银十”的行业旺季今年或将失色。

对于炒房团来说，热点城市政府提高购房门槛（禁止首付贷和首付分期后等）对其试图通过杠杆资金炒房无疑是一大打击，但对于普通刚需购房百姓乃至整个行业的长期发展而言，一个不那么炙热的金九银十对于行业的健康复苏却未见得是坏事。