大涨58倍！深圳楼市40年，半部中国地产风云史

◎ 作者 / 标叔

“时间就是金钱，效率就是生命”，即使到了现在，蛇口工业区微波山下依然竖立着这样的标语牌。

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1979年初宝安撤县设市，由惠阳地区代管，定名“深圳”。1980年8月26日，深圳成立经济特区。

刚成立的深圳市并没有突出优势，只能拼速度、抢时间、提效率，从最基本的人力上改善自身经济情况。

1979年9月，香港前特首梁振英跟随香港“促进现代化专业人士协会”，来深圳讲解土地、房地产和规划有关的实践经验。

此后，深圳开始了很长时间的“学习香港期”，最为显著的就是房地产。自1981年试点商品房以来，从最开始“小渔村”时房价的1000元/㎡，到今年7月新房均价的57904元/㎡（中原地产数据），已累计上涨了近58倍，涨幅秒杀全国所有城市，没有之一。

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充当先行者的深圳

（1980-1999）

1979年，深圳市成立之初，国内还没有商品房的概念，连房地产公司都没有。

1980年建设中的深圳特区，图源：网络

时任深圳市房管局副局长的骆锦星，接到上级命令：一年内竣工两个小区，240套，总计2万㎡，作为干部宿舍。

为完成任务，骆锦星想出“港商出资合作建房”的模式，即：深圳出地、港资出钱，合作建房，利润分成。

1980年1月1日，骆锦星与港商刘天就签订了中国第一份合作建房合同；1月8日，深圳成立了国内第一家房地产公司——深圳经济特区房地产公司（现深房集团）。

骆锦星(右一)与刘天就(右二)，图源：网络

1981年，深圳首个商品房项目——东湖丽苑建成，也是国内第一个商品房项目。

单价2730港元/㎡，折合人民币1000元/㎡，第一期推出的108套房源被抢购一空。

当时深圳商品房市场开始萌芽，但经济情况还很差，100元已经是高收入，1000元/㎡的房子几乎都卖给了香港人。

第一个商品房小区东湖丽苑，图源：网络

一个很主要的原因来自政策——“每套房配备3个深圳户口名额”，大部分买房的香港人为了将内地农村的亲友转换为城市户口，而且深圳房价相较于香港便宜很多。

在深圳商品房开发的经验上，1984年中央确定了“推行住宅商品化”的思路，逐步扩大商品化住宅建设。

1987年，深圳房价由年初597-720元/㎡，涨到年末650-920元/㎡，半年后又涨到1700-2200元/㎡。

这年12月1日，深圳敲响第一声土地拍卖槌，中国地产界迎来首次土拍。

1987年，骆锦星以525万元高价拍下深圳第一块土地

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当年骆锦星以525万高价拍下国内首宗土地产权50年的住宅用地，第二年，这块土地被建成东晓花园，1600元/㎡的售价，不到一小时售罄。

1988年，第一次全国住房制度改革工作会议在北京召开。10月，深圳开启土地财政时代。

《深圳经济特区住房制度改革方案》规定：1986年6月1日前竣工的房子成本价为264.15元/㎡，此后建的房为397元/㎡，1991年后建的新房准成本价调整为480元/㎡。

若要取得房子的全部产权，还须支付土地开发费137.6元/㎡。

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1990年，深圳住宅结构从单一的统建楼转向方正舒适的经济实用风，顺时代潮流的海富花园三期富春阁建成，4510元/㎡的售价成为当年的价格高地。

海富花园三期富春阁广告，图源：网络

1991年4月1日，《深圳特区报》第2754期头版刊登《推动房改继续深入：确定新房房价，调整老房房价》一文，房价开始频繁出现在大众生活中。

1991年4月1日《深圳特区报》版面

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1992年，邓小平第二次南方谈话后，深圳经济大热，房价第一次突破1万/㎡。

当年5月，罗湖国贸旁的天安国际大厦发售，以最高达2万港元/㎡的售价，开创当时国内外销楼宇的最高纪录。

1992年，邓小平南方谈话，图源：网络

当时，罗湖的房价最贵，均价4000元/㎡，职工平均月工资只有400多元，房价与工资比为10:1。为确保人们能买得起房，很多项目在宣传广告上标注“部分提供银行按揭”。

除罗湖外，房企开发的脚步逐渐迈向其他区域。

1993年，一则“福田市中心的一朵奇葩”的广告出现在报纸上，华景花园大厦开始出售，起价6688元/㎡，可按揭。

华景花园大厦广告，图源：网络

1994年，深圳还有关内关外之分，一道“二线关”将两地分隔，进入关内需办理通行证。即使通行如此复杂，依然阻挡不了房地产开发的步伐。

龙华锦绣花园以1900元/㎡起的价格问世，即使在关外依然卖得火热。

锦绣花园广告，图源：网络

1996年，宝安华安苑以均价2348元/㎡入市，送蓝印户口3-4个，并声称是“96年最后一次入户机会”。

华安苑广告，图源：网络

1998年，又称为“中国房地产市场化元年”，这一年福利分房取消，商品房成为主旋律，深圳房地产从此完全走上市场化轨道。

1999年，深圳房价均价约5004元/㎡，职工平均月工资1726元，房价与工资比2.9：1。

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深圳第一个黄金十年

（2000-2009）

千禧年之后，深圳开启带有“深圳风格”的十年。

图源：见水印

2000-2004年间，深圳楼市连续保持平稳运行态势，房价稳定在6000元/㎡之内，工资水平由1920元/月上升至2661元/月。

2001年底，红树湾地王（三幅地块，总面积24万㎡）拍卖总价高达22.35亿，楼面地价为3055元/㎡，宣告深圳的黄金十年正式开始。

华侨城借波托菲诺正式提出“旅游地产”口号，8500元/㎡的价格比当年均价5517元/㎡高出近3000元。

华侨城波托菲诺广告，图源：网络

2003年，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业，并下发《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这份文件被称为“房地产调控始祖”。

同年，宝安和龙岗取消购房入户，“买房就可入户深圳”成为过去。

2004年，深圳迎来地铁时代，置业方向开始西移，被称为“关外地产年”，房价随着地铁的进入开始上涨，均价为5980元/㎡。

香蜜湖地块以9.3万/㎡、总价9.5亿拍出，成为深圳首个楼面地价超出平均楼价的地块。一年后香蜜湖1号以7万/㎡起的价格开盘，32套底价在3000万以上的别墅不到10分钟全部卖完。

香蜜湖1号广告，图源：网络

这一年，著名的红树西岸以均价2.5万/㎡刷新深圳房价纪录，这个项目就是三年多前红树湾拍出的天价地块。

红树西岸广告，图源：网络

2007年，深圳楼市出现巨大涨幅，房价从1月10872元/㎡到10月17350元/㎡，涨幅高达70%，全民开始炒房。“9.27房贷新政”后成交剧烈下滑，全年均价为13370元/㎡。

2007年，深圳会展中心某楼盘开盘现场

图源：见水印

2008年金融海啸来临，深圳房价进入低谷期，新房成交均价12800元/㎡，同比下跌4.4%，不少楼盘价格跌幅甚至达到50%。

最典型的莫过于金地梅陇镇，2007年项目二期开盘报价1.8万/㎡，2008年项目四期开盘，却打出“6670元/㎡起放肆触底”的口号。

金地梅陇镇四期广告，图源：网络

2009年，在救市政策刺激下，深圳楼市开始复苏。9月，深圳正式进入房价“2万时代”。12月，深圳商品住宅成交均价达到23094元/㎡，环比上涨17.95%，同比上涨85.81%。

自此，深圳房价开始一路飞奔。

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迅猛发展与最严调控并存

（2010-2020）

这十年，深圳楼市表现出惊人的成绩，总结为三个“最”：房价上涨最疯狂、发展建设最快速、政策出台最多。

2010年，深圳均价20297元/㎡，中央出台过三次政策调控：

标准地产研究院制图

2011年，“新国八条”规定：二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。10月，深圳在重点城市中成交量同比跌幅最大，达65.03%，均价19469元/㎡。

2013年，房价增长至21626元/㎡。

 标准地产研究院制图

2014年，深圳均价23973元/㎡，同比上涨11%。“930”房贷新政后，各地陆续松绑限购政策，首套房结清贷款家庭，买二套可按首套房贷政策执行。

2015年，随着央行连续降息、降低房贷首付比例，深圳房价急速上涨，商品房均价42476元/㎡，比上一年近乎翻了一倍。

“330新政”之后，南山破“7”，福田破“6”，坂田破“5”，布吉破“4”。

光明1号更是以17500元/㎡的开盘均价成为光明“最贵盘”。

光明1号广告，图源：见水印

2016年，深圳先后出台两轮政策调控“325新政”和104“深八条”，接踵而来的调控政策却导致房价暴涨，9月的单日成交均价甚至接近8万/㎡。典型的小区就是华侨城新天鹅堡，当年9月27日开盘均价14万/㎡，成为当年最贵的小区之一。

2017年，全国发布了246条楼市调控政策，银行多次调高房贷利率。深圳在这一年的新房成交量仅2.58万套，创下本世纪历史最低水平，成交均价为54445元/㎡，环比上升1.9%。

2018年，全国大约发布了450条楼市调控政策，刷新历史记录。仅上半年，深圳全市住宅共成交46508套，环比下跌6.79%，同比上涨17.73%，新建住宅均价约54071元/㎡。

著名的“5000万蹲”也出现在这年，招商双玺时光道以12.12万/㎡的均价入市，总成交价近70亿。

“5000万蹲”，图源：网络

2019年，适逢深圳建市四十周年，“大湾区规划纲要”、“先行示范区意见”等政策利好的到来，推动深圳楼市迎来“小阳春”。

数据显示，2019年深圳市累计销售新房住宅372.44万㎡，同比增加27.4%，成交套数37882套，同比增加28.9%，成交均价约56000元/㎡。

图源：见水印

时间回到2020年，今年以来，受疫情影响全国各城市楼市出现不同程度下滑，但深圳并未受到太大影响，从3月开始，深圳楼市呈现持续上涨的态势。

根据贝壳找房数据显示，二手房方面，深圳整体均价从今年3月60395元/㎡涨到了8月67513元/㎡，半年不到的时间，涨幅达11.8%。

图源：贝壳找房

再把时间拉长看，去年9月至今，深圳二手房涨幅达到17.31%。

全市范围看，宝安的涨幅最大，从去年9月59969元/㎡上涨至今年8月76747元/㎡，一年时间价格上涨16778元，涨幅达27.98%。

即使是涨幅最小的大鹏，也从33870元/㎡涨到36697元/㎡，涨幅8.35%。

标准地产研究院制图

再把范围缩小，百花、八卦岭、宝中等都是热门区域。

乐有家数据显示，宝中从去年68775元/㎡的均价上涨至今年84513元/㎡，涨幅达到22.88%。

而百花、八卦岭两个片区因学位优势，房价也一直处在高位。乐有家数据显示，百花去年二手房均价101918元/㎡，今年已涨至143930元/㎡，涨幅41.22%。

八卦岭也从去年的57790元/㎡涨到了88210元/㎡，涨幅在52.64%。

当然还有一个热点片区备受瞩目，深圳湾的二手房价也有很大提升。从去年164538元/㎡上涨到现在198199元/㎡，涨幅达20.46%。

卓越维港就是深圳湾房价的代表之一，目前小区均价是187270元/㎡，比片区均价高出47862元/㎡，同比去年161753元/㎡的价格，涨幅为15.76%，目前共有8套房源在售。

图源：乐有家

同片区的宝能太古城，也将房价挂到了199553元/㎡，成为高房价的佼佼者。

图源：乐有家

但房价过快发展多少会给大众心理带来不好的影响。今年7月，为有效控制房价过快上涨，维护市场稳定，深圳市住建局等部门公布了“715新政”。

图源：深圳中原工商铺部

回顾历史可以看出，深圳楼市有过三次暴涨，分别是：90年代初、2005-2007年、2015-2016年。

40年的房价变化，其实是对深圳成长与发展的见证。相信未来的深圳会越来越好，随着大湾区和先行示范区建设的深入发展，能早日成为世界经济中心。