50万上车的湾区机会，心动但别冲动！

从惠州、东莞，到南沙、珠海……沿着珠三角从东到西。

当深圳楼市火热时，临深就会开始沸腾；当深圳楼市遇冷时，临深也会跟着闹腾。被各种压力“阻挡”在外上不了深圳车的深飘们，他们犹如一群正守候着猎物的饿狼，不会轻易放过任何一个可能存在的上车机会。

这一次，他们将目光放到了和深圳隔海相望的中山。

8月13日，在中山火炬开发区建区30周年的研讨会上，深圳城市规划设计院副院长单樑表示：未来深圳将准备400辆大巴，每天24小时往返作为深中通道的摆渡车，直接通到中山的重要大型居住区，双城生活可以说真正触手可及。

截图源自：南方网

单樑副院长同时还提到：深中通道将使中山和深圳从两个“时区”进入了同一个“时区”。

中山和深圳将实现一小时通勤？

关于深中通道的各种讨论也有些年头了，中山的房价也曾因此有过不少的波动上涨。按照最新的时间进度表来看，最快可能还要等到2024年方能迎来两岸的通车。

至于中山房子还能不能买？相比于深圳周边几个城市而言，中山至少在价格上已经表现得很便宜了，湾区建设更是给了这座城市一种新的可能性。

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中山榜上深圳，一场“双城生活”梦

说是中山傍上深圳，并非偏见，也毫无贬低歧视之意。中山傍上深圳这不是在碰瓷，而是在镀金，深中通道更是给了中山与深圳一个“单线联系”的机会。

从2019年广东省各地级市的GDP总量排名来看，中山市以3101.10亿元位列全省21个地级市的第9名。其体量，也仅仅只有隔岸深圳的11.52%。

当然，这差距也算是正常，毕竟这里是广东嘛！除了深莞广佛四大城市，其他17个地级市对全省的GDP的贡献加一块儿也就只有30%。

深圳和中山本没有可比性，其整体的差距在10倍上下。但经济学里有一个名词叫做“比较优势”。意思是：假如，做同一件事情，甲完全可以比乙做得好，但这事儿也得让乙去做，因为，甲还可以去做更具有价值的事情。

也就是说，要想实现效益的最大化，就要把事情要交给机会成本最低的人去做。

这一点在珠三角体现得最为明显，如在广州和深圳这两兄弟城市的强压之下，东莞和佛山在全国各大城市的实力比拼中依然能独当一面，深圳即使再强，它也做不了全产业链的分工。

对比深圳和中山，在2019年深中两城市的统计公报数据上我们还发现：2019年深圳的GDP是中山的是8.68倍，常住人口是中山的3.89倍，人均GDP也有中山的2.22倍。

让人感到有些意外的是，人均可支配收入（可支配收入是，一个人或家庭可以拿来做消费或储蓄的税后总收入，是衡量一个国家或地区居民生活水平的基本指标。）深圳只是中山的1.24倍。相比于其它少则三五倍多则十多倍的指标数据而言，这个差距还是蛮小的。

在全省来看，各项经济指标都显得中规中矩的中山市，在这5.05万元人均可支配收入，可是远超全省人均可支配收入3.90万元的30%的啊。

归根到底就是一句话，在中山你是能攒到钱的。

试想一下，深中通道一旦通车，这“半小时通勤”、“24小时班车”、“双城生活”……该是多少深圳人的向往。

然而，惠州呢？东莞呢？这都不用跨海的，跨城生活，这不也一直停留在梦中吗？

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双城生活，缺的不只是一座桥

要说，双城生活有没有可能？

当然有，但仅靠这400辆巴士可是远远不够的。

建设深中通道的最大价值就是，将绕道东莞、广州改为跨海直达，由原来的两小时车程变成未来的半小时通达，让深圳到中山的距离由隔海相望变成一桥之隔。

日前，发改委正式批复《粤港澳大湾区城际铁路建设规划》。《规划》文件提到：近期建设项目总投资约4741亿元，规划建设13个城际铁路和5个枢纽工程项目，总里程约775公里。

截图源自：发改委官网

并明确指出：

构建大湾区主要城市间1小时通达、主要城市至广东省内地级城市2小时通达、主要城市至相邻省会城市3小时通达的交通圈。

近期到2025年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到4700公里，全面覆盖大湾区中心城市、节点城市和广州、深圳等重点都市圈；

远期到2035年，大湾区铁路网络运营及在建里程达到5700公里，覆盖100%县级以上城市。

截图源自：发改委官网

按照规划，除了在建的深中通道之外，还有一条远期规划的伶仃洋通道（深圳到珠海的城际铁路）。

再配上《规划》文件里边的，南沙至珠海（中山）城际和中南虎城际，这环珠三角的轨道交通已经是板上钉钉的了。

深圳的未来就不仅仅是面向中山了，这是要面向整个大湾区的。

截图源自：发改委官网

绕道的环珠三角城际虽然没有深中通道便捷，但轨道交通的优势在于，它能做到定点发车，定时进站。

湾区城际铁路的建设用一句官方的话来讲就是：是要打造佛山家电和建材、东莞服装、中山灯饰、江门造纸等具有国际影响力的区域品牌，做大做强产业集群。

中山位于珠三角西岸，北临广州和佛山，南接珠海和澳门，但由于缺少铁路、机场以及深水港，且与东岸连接不便，区位优势一直无法有效发挥。

让中山便捷享用珠三角的五大机场（广州、深圳、珠海、香港、澳门）和四大深水港（广州南沙、深圳盐田、香港葵涌、珠海高栏），早就先于湾区规划被写入《珠三角规划纲要》。

港口和机场，更主要的还是在于货运市场。同样，深中通道的建设背景意义也是为了区域协同的产业集群，而非在于考虑两岸人口的流动。

当然，随着商业贸易的往来，也无法避免城市发展中的人口流动。

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深中通道，被热捧的洼地

湾区协同发展，加强东西岸的交流，这是大项目，大手笔，整个湾区受益。深中通道的通车对中山而言，更是一次直接的定向引流。

最后，咱们看一下深圳和中山的房价表现情况。

安居客数据显示：

近一年来，深圳二手房房价呈一路稳步上行走势，累计涨幅达到了3.13%；

同一时期中山房价则在最近的一年里下跌了2.65%。尤其是在疫情防控期间两月累计跌幅达3.51%。

截图源自：安居客

短期来看，深圳二手房均价在稳步上涨，中山二手房均价在波动下滑。虽说两个城市的涨跌幅度并不是太大，但基本可以看到市场对两座城市的期许。

咱们再把时间轴拉长来看。

同样安居客数据显示：

最近三年来，深圳二手房房价在2018年下半年和2019年上半年持续一年的盘整后，再次进入了一个长达一年的稳步上涨。

涨幅度虽有所放缓，但终究还是维持了正增长，三年累计涨幅达到了10.43%；

而同一时期的中山，则在2018年的8月以1.24万元每平方米的均价触顶后，迅速回落，直接跌回到了三年前的水准。相比于两年前的最高位累计下跌了11.29%。

从近三年的整体表现来看，累计涨幅仅仅只有可怜的1.85%。

截图源自：安居客

长期来看，深圳市场还将会维持稳步上升，虽政策调控可能会引发短期内的市场波动，但整体来看稳步上涨还是大势所趋。而中山则只能靠等消息，等利好推动下一轮的上涨。

虽说中山身在大湾区西岸的中心地段，但终究只算是个三线城市。

另一方面，据58安居客研究院的一季度湾区土拍数据来看，中山以累计卖地52.60亿元，仅次于广州和佛山，位列9城市的第三名。同时，值得注意的是从土地挂拍成交数量来看，位列倒数第二，仅成交两块地。

可见这两块地要么就面积大，要么就价格高。但无论是大盘项目还是高端项目，都足以见得，开发商对这座城市未来的信心。

既然开发商愿意大手笔投资中山，可见其背后的价值和潜力还是存在的。

有时候，当你看不懂市场的时候，不妨看看开发商的决策，毕竟人家肯定比你专业，再一个，这开发商的钱也不是大风刮来的。

至于为什么，开发商突然就开始热衷于中山呢？

同样，在一季度，中山以单季度1.76万套的商品房成交量位居大湾区第二位，且不说佛山和惠州的统计数字不全面，最起码能将对岸的东莞甩出一条街。

可见，无论是供给端开发商拿地，还是需求端商品房成交量，中山的楼市的火爆，多多少少还是看到了三年后深中通道的通车。

最后，就诸葛找房的最新二手房数据来看，大湾区几个城市里，广州的二手房均价约3.7万元/平米，佛山约1.7万元/平米，珠海约2.4万元/平米，东莞约2.5万元/平米……而这夹在中间的中山，才1.2万元元/平米上下的均价，怎么看它都是最便宜的。

就短期需求大涨，开发商大手笔拿地，深中通道也进入倒计时。这对于中山楼市的未来，大涨可不敢保证，继续下跌的可能性恐怕已经没有多少了。

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被热炒的深中通道

既然提到了深中通道，既然说到半小时通深圳，这个半小时应该是从深中通道的东西边两城市出入口来计算的吧。都没有考虑出入口之外的通行时间吧。如果再遇上雨天或高峰期堵车，恐怕就没几个人觉得跨城生活是一种享受了吧。

我们找到这样几个预设的中山出入口，很显然，这四个出入口无一不例外都是设立在高速路段。这也就意味着，要想实现双城生活，出门可就要先上高速再去跨海。

周末放松一下，去对岸城市逛一下，这个问题不大，如果是正常的工作日通勤，那可就有点麻烦。

从地图上来看，这四个出入口三个在火炬开发区，分别是黎村、博爱路翠享快线立交和中山站，另一个在港口镇。

位于火炬开发区的中职院附近，这里是距离博爱路翠享快线立交入口、中山站入口，以及市中心都不算远。也许是因为深中通道的红利吧，片区房价上2万也是常见的。

截图源自：链家

另外一个港口镇，均价也都上了1.5万。

截图源自：链家

相比于1.2万的均价，只因深中通道出入口，上2万的片区均价它贵不贵，想必大家心里都有一笔账。

深中通道也炒作了这么多年，缺乏实体支撑的中山，如果只是靠这一条深中通道来支撑未来，恐怕有点过于荒谬。深中通道的利好，更多的是在于推进两个城市产业分工。在于长期给城市换血。

如果要做出建议，去中山的目的本就是为了捡便宜，尽一万上下预算去找个好的地段。

如有个两万三万的预算，还不如去广州，东莞、珠海去找找机会。

最后，简单总结一下。

正因为中山和深圳的综合实力差距之大，在大湾区协同发展和深中通道的建设红利下，未来的三五年之内，中山必将迎来实质性的改变。

至于“生活在中山，工作在深圳”嘛，梦想还是要有的，但这种鬼话还是不信为好。

至于那些对于深圳房价确实有压力的，这正好中山房价相对较低，先在中山抢个好位置。这样一来，既解除了没上车的焦虑，也可以做到了“进可攻，入广深，退可守，留养老”准备！

记住，现在买中山的唯一理由就是便宜。除此，不能再抱有任何幻想。

对于刚需群体而言，没有更好目标去处，中山的价格优势都摆在这里。

对于投资性需求的，就是赌两个可能性：

赌城市未来发展的，深中通道对中山的市产业结构调整，有着不可忽视的推动作用，觉得这座城市不错的，可能也是个机会！

赌所谓双城生活的，在迎来通车的短期内还可以炒作一波。加上片区本身房价也都不低了，鉴于继续上涨空间，得慎重起见。