LPR,到底该不该转?

以前睡觉是躺着,今后睡觉得坐着,还得定个闹钟,准点查看最新的LPR报价。

作者:轧钢工人 

来源:格隆汇楼市

最后10天,倒计时开始。

中农工建和邮储五大行将于8月25日起对批量转换范围内的个人住房贷款,按照相关规则统一调整为LPR定价方式

近两个月来,身边也有很多朋友都收到了银行的催转LPR通知,都在为要不要转LPR而发愁。粉丝群里也有朋友为此感到很着急,不知道该怎么办?

一个拍脑袋的决定,可能就会左右着你未来十年二十年的房贷支出

LPR自2019年8月开始实施至今已经有整整一年来,从一路下探到连续四个月的停滞,谁都不敢打包票说自己知道下个月的报价会下探还是会回升。

至于要不要转LPR,在我看来,关键点不在于你以前的购房利率是否过高或者过低。在LPR报价下调的基础上,你只要去转,都会获得一份“降息”的红利

影响你房贷最大的点,还得看今后的LPR市场走势。

如果觉得LPR还能继续下探,赶紧转,别犹豫。如果觉得,继续下探的可能性较小,自己也不想跟着浮动利率一路折腾,那就延续原有的固定利率吧。

对未来的利率市场走势预判和具体建议,我把它分为两个阶段来看:

短期来看:LPR确实下调了,早转可早享受降息红利。那些还款已经还得差不多了的,嫌麻烦懒得理的,现在银行集体行动了,就顺势而为转吧;

长期来看:那些刚开始还房贷,或者还有很大一部分没还完的,可得慎重起见了,未来贷款利率不确定性因素较大,不太建议转,建议继续延续固定利率。

以现有的5%上下贷款利率来看,还是很便宜的。LPR再继续下行的空间还真不太大。同时,开放的LPR计价,让你的房贷压力从固定支出转向不确定性风险中

对于那些当初以”特别高”利率(比如7%上下,或者更高)做按揭的极少数群体而言,还是直接转LPR吧,相信这浮动的不可控成本足以被你的固定高息成本所覆盖掉

至于,为什么?这么判断。

笔者将从LPR将如何影响你的房贷LPR是否还有下降空间,两部分来给大家一一分析。

希望能给还在纠结的你带来一点帮助,或理性的思考。

01

LPR计价是如何影响房贷?

在说到LPR是如何影响到房贷之前,先简单说一下LPR是什么?

LPR是贷款市场报价利率的简称缩写

是由各参与报价的银行(截至目前,参与LPR报价的银行有18家)按照公开市场利率加点形成的方式报价,再由全国银行间拆借中心统一计算得出,并于每月20日9时30分定点对外公布。

目前,LPR包括有1年期和5年期以上两个报价品种。

一句话概括,浮动的LPR替代了过去由央行给出的基准利率。

相比于央行给定的基准利率而言,LPR报价更加灵活,更加真实,更加贴近市场。

这次四大行要求于8月25日起批量转换个人住房贷款,想说的意思,其实很简单。如果你是基于LPR报价做的房贷按揭,这次的“并轨”就对你没啥影响了;如果你在实行LPR报价之前做的房贷按揭。现在你有两条路可以走:

第一,自行办理一下,维持现有的按揭利率不变,直到还清所有房贷;

第二,默认转LPR,今后的房贷利率按照LPR的变动进行折扣加点波动。

转了LPR,对我房贷会有什么影响呢?

我们不妨举个栗子说明:

假如你以当初在4.9%的基准利率基础上,以上浮10%的折扣(5.39%)签订的按揭合同。现在转LPR计价,就得先按照2019年12月LPR为基准(4.80%)进行挂钩。

这就是一个很简单的计算题了,原房贷利率5.39% - LPR基准利率4.8% = 折扣利率0.59%

今天(7月LPR报价)五年期LPR下浮到了4.65%,你的新房贷利率就是:LPR报价利率4.65% + 加点折扣利率0.59% = 新房贷利率5.24%

随着后续LPR的每月浮动更新,你的折扣加点利率0,59%将一直伴随着你直到还完所有房贷。

同理,假如当初以4.9%基准利率的9折(4.41%)签订按揭合同,现在进行LPR挂钩。

你的新房贷利率就是:原房贷利率4.41%% - LPR基准利率4.8% = 折扣利率-0.39%

你的新房贷利率就是:LPR报价利率4.65% + 加点折扣利率-0.39% = 新房贷利率4.26%

无论是当初高于基准利率签订的房贷按揭还是低于基准利率签订的房贷按揭,这次的转LPR来看都得到了一定的利率“优惠”。

究其原因,只有一个,就是LPR下降了。

否则,央行也不会有这样的底气,来统一下令集体挂钩LPR。

实实在在的实惠,这算是利率市场化改革的第一波红利吧。

对于四大国有行和邮储的为什么会集体发公告要求转LPR呢?主要基于这样三点:

1、统一转LPR并非银行本意,银行的收入就是靠放贷,尤其是住房贷款这块肥肉,谁都想去争一下,固定利率的风险远低于波动利率,但利率市场化的脚步是必须要迈出去

2、统一通知,集体公告,虽有强制性的意味,但终究还是给了大家一个选择的空间,有异议可以再协商,敬畏监管的前提下尊重市场

3、LPR已经出现了连续四个月的持平了,从过去这一年的情况来看,LPR的一路下行已经有些人尝到了甜头。迟早是要解决的问题,现在这个时候LPR从下降到趋稳,正适合利率的脱钩换锚。

最后,既然说到波动的LPR具有不确定性,那么我想简单跟大家梳理一下未来的LPR的可能性走向

02

LPR还有下行的空间吗?

在LPR实施的一年来看,五年期贷款利率累计下调过三次,相比于第一次的4.85%的报价,下调了0.2个百分点,降幅达到了4.12%;一年期贷款利率累计下调过四次,累计下调了0.4个百分点,下调幅度达到了9.41%。

其力度大小,也就大概等同于央行的一次降息(25个基点)吧。

LPR报价利率相比于之前央行直接给出的基准利率而言,最具有进步意义的点就是,探索利率市场化。利率市场化的终极目标就是寻找真实的市场利率,也许这几次LPR的下调,就在接近最真实的市场利率,也许之前央行给出的基准利率是真的高了

连续四个月的持平,LPR的报价利率是不是触底了?还有没有下调空间?是不是要反弹了?

是否触底尚不知晓,但继续下调的空间比较小。大幅反弹就是在“挖坑埋人”,长期来看LPR的趋稳或迫于市场压力的小幅波动回暖或许才是大概率事件

其判断依据,主要基于这样三点的观察:

1、银行利润大幅下滑,不良贷款再创新高

8月10日晚间,银保监会发布了二季度银行业主要监管指标数据情况。今年上半年,商业银行累计盈利10268亿元,同比下滑9.41%。这个下滑幅度是较大的,至少在过去的十年里,还未出现过如此大幅度的下滑。

同时,2020年上半年商业银行不良贷款余额达到了27363.8亿元,不良贷款率达到了1.94%,均创近十年新高

利润被压缩,坏账在高涨,这年头,银行是真的不容易。

虽说今年情况有些特殊,但抛开今年情况来看,问题依然存在。再一个,正因为今年情况特殊,我们更得注重风险的把控。

2、郭树清警示金融风险在存量市场

8月13日,新华社消息,央行党委书记、银保监会主席郭树清表示,当前我国金融业运行平稳,风险整体可控,但同时必须看到,一些潜在隐患依然较大,包括存量风险尚未得到彻底解决、不良资产上升压力加大、资金面宽松背景下市场乱象极易反弹回潮等,对此一定要保持清醒,冷静研判,未雨绸缪。

当前,经济尚未全面恢复,疫情仍有较大不确定性,所带来的金融风险也存在一定时滞,预计有相当规模贷款的风险会延后暴露,未来不良贷款上升压力较大

3、宽松的货币政策面临流动性的地平线。

最后,从货币政策来看,M2增速已经从上一个高位2016年14%的高位下降到目前的8%左右近两个月来才重回10%,至于原因嘛这就很明显,特殊情况下的特殊对应方式。

但从近十年的整体走向上来看,货币的增量供给依然呈从一路下滑的趋势,流动性收紧成了近年来的一种常态

另一方面,中国货币网的最新数据显示,自进入2020年第二季度以来,货币市场利已经率连续数月呈现明显上升的走势(即DR007:银行间存款类金融机构以利率债为质押的7天期回购利率)

这也就意味着,银行借钱的资金成本在逐步回升。

面对LPR的一路下探,虽下调力度不大,但房贷市场的体量还不小。如果短时间内集体转入LPR,而货币的供应又跟不上,银行还得进一步压缩自己的利润

且疫情阴影之下,虽说这边已经算得上风景独好了,但也是非比寻常了,不确定性因素依然犹如一直幽灵环绕在你我身旁

简言之,基于LPR的执行者银行来讲,M2供应持续下行,资金成本回升明显,加之利润被压缩,坏账在攀升。宽松的货币政策今年用的已经不少了,留给LPR继续进一步下探的空间还真不太大

急于转LPR,短期内可能会享受LPR下调的红利,长期来看还将面临着不确定性的压力

尤其是那些在以低于6%的利率做的按揭贷款,建议不要去凑这百分之零点几LPR“优惠”红利,安安稳稳还房贷,比啥都过得轻松。

以前睡觉是躺着,今后睡觉得坐着,还得定个闹钟,准点查看最新的LPR报价。

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