贝壳找房(BEKE)上市首日暴涨87%，两万亿商业版图如何再下一城？

作者 | 喵皇

来源 | 格隆汇新股

数据支持 | 勾股大数据

在“衣食住行”的超级平台中，“衣”有淘宝，“食”有美团，“行”有滴滴，而“住”这个领域，非贝壳找房莫属。

8月13日，贝壳找房正式登陆纽交所，成为“中国居住服务平台第一股”。贝壳IPO发行定价为20美元／ADS，上市之后股价高开高走，最终报收37.44美元，大涨87.05%，总市值达422亿美元，相当于3930亿元人民币。

贝壳找房本次共发行1.06亿股美国存托凭证，另外承销商可行使1590万股美国存托凭证超额配售权。承销商如全额行使超额配售权，贝壳找房上市募资规模达24.38亿美元，其中获得了腾讯、高瓴、红杉、富达等知名机构至少8亿美元的认购。

贝壳找房的上市首秀为何如此亮眼？又该如何解读贝壳找房的财务数据？公司未来有哪些增长点？下面来看一看。

一

中国第二大商业平台凭什么是贝壳找房？

贝壳建立了中国最大的居住服务商业生态：平台通过ACN网络连接了265家地产经纪品牌、4.2万个门店、45.6万经纪人，2019年的GTV一举突破2万亿大关，成为中国最大的房产交易服务平台，以及中国第二大商业平台。

根据招股书，贝壳找房2019年实现GTV（交易总额）2.13万亿元，同比增长84.5%。在中国所有商业平台中，贝壳的体量仅次于阿里巴巴，位列第二。CIC灼识咨询报告显示，2019年中国住房市场规模为22.3 万亿元，这意味着贝壳占据近10%的市场份额。

GMV(Gross Merchandise Volume)/GTV(Gross Transaction Value)是衡量互联网平台规模及业务增长的重要指标。GMV多用于电商平台，通常包含拍下但未付款的订单，阿里、京东、拼多多等电商平台均公布GMV数据。相比之下，GTV要求真实成交，统计口径会更严格，美团、贝壳公布的是GTV数据。

贝壳的2019年的GTV增长很快，今年在疫情的影响下仍然逆势增长，平台规模持续壮大。数据显示，2020年上半年，贝壳找房的GTV为1.33万亿元，同比增长48.4%。

“衣食住行”中，关于“住”的交易最为特别。房产交易体量非常大，但交易也非常复杂，因为每一套房都是一个独立的SKU，户型楼层、地理位置、公共设施都不一样，很难标准化，而且在交易的过程中变量很多、手续繁琐，供给、需求都是随时变化的。

与零售实物或者餐饮外卖相比，房产交易的客单价尤其高，完全不能比拟。按2019年2.13万亿GTV，220多万笔房屋交易计算，贝壳找房平均每笔交易的金额达到接近100万元。与之相比，2019年拼多多、美团的单客年均消费额都不到2千元，阿里巴巴的单客年均消费额不到1万元，平均每笔交易的金额就更小了。

除了大宗交易、高客单价，房产交易还有长决策、低频等特殊属性，一个人买房要考虑很多因素，做决策的时间长，且一个人一辈子可能最多就买三四次房，属于极其低频的交易。这些特殊性决定了房产交易服务平台需要非常强的线下服务能力，这也是为什么其他领域的平台都是从线上发展到线下，而在这诺大的“居住”赛道，只有线下反攻线上，最后线上线下融合的贝壳找房突围而出，成为最大的玩家了。

被左晖评价为“最坚定的战友”的华兴资本董事长、基金创始合伙人包凡曾表示：“房地产服务行业交易体量相当大，客单价相当高，但是又极其低频。从线下往线上打肯定比线上往线下打胜率更高。那时候还有很多同类型的公司，但只有链家是典型的从线下往线上打的企业，我们肯定赌它赢”。

二

2019年营收460亿

2020年上半年业绩逆势高增长

贝壳找房的业绩高速增长，2019营收增速达到61%。根据招股书显示，2017-2019年，贝壳找房的营业收入分别为255.06亿、286.46亿和460.15亿元。

面对突如其来的新冠疫情，贝壳找房仍然没有停止增长的步伐。最新招股书显示， 2020年上半年公司实现营业收入272.61亿元，同比增长39%。可以看出，贝壳找房的业绩韧性很强，尤其是二季度收入恢复特别猛，2020年第二季度贝壳找房营收201.4亿元，同比大增76%，环比大增183%。

从收入构成来看，贝壳找房的营收来源主要分为三个部分：存量房交易、新房交易、新兴及其他业务。2019年，贝壳的二手房交易收入为245.69亿元，同比增长21.9%，占总收入的比重为53.39%；新房交易收入为202.71亿元，同比增长171.3%，占总收入的比重为44.05%。

从净收入来看，贝壳的新房业务增长非常迅猛，是公司重要的增长极。从边际收入来看，贝壳的二手房业务是最大的基本盘，2019年边际收入占比达到62%。招股书显示，2017-2019年及2020年上半年，贝壳二手房交易的边际收入（净收入-佣金支出）分别为分别为56.35亿、77.32亿、95.54亿、48.47亿元；新房交易的边际收入（净收入-佣金支出）分别为28.66亿、30.28亿、49.19亿元、35.05亿元。 

由上可知，贝壳是“新房+二手房”双重驱动业绩增长，而新兴及其他业务，包括装修、金融等业务目前收入占比还比较小，但是成长空间非常大，是未来贝壳开启第二增长曲线的重要方向。

三

贝壳找房亏损吗？ 

那贝壳的盈利能力如何呢？有投资者说贝壳是亏损的，这其实是很片面的。2017-2019年贝壳找房的净亏损分别为5.38、4.28和21.8亿元，而最新招股书显示，2020年上半年，贝壳找房的净利润为16.07亿元，净利润率为5.9%；其中第二季度净利润高达28.39亿元，同比增长626%。

为什么2019年显示亏损21.8亿元呢？这主要是因为贝壳2019年有29.56亿元的股权激励支出。众所周知，股权激励支出在互联网公司中非常常见，京东、美团、拼多多等互联网公司上市都有该项支出，而且该项支出是一次性的费用，也不涉及现金流出，所以在观察平台盈利能力的时候，需要看经调整后的净利润。

2017-2019年，贝壳的经调整净利润分别为0.71亿、1.31亿、16.56亿元，利润不断增长，经调整净利润率分别为0.3%、0.5%、3.6%，盈利能力持续强化。2020年上半年，贝壳经调整净利润18.61亿元，经调整净利润率提升至6.8%。

另外，贝壳现金充沛，2017-2019年现金及现金等价物分别为52.4亿、91.2亿、243.2亿元。截至2020年6月30日，贝壳拥有现金及现金等价物250.8亿元。

四

贝壳的护城河：双网

贝壳是一个18年（链家）和2年（贝壳）的组织的结合体，目标满足3亿家庭买卖、租赁、装修家居、社区服务等需求。虽然贝壳平台推出的时间并不长，但是它建立在链家丰富的产业经验之上，相当于站在巨人的肩膀上创新。

贝壳将ACN（经纪人合作网络）作为平台底层操作系统，构建了两张网：线上网络即“数据与技术驱动的线上运营网络”、线下网络即“以社区为中心的线下门店网络”。据灼识咨询称，贝壳成功搭建了中国唯一规模化的线上线下房产交易和服务平台。

（贝壳平台协同效应示意图）

线上网络，贝壳通过对数据、交易流程和服务品质的数字化、标准化改造，搭建行业基础设施，促进交易效率和服务体验的提升。线上网络的构建并不容易，从建设楼盘字典、坚持真房源，到推出VR、服务者评价体系、AI大数据等等，贝壳一直坚持“做难而正确的事情”。

截至2020年6月30日，贝壳“楼盘字典”涵盖了约2.26亿处房源数据；2019年贝壳VR线上浏览量4.2亿次，客户VR看房总时长2300万小时，2020年第二季度，平台每天平均约有15.9万次VR带看。

线下网络，贝壳进驻了全国103个城市，连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店，形成一张“以社区为中心的线下门店网络”，从而帮助业主、客户与贝壳产生更多的交互与连接，沉淀行为数据。在左晖看来，“贝壳给产业带来的变化在于，门店开始成为产业链的基础核心和运营轴心。” 

（贝壳找房连接门店数及经纪人数）

五

增长驱动力：双核

贝壳未来成长的驱动力主要来自双核：“网络效应”和“平台效应”。

其一，网络效应。贝壳的经纪人合作网络ACN能够显著提升行业作业效率、精准匹配交易各方。招股书显示， 2019年，贝壳平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。以2019年店均存量房GTV计，贝壳的效率已达到行业平均水平的1.6倍，贝壳平台连接门店的店均GTV也由2018年下半年的1090万元，增长至2019年下半年的2030万元，增幅高达86.2%。未来贝壳线上网络、线下网络越密集、越完善，网络效应会越明显。

其二，平台效应。贝壳的平台效应已经从二手房业务外溢至新房业务，2019年新房业务爆发式增长就是ACN网络效应的外溢表现。根据灼识咨询，中国新房销售的经纪服务渗透率预计会从2019年的25.5%进一步上升到2024年的42.5%，贝壳的新房业务有望维持高增长。贝壳与2019年中国签约销售额排名前100名的所有开发商全部建立了业务联系，预计贝壳的新房业务会继续保持高增长。

贝壳的平台效应还有望外溢至更加高频的新兴及其他业务，贝壳正在从房产交易这样的低频业务向金融服务、房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务等高频业务拓展。贝壳不仅是一个房产交易的平台，未来还会是一个越来越多人使用的家装平台、购买家居用品的平台甚至是社区代收的平台。基于完善的基础设施，贝壳能够不断延长产业链，多元化业务将打开贝壳的增长天花板。

六

总结

1）贝壳是消费者首选的居住服务品牌，也是投资者押注居住服务赛道的最佳标的。贝壳平台以“住”为核心，深度改造产业链，左晖很早就在“真房源”、“楼盘字典”方面深度布局，虽然当时受到了很多短期压力，但公司一直强调做“难而正确的事”，现在贝壳已经到了“开花结果”的时节。

2）贝壳的业绩表现非常好，收入逆势高增长，2019年的“账面亏损”问题并不值得担忧。公司具备造血能力，近三年经调整净利润均为正，且公司现金充裕，财务健康。

3）贝壳没有天花板，基本盘和新业务的想象空间巨大。房产交易服务是一个几十万亿的市场，且规模持续增长。根据灼识咨询，2024年存量房交易市场空间预计增至15.1万亿元人民币，新房交易市场空间预计增至19.1万亿元人民币，涵盖房屋维修和保养、智能社区、物业管理和社区服务在内的居住服务市场规模预计增至4.3万亿元人民币。

4）上市是贝壳新的里程碑。在资本市场，贝壳没有对标物，若要对比，在互联网平台中，贝壳和美团最像，它们都处于一条“性感”的赛道，但也绝不是那么容易成功，需要干很多苦活、累活。美团在千团大战中胜出，贝壳在爱屋吉屋、平安好房等挥泪离场中突围。只有积累足够多、足够久之后，赛道龙头优势才会确立，成长的飞轮就会不停、快速转动。