时代邻里(09928.HK)：收并购超额完成，积极探索多元业务，维持“买入”评级，目标价 14.80 港元

机构：兴业证券

评级：买入

目标价：14.80 港元

投资要点

维持“买入”评级，目标价 14.80 港元：公司在深耕大湾区的基础上，实现规模和区域的双突破，积极探索多元增值业务和专业服务领域，通过内生+外延的发展模式进行高速扩张，2020 上半年已经完成 3 笔并购，管理层执行力强。我们预计公司 2020-2022 年营业收入分别为 18.7、29.5 和 43.1亿元，分别同比增长 72.4%、58.2%和 46.1%；归母净利润分别为 2.2、4.0和 6.3 亿元，分别同比增长 85.5%、79.7%和 56.1%，增速远高于行业平均水平。我们维持公司的“买入”评级，维持目标价 14.80 港元，相当于 2021年 30 倍 PE，较当前股价还有 23.7%的上升空间。

归母核心净利润同比增长76%，符合预期：公司2020上半年营业收入7.02亿人民币(下同)，同比增长54.0%，其中物业管理、非业主增值、社区增值和其他专业服务的占比分别为61%、27%、6%和6%；归母核心净利润为0.84亿元，同比增长76%，符合预期。

2020 上半年收并购目标超额完成：2020 上半年，公司收购广州浩晴、广州耀城和上海科箭 3 家物业管理公司，新增合约面积 2197 万平米；新增在管面积 575 万平米（上海科箭 6 月 28 日完成收购，未转在管面积），占到上半年新增在管面积的 51%。收并购丰富了公司业态，令公司进入工业物流领域，同时拓展在管规模，巩固了公司在大湾区公建领域的地位。

自主外拓令业务布局多元化：2020 上半年，公司积极探索有特色的专业服务领域，通过自主外拓新增 5 项城市公共服务项目，管理面积约 2228万平米。2020 上半年，公司其他专业服务收入为 4099 万元，同比增长261%；其中，智能化工程服务、市政环卫服务、电梯服务和城市公共服务分别占比 31%、25%、23%和 21%。

完成首次配股，现金充裕：公司于 2020 年 7 月完成首次配股，募资 1 亿 美金，充实公司现金流，截至目前预计公司的在手现金超过 16 亿人民币，为公司业务发展奠定良好的资本基础。同时，此次配售引入多位长线投资者，进一步优化股东结构。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。