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作者：李苑
来源：上海证券报
契税法来了！
8月11日，十三届全国人大常委会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》，该法自2021年9月1日起施行。
其中，第三条“契税税率为百分之三至百分之五”的内容引起关注。基于目前普遍1%-3%的实际税率，有不少购房者表达了是否购房成本会增加的担忧，一些中介也趁机开始“房价要涨，契税要涨，买房要趁早”的带节奏。
那么，契税真的要一刀切地上调吗？
然而……并没有！
税率没有变化
这到底是怎么回事？
首先，3%-5%的契税税率一直就有。自1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》里，第三条就明确规定，契税税率为 3%-5%。
那么，为什么在实际购房时所缴纳的契税税率会出现 1%、1.5%等情况呢？
因为还有一个契税优惠政策，即国家税务总局2016年发布的《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号）。
根据上述政策，各地契税执行情况并不完全一致。
比如，北京现行契税税率为首套90平方米以下1%，90-140平方米减半至1.5%，140平方米以上3%，二套房统一是3%。杭州目前执行的就是优惠契税政策，90平方米以下首套、二套1%，90平方米以上首套1.5%、二套2%。
从刚公布的《契税法》可以看到，此次3%-5%的法定契税税率并没有调整，但是明确“契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。”
对此，财政部税政司司长王建凡表示，契税法授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区、不同类型的住房权属转移确定差别税率。这一规定体现了健全地方税体系改革思路，赋予了地方一定税政管理权限，有利于调动地方加强税政管理的积极性，因城施策促进房地产市场健康发展。
变化在哪里？
和此前契税暂行条例相比，契税法有哪些变化？
契税法按照税制平移的原则，将现行有效的契税免征政策予以明确，规定婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。
此前契税法草案授权国务院根据经济社会发展需要可规定其他减免税情形，但未明确具体范围。契税法细化了这一授权条款，进一步明确了关于减免征税情形的范围，规定国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可免征或减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案。
王建凡介绍，契税法基本延续了契税暂行条例关于税收优惠的规定，同时还增加了其他税收优惠政策：
为体现对公益事业的支持，增加对非营利性学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助免征契税等规定。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过去的条例很多内容已经过时，一些新的住房、土地等交易形式出现，必须在升级为法律的同时，做相关内容的修正、删除或补充。
第一、此次法律明确，征收范围删除了“国有土地”的限制，实际上增加了农村集体经营性用地的概念。随着新土地管理法的落实，农村集体经营性建设用地交易必然增加，相关契税征收必须有法可依。
第二、此次明确了以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税，这实际上就是对这几年新的交易形式给予了征税，使得此类交易税费征收根据规范。
第三、此次政策明确，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税。实际上全国各地对于此类交易，本身也是不征税的，但是这次上升为国家法律，使得各地操作更加规范，有法可依。
契税法还增加了退税规定。为保护纳税人权益，契税法规定纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，因合同不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机构申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理退税。
此外，纳税申报更简化。申报缴税期限由契税暂行条例规定的纳税义务发生后10日内申报并在税务机关核定期限内缴税，修改为办理土地、房屋权属登记手续前申报缴税。
