销售数据大反弹,保利的拐点可能到了?

作者 | 707的牛

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保利刚刚发布了2020年7月份销售数据,单月销售额484.6亿元,同比增长79.3%;应该是超市场预期的。但1-7月份销售额2730.0亿元,同比下滑2.4%;累计销售数据是差强人意的。不过碧桂园,万科和融创这3家龙头公司的销售业绩都没有恢复到去年同期的水平。

而公司7月份的销售增速开始大幅反弹,这也许是全年的转折点,同时下半年也是销售旺季,包括保利在内的地产龙头销售增速转正也是毫无疑问的,毕竟和去年比没有落后太多。关于保利的分析,我之前也在《地产股为什么一定要选保利?》中具体提到过了。

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主流公司7月份的销售表现

疫情演绎到现在的7月份,应该说对国内的房地产行业也影响无几了。从今年4月份开始,多数公司的销售增速已经转正。2020年7月,全国TOP100房企操盘销售额9386.4亿元,同比增长25.7%。

而1-7月份TOP100房企累计销售额5.44万亿元,同比增长2.7%。在7月行业销售反弹的带动下,累计销售增速也是年内出现了首次转正。可见,7月是今年房地产行业全年的分水岭。

然而不同房企之间也出现了明显分化,2020年7月,行业前100名的房企中多数公司单月销售增速超过20%,其实也不会惊讶,因为行业增速就有26%。TOP50房企7月份单月销售增速平均在30%以上。其中万科7月全口径销售额579.6亿元,同比增长20.3%;碧桂园单月销售额760亿元,同比增长28.8%。

当然,7月份的销售业绩当中,保利也是业绩增速最突出之一的房企销售额484.6亿元,同比增长79.3%。同时还有恒大,世茂,旭辉,绿城,还有我反复提到的"三金":金科,金地,金茂。

因此从7月单月的销售增速看,保利的表现是超市场预期的;但累计来看,保利的销售业绩并不突出。不过,全年来看,保利销售业绩超过去年是没问题的。除了销售数据之外,公司还公布了拿地数据,其中也存在一些可圈可点的地方。

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拿地力度加大

公司公告的数据,7月份保利新增了9个房地产项目。分别分布在华北3个,中部4个,中部1个,东北1个。城市能级上,一二线占比三分之一,三四线占比三分之二,主要还是以补充三四线城市的土储为主。

在新增的土地储备面积中,保利一二线城市土储面积占比65%,三四线城市占比35%,重点城市土储占据大部分体现了公司健康的储备结构。从2014年以后,公司的投资力度开始从底部回升,2016-2018年拿地销售比分别高达58%,89%,48%。

2019年保利的投资力度开始回落到34%,是因为土地市场出让底价维持在高位,公司调整了拿地策略,避免在高位拿地。同时今年一季度土地市场降温,公司的投资力度又重新回到49%。

而今年7月份保利新增土储88.91万平米,新增建筑面积227.62万平米,新增总地价79.71亿元。1-7月份累计获取土地面积469.12万平米,计划建筑面积1211.86万平米,拿地总价899.43亿元。

虽然保利的拿地力度较低,只有16.4%;和上个月比较开始收缩了。不过主要是因为公司的新增土储分布在三四线城市,压低了拿地总价。从补货均价来看,7月份新增项目楼面均价是3501.9元/平米,和上个月相比,收缩了4934.0元/平米。

在疫情当中,公司并没有减弱拿地力度,由于一二线城市的土地市场火热,为了避免拿到高价地,保利加大了三四线城市的拿地力度也是可行的;也同时说明了公司稳健的经营风格。

03

估值仍然很便宜

保利估值还便宜吗?刚刚保利发布的半年度业绩快报,业绩增速依然非常稳健。2020年上半年公司营收737.1亿元,同比增长3.6%;归母净利润101.2亿元,同比增长1.7%;实现了小幅增长。疫情影响房地产工程结算,光看上半年业绩也不算差;而地产公司看全年的业绩表现才更加有效。

依据wind的一致预期,预计保利2020年全年营收在2876亿元,同比增长22%;归母净利润328亿元,同比增长18%;估值不到6XPE,已经比多数地产公司都要便宜了。

截止到今年上半年,保利已经完成了2020年销售额的49%,今年也可能超额完成目标,维持整体的销售额10%左右的同比增速。大房企的融资和实际经营情况受到外界突发事件的影响并不大。

所以,保利的估值还很便宜,估值不应该受到压制反而可以得到提升。2016年公司在实施股权激励之后,开始向外扩张,加大拿地力度;当年的销售额首次突破2000亿元,达到2100亿元,同比增长36%,之后销售额一路走高。

公司不仅销售增速快,同时在实施股权激励之后,也有释放业绩的需求。对比万科,可以看到保利每年的业绩也是居高不下,2018,2019年营业收入分别为1946亿元,同比增长32.9%,2359.8亿元,同比增长21.3%。销售额突破4000亿元,营业收入超过2000亿元,让保利来到了行业前五的位置。

对比行业内的五家龙头公司,增速最快,杠杆率最低的也只有保利了。保利自2016年之后,改革的效果非常明显,业绩大幅释放;同时2019年的销售额也高达4619亿元,同比增长14%,今年在疫情的影响下预计还可以达到10%的增速。

当前保利估值不到7XPE,万科也有8倍估值,而且还是在业绩增速完全跑不过保利的情况下。无可否认万科是一家好公司,但保利也不差,如果是这样的话,对比估值之后我会毫不犹豫的选择保利,而不是万科。

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