首栋300米+地标封顶!深圳湾超总最新进展来了

擅长创造奇迹的深圳,总是做一些超出想象的事情,比如深圳湾超级总部基地(下文简称“深超总”),比如被重金下沉的滨海大道。

不久前,深超总片区内首栋300米+高楼,也是国内地铁上盖第一高楼——瑧湾汇宣布封顶。这只是深超总重新定义天际线的第一步。

在1.17平方公里的土地砸入3000亿,会发生什么?深圳没有公布期望的回报值,但是肉眼可见的,12家500强企业总部项目陆续开工,一张张科幻电影般的规划效果图通过审批

每一块土地都是地王,每一座建筑都是地标。

一座座总部大厦脚下,不仅有串联起华侨城湿地和深圳湾公园的“中央公园”,还有规划了深莞城际线、地铁29号线及现有2、9、11号线的交通枢纽,未来还可能建设一个大型交通枢纽,例如高铁站。

深圳湾超总的特殊之处在于,它不仅是聚集产业的总部基地,也是关系市民生活的交通枢纽和休闲公园。它是深圳未来的城市名片。

按规划,深超总规划总开发建筑面积约520万平方米,就业人口约30万。片区本身没有新增住宅规划,但环绕周边的是深圳著名的豪宅区,不远处,还有号称“深圳旧改航母”的白石洲旧改,开发规模达到358万平方米。

审视这片土地,必须把眼光放得再高一些。就像5年前,正在深圳当市委书记的广东省长马先生,站在红树西岸30多层的楼顶,就先一步看到了深超总的未来,千言万语化成一句话——“不得了!”

彼时的深超总仅有2个在建项目,大部分土地空置多年,杂草丛生,而现在,这里已经有12家超级总部了。

高一点,先一步看到未来。 (深超总航拍视频)

左右滑动查看深超总新地标

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深圳湾超级总部基地到底是什么?

近两个月,深圳湾超级总部基地的建设动态,隔三差五就要刷屏一次深圳人的朋友圈。

6月2日,深圳湾超级总部基地C塔项目建筑方案设计国际竞赛正式开始招标,部分招标估价9680万元,重磅打造深超总的C位门面;

6月6日,深圳湾超级总部基地举行中央绿轴项目开工活动,深圳市市长陈如桂出席开工仪式,一座地下空间总用地面积12万平方米,总建筑面积约30万平方米的城市公园正式曝光;

7月10日,深圳湾超级总部基地公布中央绿轴的中标方案,这片占据深超总中轴的巨大绿地,最终确定为“超级校园模式”,由北向南以此为生态森林公园、“水晶山丘”车站广场和艺术公园+生态海岸,兼具交通集散和市民休闲等功能,成为名副其实的“深圳版中央公园”;

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深圳不缺热搜,但难得的是,没有新增宅地的深超总能够一次次成为行业热点,是实打实的自带流量。

简单来说,深圳湾超级总部的“超级”之处,在于3点:高定位、大投入和亲民性。

高定位:天生C位的顶级城市

在官方口径中,深圳湾超总的定位是全球城市规划设计的“巅峰之作”。

这句话其实有两层意义,一是字面意义,深超总将是全球城市中的顶尖设计,二是隐藏含义,顶级的深超总将助推深圳跻身“国际城市”。

深圳湾超总是深圳市定位最高、分量最重、影响最大的重点片区之一,按照"世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位"要求,全面统筹推进规划。

小红靠捧,大红靠命。从“命”这一点来说,深超总天生就是深圳的门面。

深超总位于深圳的正南位,是深圳湾的C位,也是从深港大桥进深的主要视线到达地,基确定了从外界对深圳的第一印象。

这意味着,深超总作为门面,必须充分体现深圳这座城市的优越性,既要彰显城市经济硬实力,又要充满中国特色的人文情怀,要兼顾这两点,并不容易。

填海工程完成后,深圳政府就明确要将这片土地打造为“深圳的城市名片”,但是具体怎么做,深圳政府想了二十多年。

从1990年完成填海工程,到2013年确定规划,深超总的规划方向发生了两次重大调整,从最初单一的“滨海城市住区”,调整到复合的“滨海文化商务中心”,最终才确定为“超级总部基地”。

(深超总历年规划方案 图源网络)

中国城市规划设计研究院深圳分院透露,2001年就收到了这片土地的规划任务,经历了十余年的跟踪服务,直到2013年才确定了深超总的规划定位。

能让追求效率的深圳一等再等,这片土地的金贵可见一斑。

大投入:3000亿资金洪流,每一座建筑都是地标

深超总的官方披露的规划信息不算多,但关键数据惊人。

深超总的总用地面积只有1.17平方公里,规划总开发建筑面积约520万平方米,就业人口约30万,片区固定资产总投资预计约3000亿。

3000亿,超出大多数人认知范畴的金额,乍一看有些无感,但对比其他重点片区,就能体会其中差距。

深超总的占地面积仅有1.17平方公里,但投资规模却是目前已知的公开数据中,最多的一个。

对比同样处于加速建设阶段的三个片区,深超总2019年完成投资金额195.6亿元,也是投资密度最高的总部基地。

将3000亿资金砸向1.17平方公里,会发生什么?这笔钱落在政府规划里,必然要产生几何倍增的回报,肉眼可见的,就是一座座城市新地标。

20年前的地王大厦,现在的平安大厦和春笋,都是极具识别度的地标建筑,但到底谁才是深圳的代表作,大家的看法并不相同。

(香港中环)

(上海陆家嘴)

上海的陆家嘴,香港的中环,都已经成为世界认可的城市名片。但是深圳至今没有这样的建筑群,也迫切需要一张体现城市地位的新名片。

如果一座地标不足以让深圳在世界心中留下深刻的印象,那就建一个地标建筑群,让每一座建筑都是地标。喜欢“集中力量办大事”的深圳,有这个传统,也有这个实力。

当然,地标群只是深超总的面子,这一座座地标背后,是深圳从2008年就开始推动的总部经济。

(图源前瞻产业研究院) 

相比京沪,深圳的总部经济起步晚,但势头猛。目前,近300家世界500强企业在深圳设立海外总部,深圳拥有近400家上市公司总部,数量仅次于纽约和东京。

通过总部基地发展总部经济,让总部数量和经济增长像滚雪球一样实现“乘数效应”,进一步强化深圳的国际地位。就像当年的曼哈顿,以惊人的GDP和建筑形象,一举确定纽约市的国际城市形象。

亲民性:交通枢纽和中央公园

对于务实的深圳人来说,深超总最大的亮点就在于,体量30万平的中央绿轴,既是交通枢纽,也是“中央公园”,已确定总工期5年。

中央绿轴地下空间总用地面积12万平方米,总建筑面积约30万平方米,总投资约95亿元,建成后片区将拥有6轨6站超级综合枢纽及大型公共服务、商业及文化设施;地上将建成媲美纽约中央公园的大型城市公园。

(1)交通枢纽:六轨六站

目前深超总片区内已有3个地铁站,包含2号线、9号线和11号线,而且地块处于深南大道和滨海大道中间,交通非常便捷。

但是现有的交通密度还远远不够,深超总还在规划建设地铁29号线(南山红树湾至光明公明)深莞及穂莞深城际轨道,最终形成“六轨六站”,成为“超级综合枢纽”。

(图源地铁族)

依靠“六轨六站”,深超总可以通过地铁线路快速到达深圳的各个片区,还可以通过城际线快速实现与广州、东莞等城市的联动,发挥总部CPU的作用。

(2)中央公园:深圳新打卡点

深超总本身周边的景观资源就很丰富,打造中央绿轴就是将这些资源进行联动,并完全开放给深圳市民。

 中央绿轴北端-生态森林公园效果示意图)

深超总中央绿轴,最终确定为“超级校园模式”,由北向南以此为生态森林公园、“水晶山丘”车站广场和艺术公园+生态海岸。

通过深超总的“超级十字”,北面的华侨城湿地,南面的深圳湾,东面的欢乐海岸和西面的大沙河绿廊都将形成聚集,想想就觉得惬意。

深圳湾超级总部基地重点研究范围示意图 

城市地标+景观资源+交通优势,不仅造福本地市民,还能为深圳带来新的旅游景点。

根据深圳城市交通规划设计研究中心的测算,未来深超总的消费人群中,有25-30%是外来游客捕获人群。这些消费人群又能反推商业优化,预计商业体量总需求达到近70万平。

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30万就业人口,涌向哪些片区?

深超总会不会成为深圳房价的天花板?深圳政府这些年对深超总的规划调整,其实已经回答过这个问题——可以但没必要。

深超总片区目前仅有三个住宅项目,都是片区定位“滨海生活区”时批下来的宅地,楼龄超过15年,均价超过13万/平。

(中信红树湾)

(瑞河耶纳)

(红树西岸)

其中,拥有一线海景的红树西岸是当年全国地王,也是深圳曾经的楼王,2005年项目入市,单价达到2.5万元/平,当时的深圳湾豪宅也不过1万元+/平。

现在来看,曾经的天价又算得上什么?

(图源贝壳找房)

现在的深超总已经再无宅地,独二的两个公寓项目,瑧湾汇已经售罄,联泰红树湾才刚刚开始动工。

路边社消息,“细细研磨”十余年的联泰对这块期望颇高,意向定价可能达到30万元/平。住建局同不同意是后话,这个天价至少能看出信心。

(基坑竣工时间都要到2021年)

除了这几个早已批复的项目,目前的总部大厦中仅有中信金融中心规划了少量的商务公寓,目前也在基坑阶段。

值得一提的是,中信这批公寓将是真正的一线海景,价格不敢猜。

按现阶段披露的规划,深超总预计产生30万就业人口,大多数是500强企业总部的高净值人群。

这意味着,这部分人群的置业需求不会扩大到轨道交通的终端站,而是直接外溢到配套资源同样丰富的周边片区。

(图源贝壳找房)

深圳传统豪宅区华侨城,new money最爱的深圳湾都在深超总周边,南山的优质资产的竞争只会更加激烈。深超总不会成为深圳房价天花板,但可以助推这些片区再创新高。

目前周边片区也是以二手房供应为主,新房供应偏少,在建的项目有3个,除了深业鹤塘岭接近入市,深业世纪山谷和香山道公馆进展缓慢,2020年入市的可能性不大。

短期来看,周边片区的供应是痛点,增量任务主要落在白石洲旧改身上。

(图源深圳规土委)

按照2017年披露的规划,白石洲旧改的住宅建筑面积达到125万平,商务公寓面积达到112万平,共计能为市场带来237万平的供应量。整个项目分3期开发,总周期8-10年,预计第一期2022年就能入市。

深超总的建设周期没有公布,但是中央绿轴的建设周期都需要5年,片区还有一些尚未挂牌出让的空地,预计全面成熟也需要8-10年。

关注“下注深圳”系列的读者会发现,有趣的事情又发生了,这些带动就业的大型产业规划后,总是紧跟着旧改,市场需求和供应又形成了对接。

小结

如果我们也能站在政府,或者开发商的角度来审视这片土地,就会发现,深超总这样的定位,已经足够我们放飞想象力,而且是人人有份的全民福利

如果资金充足,等得起,高层海景大房闭眼入。布局当下的深超总,几乎可以照抄当年投资深圳湾后海的作业。

虽然没有新增住宅,但是片区有二手房,环顾周边的华侨城、深圳湾后海,15万+/平真不算高。随着深超总雏形渐现,惜售情绪只会越来越浓。

除了住宅,片区还有公寓项目。瑧湾汇已经售罄,二手放盘量极少。联泰红树湾要等,中信金融中心也要等,大家都清楚,未来片区的公寓一定是顶级而稀缺,比的就是眼光和耐心。

如果资金还未跟上眼光,周边片区也能找到机会,大胆布局,谨慎筛选优质标的,越是远离利好核心,越考验选择的能力。

退一万步说,即使作为旁观者,也能享受到深超总的建设福利,交通便利的深圳版“中央公园”不香吗?

眼光要放得更高一些,意识到深圳打造城市新名片的决心,以及未来深超总真正的影响力。

深圳,不只是广东省深圳,甚至不仅是中国深圳,更是世界的深圳。

在当下的国际环境中,作为“示范区”的深圳,需要扮演更加“强势”的角色。

未来一定会有更多大概念和大规划落在深圳,这是投入。对等的,深圳也需要源源不断的输出,向世界展现硬实力,打造顶级城市的形象,提高国际城市的地位等等。

下个二十年,这座城市一定会拥有更多新地标、新面貌,但毫无疑问的是,深超总会是深圳在国际城市的舞台上,最著名的那张名片。


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