碧桂园服务(06098.HK)2020年中报业绩预增点评：业绩大增超50%，社区增值再强化，维持“强推”评级，目标价55.00港元

机构：华创证券

评级：强推

目标价：55.00港元

事件：

8月5日，公司公告预期截至2020年6月30日止六个月，公司未经审核合并收入、税前利润、期内净利润及股东应占利润将较2019年同期皆录得超过50%的增长。

点评：

预告中期业绩大增、同比超50%，收并购加速、强化社区增值服务

公司公告上半年未经审核合并收入、税前利润、期内净利润及股东应占利润将同比大增超50%，主要由于公司物业管理在管面积的增加与社区增值服务、非业主增值服务及三供一业业务收入的综合上升。公司上半年收并购加速，包括：7月30日分两阶段有条件收购城市纵横（广告公司）100%股权，并锁定三年业绩承诺，估算业绩达标后总收购对价约9.41亿元（不超过15.12亿元），对应2020年PE12.5倍。6月17日，公司以约3,568万港元要约收购合富辉煌（经纪业务）3.53%股份。4月13日，公司以8,411万元收购文津国际（保险业务）100%股权。我们认为以上收购将进一步强化公司在社区广告、保险等方面的服务优势，增强增值服务产业链竞争力，后续表现值得期待。

继承碧桂园龙头地位，内生、外延齐发力，打造全产业链物业服务商

2019年末，公司合约面积6.85亿平，2014-19年CAGR38%；在管面积2.76亿平，2014-19年CAGR40%；其中来自碧桂园占比74%，同比-6pct，占比持续下降；另有三供一业合约与在管面积均为0.85亿平。公司合约面积覆盖在管面积2.5倍，在主流物管公司中排名第二。公司未来增长主要依靠四大特点：1）碧桂园龙头地位奠定规模成长重要基石，外延并购发力拓展第三方面积增量；2）社区增值高速增长，内生建造和功能并购加速，全方位打造流量变现模式；3）“物业城市”进一步扩容物管蓝海，公司先发地位和快速拓展优势明显；4）三供一业稳步拓展，中石油项目逐步贡献收入、未来增值服务值得期待。2019年公司物业费2.13元/月/平，略微提升，并隐含较高毛利率。

投资建议：业绩大增超50%，社区增值再强化，维持“强推”评级

碧桂园服务背靠碧桂园集团，未来将依靠四大优势实现优质增长：继承碧桂园高增长内生竣工交付与外延规模并购；社区增值服务高速增长，全方位打造流量变现模式；“物业城市”扩容物管蓝海，公司先发地位和快速拓展优势明显；三供一业稳步拓展，中石油项目逐步贡献收入、未来增值服务值得期待。目前公司合约/在管面积比达2.5倍，位列行业第二，将助力未来规模快速扩张。鉴于本次计划收购城市纵横对业绩的增厚，我们维持公司2020-22年每股收益预测分别为0.85、1.20、1.66元，维持目标价55.00港元，对应21PE为41倍，维持“强推”评级。

风险提示：业务拓展不及预期，人工成本上升致利润率下行风险。