香港零售凛冬已至 接近全行业崩溃

作者:舒时

来源:秦朔朋友圈

最近在香港,经常会碰到结业的商铺。

距离最近的是家楼下的一个手机电器铺。上个周末(8月2日)外出时,发现这个小铺居然关门大吉了。这个铺是10多年前我搬来这个屋苑之前就一直在营业的,连金融海啸都没有倒闭,想不到今年结业大吉。

手机店旁边原是个小型家居装修设计公司,也在这个大型屋苑里经营了至少8年,如今同样挂着招租的牌子。

离开屋苑后,到中环的办公室加班,突然发现,写字楼旁边的一个当街零售铺位,也已经是人去楼空。门口竖着一个纸牌,上书:“旺铺招租”四个大字。

这四个字,看得令人心痛,不是因为它们的主人把它们写得歪歪扭扭,而是它令人想起,这又是一个香港疫情下零售商悲惨现状的个案。

1

疫情下的零售商

中环,是香港商圈的中心,这里的客流量之旺毋庸置疑,楼下的小铺又是当街旺铺,所以我以前从没想过这家小店也会倒闭。它面积并不大,像是一个大的店面中切出的一部分。每天总是人来人往,熙熙攘攘,特别是午餐前后及周末,都有不少人光顾。

小铺最早卖的是各种平价服饰,生意一直不错,平时不少中环写字楼的白领会去光顾,周末则有很多菲律宾和印尼的工人帮衬它的生意。甚至在2019年动荡期间,它都没有怎么受影响。直到2020年初,疫情袭来,小店似乎有些措手不及。好在店老板颇有生意头脑,在春节后迅速推出了大量口罩。

在疫情初期,由于香港政府对疫情的严峻性估计不足,行动缓慢,导致整个香港陷入“口罩荒”,严重缺货,平时一盒50港元还不一定有人要的口罩,在2020年春节后叫价400元都有人抢。这家小店卖的是越南口罩,叫价180港元一盒,旁边标的是“良心价”。

这个价格算不算得上是良心?可能不同的人有不同的看法。如果按平时价格50港元来说,绝对算不得什么良心价,但是比起400多元的天价口罩,又的确良心得多。

凭借口罩生意,这家小店在香港新冠疫情初期,还能持续吸引不少人流。但客流量明显不如以往。

无他,毕竟香港旅游业(包括娱乐性旅游和商务旅行)才是零售的主要驱动力。而香港旅游业自2020年1月底以来,遭遇了有史以来罕见的重创——自1月底开始,香港的防疫措施不断升级,从关闭口岸到关闭游乐场所,以及发出“聚限令”,招招均令旅游业和零售业百上加斤。

早在1月30日(正月初七),港府便宣布暂停六个陆路和海路跨境口岸旅客服务;2月4日,港府强化封关措施,跨境陆路客运只余深圳湾口岸和港珠澳大桥香港口岸。3月25日起,不准所有外来游客抵港入境,并停止了国际机场的一切转机服务,同时禁止香港的餐厅酒吧售酒。3月28日起,香港餐饮店要遵循六项严格的防疫营运要求,与此同时,关闭六类场所(游戏机中心、浴室、健身中心、游乐场所、公众娱乐场所、供租用举行社交聚会的处所)。3月29日零时起,香港颁布“限聚令”,禁止多于4个人在公众地方群组聚集。

进入4月,香港的疫情似乎开始得到有效控制,4-5月曾连续23天没有本地确诊的病例,在此前后也只出现零星个案。于是,香港特区政府逐步放松了多项防疫措施,取消餐馆堂食客人数目的限制,也放宽了人群聚集限制,学校也开始复课,政府开始有限度地容许部分跨境商务人士无须接受强制隔离检疫便可以进出香港。

然而,港府仍然没有放松外来游客的入境限制。

大部分零售商都在盼望疫情就此缓和,令旅游业和商业有机会进行喘息,但想不到从6月底开始,疫情变得更为严重,第三波袭港的疫情更猛烈,短短数日确诊人数就比前6个月总数翻了近一倍。而中环越来越多的公司开始实施全员在家办公。等我再次回办公室时,发现楼下这个小店早已是人去楼空。

2

零售难抵高租金压力

压垮香港零售业的,除了疫情导致的消费不景气因素,也与租金居高不下有关。

香港的寸土寸金早已全球闻名。中环作为CBD商家集中地,租金更是看高一线。进入7月以来,香港的疫情持续蔓延,而且有越来越恶化的趋势。但即便如此,大部分业主并没有全面降低租金,和租户共渡困难的想法。

香港零售管理协会7月底在媒体记者会上透露,第三波疫情全面暴发以来,零售业生意急挫过半,而且有近一半受访会员反映,收到来自业主的律师信,部分业主是大型发展商。

按照香港惯例,租客须每月按时交租,延交租金超过一定时间,通常7天左右,业主就有权追讨租客的租金。而追讨租金的第一步,便是发出律师函。代表业主的律师事务所会发信给租客,要求在限定日期内补足租金,否则会采取进一步行动。

通常租客收到律师信便会乖乖地交租,因为一旦真的打起官司,不仅需要补足租金和利息,连对方的律师费和诉费都得赔上。而香港的律师费高昂,很多租客不想把事情闹大。

如果有些小店老板实在无法付足租金,怎么办?是否可以放弃按金就解约?

可以很肯定地说,这在香港属于违法行为。通常香港的租约会分为梗约期和活约期。梗约期也称“死约期”,长达1年至3年。假设梗约期3年,租客只租了1年便要弃租,则业主有权要求租客支付剩余的2年租金。

根据香港的一般合约,剩余租期的租金,不能用按金来抵。在香港,通常居民住宅的按金是2个月,而商铺的按金可能是2个月至8个月都不等,看业主的强势情况和商铺的受欢迎程度。因此,如果是上例中还有2年的梗约的话,即便是租客交足了8个月的按金,都不足以抵消业主的损失。

过往,就有不少初来香港发展的内地企业主,往往不留意上述租约条款,甚至以为放弃按金便可以脱身走人,结果被香港业主告至法院,严重的将被列入香港入境处的黑名单。

香港本地不少小业主也有同样的问题和逃租做法。不过,如果不是实在付不起租金,通常租户很少想“弃按”脱身,或是延至被业主发律师函催缴租金。

零售管理协会有近半会员被业主发律师函催缴租金,可见今年香港的零售形势之差!

根据香港统计处的数据,在扣除价格因素后,2020年6月的全港零售业总销货数量的临时估计值较2019年同月下跌25.4%。与2019年同期比较,2020年上半年的零售业总销货数量的临时估计值下跌34.9%。而7月开始,香港疫情恶化,港府推出更为严厉的防疫措施,零售业势必面临更为疲弱的局面。

从6月下跌的零售货品类别来看,药物及化妆品(下跌57.4% )跌幅居首,珠宝首饰、钟表及名贵礼物(下跌56.5%)次之;随后是书报、文具及礼品(下跌41.3%)、鞋类、有关制品及其他衣物配件(跌39.7%)以及服装(下跌38.8%)等。预计这些行业在7月份会更艰难。

有鉴于此,香港零售管理协会7月28日向全香港的商铺业主发出公开信,请求全港业主能体恤零售商的苦衷。并且提出两大诉求:

第一,恳请商铺业主给暂时无法缴付租金的商户9个月的缓冲期,停止采取任何法律手段或收回店铺。

第二,恳请业主免收底租9至12个月的时间,改为按照租户营业额收取分成租金,希望通过这种方式,让零售商有继续营运和争取生存的空间。

但据协会主席谢邱安仪介绍,这个公开信的应者廖廖,并没有太多业主回应,即便有个别业主回应,也只是降租5%。部分业主甚至漠视零售商的惨况,以法律行动迫使他们缴交全数租金,或以续约作为得到租金纾缓的条件,这相当于扼杀了零售商继续求存的机会。

3

全行业随时崩溃

“(香港)零售业的情况已岌岌可危,若得不到各商铺业主立刻施予援手,全港6万多间零售店铺将陷入结业危机,超过26万零售从业员和他们家人的生计将无以为继。”谢邱安仪在公开信中,表达了对行业前景的悲观态度。

谢的担心不是没有道理。

香港零售业自2019年6月开始,饱受社会动荡的打击,好不容易捱到去年底,动荡有所缓和,但是又摊上新冠疫情,算下来整个行业被外来因素打击已超过一年。

在疫情冲击之下,香港经济衰退,旅游业几近“断粮”,连带零售业的消费能力也大大减弱,但无奈的是,目前大部分零售店铺的租约,都是在香港2019~2020年的巨变之前签订的,因此即便零售商的收入已经下跌超过一半甚至八成,按照旧合约的租客,仍要承担比现时租值贵一倍或更高的租金。

有人可能有疑问,难道香港商铺业主都如此绝情,要将商家赶尽杀绝?也不尽然,实际上也有一些商铺业主决定跟租客共进退。谢邱安仪的公开信发出后,专门进行商铺投资的盛汇商铺基金管理创办人及行政总裁李根兴对香港媒体透露,7月初已将旗下13个铺位的租户租金降低10%~50%,其中8个商铺是食肆。此外,他4月在港岛推出了“1元月租”计划,主要提供给社会福利机构,为后者提供运营场所。

但这种业主仍然只是少数。谢邱安仪的信发出后,香港几个主要的地产大业主,如新鸿基地产、新世界旗下的K11以及恒基地产等,都没有就此信的公开呼吁回复港媒的查询。

李根兴认为,业主拒不降租,疫情压力之下,租客有可能退租或是拖欠租金,结果是导致吉铺(即无人租的空铺)量上升,最终会令整个物业的价值下跌,业主也同样受害;与其如此,不如赚个“良心业主”的红利。

不是所有的业主都有如此高的觉悟。在香港,不仅是零售业业主不愿降价,近半年来空置率不断攀升的香港商业大厦的业主,同样也不愿意降价。

根据彭博社7月的一份报告,香港高级写字楼的租金可能在2020年下跌15%~20%,将会是自2009年以来的最大跌幅。然而,彭博同时也公布了令人诧异的几组数据:中环高级写字楼的平均月租金较三年前仅下降了3.9%,铜锣湾和尖沙咀(均是零售旺区)则只分别下降了0.9%和1.4%。更有甚者,港岛地区受惠于中环至该区的高架桥于2019年通车,其2020年6月的平均每月办公室租金比三年前反而增长了8.4%。

这些数据说明,不论是商业大厦还是零售商铺,香港的业主们都并不急着降价,或者宁可“鱼死”,也不愿意“网破”。

对此,彭博的解释是:由于股市交易量的激增,以及中国企业纷纷赴港第二上市,推动了金融公司在中环区的的租赁需求,令中环写字楼租金可能跑赢非核心地区。

港岛东的一个资深地产中介对此有另外的解释。她认为,香港的商铺业主其实相当多数早已在前几年就已经还清了贷款,因此即便是吉铺,对他们的实际生活也影响不大。那些还没有还完贷款的,也受惠于美联储的减息和今年异常的量宽措施——因为香港联汇制之下,金管局必须跟进美联储的利率政策,因此香港今年以来长期处于低利率环境之下,业主基本没有什么按揭还款压力。

不管是什么原因给了业主们坚持高租金的勇气,最后都导致一个结果:在疫情和高租金的双重打击之下,香港的整个零售行业已到了苟延残喘、山穷水尽,随时处于崩溃的边缘。

4

港府援助杯水车薪

对于零售商的困境,香港特区政府不是没有看到。

特区政府在300亿港元“防疫抗疫基金”下专门划出一部分,推出“零售业资助计划”,向零售商户提供财政援助,纾缓疫情带来的影响。此外,香港零售商还可以申请港府的“保就业”计划,向港府申请为期6个月的员工工资补贴,所需要的只是承诺在接受工资补贴期间不会裁员,并将全数补贴用于支付雇员工资。

在零售业资助计划下,港府会为每家合资格的零售商店提供一次8万港元的资助,而零售集团或连锁零售商店(隶属同一商业机构并以同一商业登记经营)在计划下可获得最多港币300万元的资助(即不可获得多于38间分店的资助额)。港府在6月披露,已经批出50亿港元,资助了近6.2万户零售商。

然而,这个计划并不惠及中小微商家。它明确把以下几类零售店排除在外:

1、由食物及环境卫生署签发牌照的食肆、食堂、小食店、新鲜粮食店、食物制造厂、面包饼食店、烧味及卤味店等商户;

2、小贩(包括持牌小贩);

3、流动摊档、没有设有独立收帐系统的百货公司专柜;

4、六个月以下的短期租约形式营运的商店;

5、只从事邮购、网购或以直接营销形式进行销售活动的零售商店。

从港府的资助标准来看,它的重心是为大型的零售企业集团减负。考虑到这些零售商可能雇佣了更多的员工,人们不难理解港府此举的用意。但从实际效果来看,大型零售商更有可能渡过难关,而且,对于他们来说,8万至300万港元的资助可能还真是杯水车薪;但对于一些中小微的零售商家来说,这笔钱的效果可能大不同。

根据李根兴的介绍,香港零售业成本分别为:4成货物成本,2成人工连杂项,3成租金,1成利润。从这个比例来看,港府提供的人工补贴对于零售商而言支持力度有限,而8万元的资助如果悉数用于支付租金,也撑不了多久。

当然,香港一直是“小政府”运作模式,如果要让政府官员很细微地去判断哪些商家该获得资助,以及该获得多少资助,是不可能完成的任务;即便能完成,也很难向外界(特别是那些“为反对而反对”的立法会议员)进行充分的解释。在这种情况下,政府“资助”更多只是一种象征意义。

谢邱安仪对零售业的前景非常看淡。她表示,疫情的影响比2019年社会运动带来的恶果更严重。即使香港政府向永久居民派了1万零用钱,也无法发挥效用。根据协会最近的调查,有超过6成零售商会员选择了暂时休业,近5成选择关店大吉,以减少亏损。

她担心,随着商户租约到期的案例逐渐增多,关店的案例将会越来越频繁。如果疫情持续下去,而业主又无法共渡时艰的话,很多零售商“情愿放弃保就业津贴”,届时,2020年的零售业结业潮将无可避免。

香港零售管理协会7月17日与特首林郑月娥会晤,反映业界困境。特首对业界表达了同情和关注,也公开呼吁商铺业主与零售商共渡时艰,并表示如有需要,政府乐意配合。

林郑没有透露如何配合。事实上,在疫情日趋严峻之下,香港零售业的需要,估计是港府难以承诺配合的。

8月2日,香港财政司司长陈茂波在网志撰文表示,如不能尽快有效控制疫情,稳住经济将无从谈起。

香港继今年首季GDP负增长9.1%后,第二季仍负增长9%,在拉动经济的三头马车中,私人消费开支在第二季按年挫14.5%,较首季跌幅扩大3.9个百分点,反映投资的本地固定资产形成上季跌幅亦扩大至20.6%。而踏入7月,香港疫情暴发“第三波”,未来第三季经济将会承受更大压力。

陈茂波表示,面对目前的难关,政府会研究如何尽力提供支持。不过,“财政资源始终有限,无止境的政府援助与纾困不可能是长久之策,更非解决问题的办法。

陈茂波的上述态度,意味着港府对于使用财政资源进行援助和纾困,可能态度已较之前更为谨慎。

陈茂波认为,要保民生、稳经济,最重要是打通内外两大循环。对内,首要是“控制疫情、个案清零”,让市民回复正常生活及出行,本地经济才能恢复活力与动力。对外,在内地已有效控疫且民众恢复出行的情况下,如果香港也能管控好疫情,便可透过“旅游气泡”(travelbubble,即有限度地互相开放旅游)安排,让持有健康码的港人到内地和澳门公干和旅游;并通过同样安排,让内地及澳门的商务和游客来港。

陈希望通过上述两大循环,依托内地庞大的市场规模、粤港澳大湾区的发展空间,令香港经济早日复苏;他甚至希望,将类似的安排逐步延伸至亚太区内其他疫情受控的地方,进一步促进商贸旅游恢复。

这个愿景很美好,但对于香港零售业者而言,如何能生存到那个时候,才是当下更要考虑的问题。

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