楼市新政堵住假离婚炒房,细品有点苦涩

者:巴九灵

来源:吴晓波频道

过去几年,楼市出现“出台调控政策—放松调控政策再次收紧再次放松……”的循环往复,说明调控政策一时有效,但一定不是真正的长效机制。

想买房,没有“房票”怎么办?假离婚啊。

这可不是一句玩笑话。假离婚买房者大有人在。可惜,这扇门正在被关上。

最近,深圳发布了史上最严调控政策“深八条”,其中一条是:

夫妻离异的,任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算

意思是说:在以前,夫妻想投资房产,但受到限购政策的制约,去民政局把红本本换一下,瞬间就有资格买房了。对不起,现在不行了。

政策一出,网友立马出招:离婚买房的路走不通了?那就来一次“再结再离”,简称“过桥夫妻”。

小巴解释下这脑洞:假设A和B是一对深圳户口的夫妻,家庭名下已有两套住房,两人离婚后,3年之内,两人得按“家庭名下已有两套住房”来计算,不能再额外买房。这时候,A只要找个有深圳户口但没房子的C结婚,再离婚,A就可以买房了。

显然,这届网友想多了。政策漏洞真不是这么容易就能钻的。

7月30日,深圳楼市新政的细则出台,其中规定:

购房之日前3年内有两次以上(含两次)离异记录的,追溯3年内所有离异记录,其拥有的住房套数按购房之日前3年历次离异时家庭总套数之和计算。

面对如此严苛的政策,有人拍手叫好:此乃“精准调控”,把炒房之路堵得死死的;也有人吐槽:真离婚的咋办,离婚了还和前任的房子绑定三年吗?实惨!

除了深圳南京也发布了围堵假离婚的调控新政。扩大范围来看,7以来已经有多个城市出台了调控新政

各地房产调控新政

小巴翻看了这些城市的新政,发现有一个明显的特征,用三个字概括就是“打补丁”。比如,以前有人假离婚买房,这回深圳、南京两地已经给堵上了。再比如,以前只要落户就能在深圳买房,新政要求“入户满3年”或“在深圳连续缴纳5年及以上个税或社保”才能买房,那些匆匆落了户就想买房的人,计划泡汤了。

所以,就有了那个房产圈的段子。一位深圳的中介发朋友圈感慨:“带客户从龙华来罗湖,走到一半,客户失去了购房资格。”

哪里还有漏洞就打上补丁,哪个城市敢在房价上冒头就要敲打,哪一类人群还敢炒房就围堵他们。

层层加码的调控政策当然很好,也很及时,但细细品来,小巴依然感受到了一丝“苦涩”

7月30日,中央政治局会议召开,重申了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”。

小巴记忆中,过去三四年我们不断在重申“房住不炒”这四个字,但直到今日,依然只能用“打补丁”式的调控去围堵炒房者。

这么堵下去,何时才是头?若回归初衷去深思,是否调控政策本身就有一些问题?究竟怎么样的政策,才能从根本上遏制火爆的楼市?对此,小巴采访了几位大头,快来看看他们的观点。

吴翔华:有两个办法可以让楼市回归平稳和理性

回顾过去多年的楼市走向,我们会发现楼市调控存在“出台调控政策—放松调控政策—再次收紧—再次放松……”这样的循环往复,说明调控政策一时有效,但一定不是房地产行业真正的长效机制。

既然如此,为何还要一次次调控?我们不妨从这次楼市过热的现象开始分析。

上半年疫情过后,深圳、杭州、南京等地楼市火爆,这跟疫情后买房者的需求释放有关,但更关键的原因是——疫情期间,各地政府或多或少都放松了楼市。这里说的放松,并不一定是放开限价、限售、限购等政策,也可能是放松土地供应,允许开发商延期缴纳土地出让金等。

政府放松土地供应,开发商积极拿地,购房者急着上车,担心现在不买就亏了。随之而来的是楼市升温,房价上涨,地方政府的卖地收入也蹭蹭往上涨。

数据来源:易居研究院

以南京为例,国家统计局数据显示,2020年4~6月南京新房价格环比涨幅分别为1.8%、1.2%、1.0%,其中4月环比涨幅居70个大中城市之首,同比涨幅4.5%、5.0%、6.1%,逐月走高。据中原地产研究中心数据,上半年南京土地出让金760.85亿元,同比增长30.98%。

因为太火爆了,所以最近南京又出台了调控政策。其他城市的逻辑也大致相同,但这并不能真正解决问题,甚至可能出现另一个极端——这样限制那样限制,最终把楼市合理的购房需求都限制住了,导致市场一下子过冷。怎么办?

这一点最明显的例子就是2014年,当时楼市库存积压过多,还遇上经济不景气,最后的做法是各大城市(北上广深和三亚除外)纷纷取消了限购政策。这说明,调控尽管有效,也有可能出现压倒骆驼的最后一根稻草。

归根结底还是因为房地产市场没有建立起长效机制,那究竟怎样才能彻底改变这种现状?我建议从“征税”和“增加有效供给”两方面来做。

1.征税:发达国家的房子不限购,也没人炒,因为要缴税。比如2017年韩国出台调控政策,对第二套房的交易征收50%的转让税,如果是第三套房需缴纳60%的转让税。

在中国,房产证满两年就免征营业税,炒房几乎无成本。我们也可以征收房产交易的个人所得税,这一点不用重新立法,直接按照20%的个人所得税来征收就可以。

其实在2013年3月,国务院就发布过一份楼市调控的文件,其中一条是“出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税”。

当时全国各地一片反对声,大家连夜跑去产权登记中心,排队过户,先用高价把房子过户给亲属,等下次对外出售时,差价就会变得很低,即使按照20%的个人所得税来算,要缴的税费也很低。

只可惜这个政策没有在全国推广,仅在北京实行。如果能全国执行,相信一定能抑制很多人的炒房热情。

2.增加有效供给:大城市的“夹心阶层”(既买不起商品房,又没资格住保障房的人群)很多,那么这些城市是否可以提供“夹心阶层”买得起的房子,比如中低价位商品房或共有产权房等。

北京是个好例子,自2017年实行共有产权房以来,至今已上市十几万套共有产权房,解决了许多“夹心阶层”的住房需求。

通过征税遏制投机,增加有效供给,是可以让楼市回归平稳和理性的,但为什么我们不用?说到底还是因为各地政府对土地财政依赖度很高,对房地产市场有所图,依然希望房地产成为经济增长的一个重要引擎,尤其是在当前的疫情以及复杂的国际局势下。

张大伟:这一轮收紧政策力度最弱,只是打补丁

房地产调控最宽松的2020年上半年过去了,调控收紧已经难免。7月以来,已经有8个城市发布收紧力度不同的政策,预计最起码有超过15个城市会在最近发布这类政策。

调控加码的城市主要特征是房价上涨  数据来源:国家统计局

概括说,本轮调控政策的主要特征是“打三假:假落户、假离婚、假人才。比如,这次深圳新增“落户3年方能购房”、南京新增“离婚2年内购房受限”、杭州新增“高层次人才住房限售5年”。

但我认为,这是一轮历史上收紧力度最弱的调控潮,只是“打补丁”,政策预期也是别暴涨。截至目前,只有深圳的政策内容稍有力度,其他城市都没有出台有力度的影响信贷杠杆、增加真实供应的政策。

从根本上说,真正对市场影响比较大的调控政策,应该在信贷收紧、减少套利空间、增加土地供应上。

信贷收紧,比如增加首套房、二套房的首付比例,打击经营贷、消费贷进入楼市,所有经营抵押房产必须房产证满2年以上。

减少套利空间,比如杭州、南京等多地出现了万人摇的新楼盘,可以将新房的限售变成5年甚至10年,让这类有价格差的新楼盘变成无法投资的产品,那就不会有那么多投机者去摇号买房了。

增加土地供应方面,目前做得最好的典型城市只有北京与长沙,这两个城市都将重磅政策落地在供应上。

可以说,目前全国大中城市中,数北京和长沙相对平稳,过去三年没有涨尤其是北京,与2017年最高点相比,北京二手房房价平均跌幅已经超过20%,部分房源的跌幅甚至达到或者超过了30%。而商住房的价格平均跌幅已经在30%-40%。

陈钊:限购政策在大城市有效,容易导致非限购城市出现楼市泡沫

假离婚买房人群利用了信息不对称,因为政府并不拥有我们的私人信息,这中间存在着信息不对称,所以政策实行中会存在“上有政策,下有对策”的情况。

但这并不能说明,堵住假离婚的调控政策就是好的。实际上这个政策是一刀切,是从一个极端走向了另一个极端,不管真离婚还是假离婚,都要被追溯2年或3年内的夫妻买房记录,容易误伤真离婚人群的合理购房需求。

这个堵住假离婚买房政策的意义有多大,我认为是要打折扣的,因为这个政策是嫁接在限购政策之上的,而限购政策本身就存在争议。

一般来说,最早开始限购的肯定是大城市,在大城市出台限购政策能迅速限制住大家的买房需求,但这并不代表一定能提高住房资源在空间上的配置效率。

在大城市实行限购政策,对当地限制房价过快上涨或楼市过热很有效,但这会导致购房者、开发商转向非限购城市。比如,大城市有资格买房的人大量减少,开发商业务发展受限,他们会跑到非限购城市开发项目,甚至过度开发,炒房者也会跑到非限购城市去买房,这些城市的土地供应也会增加。

这就会给人们造成一种假象——这些非限购城市的房地产市场很火爆,要赶紧上车。也就是说,很多非限购城市的购房需求并非真实的购房需求,而是基于房价上涨预期而产生的购房需求,这最终会导致这些非限购城市的楼市产生泡沫。

说到底,撑起房价最重要的因素是人口,大城市的人口在不断增长,而大多数小城市是人口流出型城市。

所以,限购政策对于大城市有效,但从全国大局看未必是最有效的,甚至容易在小城市埋下楼市泡沫的隐患。

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