深圳出台楼市“新八条”！号称史上最严！炒房投机客动了谁的蛋糕？-格隆汇

作者 | 高积云

今天（7月15日）上午，深圳发布了“史上最严调控”，力度之大，范围之广，成为全国房地产行业关注的重点。

（图源深圳住建局）

无论是深圳本地的购房者，还是其他城市关注楼市动态的群体，大家最关心的都是本次调控的实际影响——深圳楼市未来走势如何？房价会跌吗？其他城市是否会跟进？

（政策公布后，深圳本地地产股全线杀跌。）

为此，格隆汇楼市对深圳“715”新政进行了详细梳理和专业解读。

专家预判（详情见下文）：

1、下半年深圳楼市大概率量价齐跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降；

2、本次调控影响最大的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等去年以来涨价比较多的高价盘；

3、此次调控力度超过预期，或许意味着今年深圳会有新利好（今年是特区成立40周年）；

4、楼市以“稳”为主，如果楼市明显下行，不排除有利好政策出动；

5、对大湾区其他城市、特别是临深地区是利好，一些失去在深圳购房资格的人，或许会转向临深地区；

6、深圳严格调控，将把一批资金挤到公寓市场，是公寓的利好；

7、深圳调控有风向标意义，其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，大概率也会有政策出台；

8、投资客被套是大概率事件，如果自有资金比较少，可能被迫要斩仓出局；

......

目前，格隆汇楼市君正在与有关部门积极沟通，大家可以将自己最关心的问题在评论区留言，汇总反馈后，大家可在第一时间获得官方解读。

“715”新政

今天（7月15日）上午9点，深圳住建局宣布出台最新调控政策，从购房资格、首付比例、税收和新房销售方式等多个方面作出新要求，被称为深圳“史上最严调控”。

本次调控内容的重点变化如下：

3年落户+社保3年才有购房资格

离异3年内购房按离异前家庭总套数计算

普通住宅总价不得超过750万

二套购买非普宅首付比例增加一成

转让增值税满五年才可以减免

对比深圳此前的购房政策，可以看出，深圳此次不仅增加了落户买房、离婚买房的门槛，对普通住宅也提出更严格的要求，对无房无贷的刚需购房者来说是重大利好。

（图源乐有家）

专家解读

刘晓博（知名财经评论专家）

1、深圳“新8条”力度非常大，实施之后让深圳楼市的调控力度在不少方面超过了京沪、抛离了广州，堪称全国最严的城市之一。

比如2套房的首付比例，比如离婚人员购房资格、贷款的管控，再比如落户人员购房资格等，都超过了京沪。但由于深圳落户比京沪容易，所以整体的调控力度应该说跟京沪各有重点，仍然在一个级别。

跟广州相比，深圳调控力度则领先了很多。广州目前2个区不限购，4个区人才购房全面放松。其他区的调控力度，也远不如深圳。

总之一句话：深圳的房票变得更加稀缺，如果你有一张，千万要珍惜它。

2、此次调控力度超过预期，或许意味着今年深圳会有新利好（今年是特区成立40周年）。

当然，这只是一个猜测。此前海南的利好在公布之前，也有比较严厉的调控措施。

3、深圳没有出台对商务公寓的调控政策，这将把一批资金挤到公寓市场，是公寓的利好。公寓市场相对过剩，也需要增量资金的支撑。

但大家需要明白一点，公寓附加的权利低于住宅，未来涨幅也会低于住宅。

4、深圳出台比较严的调控措施，对大湾区其他城市、特别是临深地区是利好。一些失去在深圳购房资格的人，或许会转向临深地区。

5、深圳最近几年，一直是国内楼市的风向标和“新周期”最先启动的城市。所以当深圳出台比较实质性的调控措施，对全国会造成比较大的影响。接下来，恐怕会有一批城市参照执行。6、一批炒房客将折戟深圳。由于这一轮调控力度比较大，此前在后海、宝中恶炒房价的一批炒房客，显然遭遇了当头棒喝，他们被套是大概率事件。如果自有资金比较少，可能被迫要斩仓出局。我之前在文章里讲过：在中美博弈加剧的情况下，高层不愿意看到股市和楼市出现明显的泡沫，因为那样会带来新的风险。但也不可能让楼市和股市变冷，因为还要稳增长、保就业。更加严格的鸟笼行情，才是未来的走向。

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

1、政策力度超出了预期，比如限购。

此次调控某种程度上是倒逼的，反映了管理层对深圳楼市调控现状、调控绩效，房地产市场运行是不满的。深圳是先行示范区、标杆城市，在城市管理、行业管理上，必须要有统筹考虑，要有智慧和前瞻性。

2、限购力度超预期，但精准打击投资炒作。

购房要3年落户+3年社保，基本上堵住了炒房。不过，这个组合比长沙要狠，略微超出预期，反映了上面讲的，政策是倒逼的。同时，限购政策力度大，也彰显了深圳房价暴力上涨是对“房住不炒”的违背，这是不能容忍的。

3、离婚炒房的漏洞，彻底被堵住了。

2018年“7.31”调控时，对离婚炒房的，仅做杠杆限制，但也有很多漏洞钻。这次直接在购房资格上做限制，彻底堵住了漏洞。

4、差别化住房信贷有保有压。

纯粹的首套购房，这是要保护的，也是历次房价上涨最受伤的。所以，此次政策仍旧坚持3成首付。二套房，依然坚持部分“认房又认贷”的举措。这要比2013年启动（2015年退出）的完全的“认房又认贷”（只要有贷款记录就算第二套房购置），力度低了很多。

这反映了，一方面，政府还是希望保护改善性需求，希望楼市交易能活跃起来，保持一定体量。因为，房价涨到这个份上，购买力的主力就是换房需求了。如果没有了换房和改善，深圳以二手房为主导的楼市交易、城市更新大规模放量，整个市场的循环，会受到相当大的影响。

此外，真正的二套房政策（有一套房的家庭，再买一套）依旧未变，仍是7成，也反映了上述思路，保护换房需求。此外，对普通和非普通住房，做差别化信贷，非普通住房首付比例明显提升，这对于近期学位房高价、南山、宝安中心区等高价盘暴力护盘、集体拉升的炒作，是有很大抑制作用的。

5、部分恢复豪宅税。

750万全市一刀切，对东部、中部、中小户型、非学位房，没有多大影响。影响的是西部南山、宝安中心区、福田的学位房等，这些都是去年以来涨价比较多的高价盘，也是近几个月被热炒的、有规划利好的区域。

值得注意的是，上一班的豪宅税（2015年）标准，多在300万左右，最高的南山也才490万。现在，一下子从300万左右调到750万，也是担心豪宅税恢复后，对市场造成大起大落。

另外，出于活跃楼市交易的考虑，二手房交易计税参考价，多年未调整了，二手房交易的评估价提高后，交易成本也会上升。

总之，在高速运转的楼市列车下撒了沙子，深圳楼市交易下半年将明显降温，房价也会有所下跌，特别是今年上半年交易的房子，价值可能下降。不过，稳字当头始终是楼市的主基调，对于深圳，监管层也一再强调，深圳既要调控，也要稳楼市，这就要考验深圳的智慧了。调控是短期之举，未来楼市若明显下行，不排除政策再相向而动。

严跃进（易居研究院智库中心研究总监）

此次政策对深圳户籍人口出台了限购的内容，进一步体现了深圳落实“房住不炒”的导向，具有很强的风向标意义，说明今年下半年部分房价过热的城市，依然以政策收紧为导向。

1、限购政策

此次政策明确，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。这一条内容是政策的核心。

第一、此次政策说明户籍人口也需要有社保缴纳记录，而且类似社保缴纳的要求还比较高，即需要3年的社保条件，充分说明政策的严厉性。

第二、此类政策出台，针对了当前深圳楼市的新情况，即随着落户人口的增多，供求矛盾在增大，必须通过政策调控来缓解此类矛盾。

第三、深圳此类政策，严厉地打击了各类炒房需求。今年上半年深圳出现了一些抢房现象，通过此类政策规定，有助于打击借落户来炒房的行为。

2、政策意义

此次政策具有很强的信号意义。

第一、实际上此前包括杭州等城市，也有过类似的政策收紧，即对于本地户籍人口的购房，也需要设定相应的社保缴纳条件。所以深圳此类做法，也说明部分城市在限购范围上，做了扩大，不光对外地户籍进行限购，对本地户籍人口也进行了限购，这在一些供求矛盾比较大、房源相对紧俏的城市是比较适用的。

第二、深圳此类做法，至少说明今年的政策风向。虽然今年受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但是也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了稳房价的导向，也违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作。后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

郑叔伦（深圳中原董事总经理）

上半年总体来看，成交量跟过去其实差不多，只是疫情后的反弹，力度太猛，导致近期楼市有点过热的态势，所以才有今天政策的出台。

纵观这次的政策，首先是需求的管理，限购条件社保年限的延长，深户也有有连续三年社保或缴税才可以购买住宅，进一步提高购买住宅的门槛，立即可以把市场上有效需求降低，相信可以达到为市场降温的效果。

另外，贷款条件差別性的调整，遵从房住不炒的精神，主要是针对已经拥有房产的客户条件提高，尽量避免误伤首套客户，二套普通住宅首付7成，豪宅8成，置换型物业销售压力大，相信也可以压抑投资氛围。

面对上半年的市场状况，也看到一些针对性措施。过去一段时间，存量房成交活跃，为了有效压抑，这次政策出台包括：普宅定义修订，750万以上都是豪宅，按照这个标准，100平米的物业，7.5万以上都是豪宅；120平米物业，6.2万都是豪宅；近期涨价幅度高的片区豪宅量增多，税费会增高。

另外，更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。还有进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，堵塞少交税的漏洞。

上述不同政策，其实目的都是一致，以增加交易成本从而达到压抑成交的效果；

同时，为了打击利用二手房信息炒作楼市，这次政策也明确要求行业要配合，信息公开报送，旨在公开信息后，可以避免市场恐慌。

针对上半年个別新房项目出现多人抢购的火爆局面，这次政策也有涉及，针对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。

总的来说，这次政策主要是三点：

1/控制有效需求，打击炒房;
2/存量房交易成本增加，压抑交易量及房价升幅;
3/持续开展房地产整顿工作，持续要做好规范宣传和各项规范工作！

近五年深圳调控政策一览

回看深圳2016年以来的楼市调控政策，基本上围绕买房门槛和交易成本两大方面，不断通过提高成本来打击市场的投机行为。

相比此前，深圳“7.15”新政还增加了新房销售向无房人群倾斜、相关行业密切配合等内容，调控范围更广，措施更丰富，也更具针对性。

2016/03/25

“3.25新政”
●首套房还清房贷，购买第二套房时，首付由3成提高至4成。

●非深户在深圳购房，社保缴满年限由此前的1年提高至3年。

2016/10/04

“10.4深八条新政”
●重申90/70政策。
●非深户购房缴纳社保年限从3年改5年。
●深户单身人士限购1套，无房但有贷款纪录者首付5成。
●开发商新房备案价不得高于前期产品或周边二手房、新房售价不得高于备案价。

2016/12/14

“双限双竞”方式出让地块
●“双限双竞”即限销售房价、限成交地价，竞成交地价、竞人才住房面积。
●项目建成后，竞得人须将配建的人才住房无偿移交给市安居集团。

2018/03/28

“三价合一”
●3月28日晚官方定调，深圳二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、网签备案合同价，三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。

2018/07/27

“二次房改”
●计划至2035年，深圳新增建设筹集各类住房共170万套，并对各类住房供应指标及其供应主体做出明确界定，详细提出深圳住房供应体系及指标。

2018/07/31

“731新政”
●限制企业购买商品房。
●住宅限售三年，商务公寓限售五年。
●离婚两年内首付7成。

2019/02/01

增值税附加税减半收取
●2019年2月1日后过户房产，二手房交易中增值税的附加税可以减半收取，执行期限至2021年12月31日。

2019/10/21

“标定地价”
●深圳将统一全市地价管理体系，对可售的安居型商品房和人才住房的地价分别按市场地价的30%和40%确定。

2019/11/11

“豪宅标准”调整
●普通商品住房标准调整为“宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下”。

2019/12/02

深汕合作区商品房“解冻”
●合作区内家庭限购2套（包含商务公寓），成年单身人士（含离异）限购1套。
●合作区购买的商品住房不计入深圳市其他区限购范畴。
●仅限个人购买，商品住房和商务公寓限售五年。（以上调控内容综合整理自中原大咖）

2020/07/15

“7.15新政”
●入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保不变；
●夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；
●无房无贷首付3成；有房无贷买普宅首付5成，非普首付6成；家庭1套买普宅首付7成，非普8成；
●普通住宅需同时满足容积率在1.0（含）以上、套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下、实际成交价低于750（含本数）万；
●转让增值税从2年免变5年才免；
●新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。