连平：房地产市场今年到明年进一步复苏是可期待的

作者：连平

来源：中国宏观经济论坛

目前房地产市场分化态势有所加快，这对整个房地产行业来说，我认为更多的是一些积极的因素：

一是市场结构更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不小，包括去年的贸易战和今年的疫情冲击，导致一些规模相对较小、资金管理能力相对欠缺的房地产企业退出了市场。相应地，对于剩下规模较大的房地产公司来说，其抵抗风险的能力相对较强，有助于整个市场应对风险能力的提升。

二是有助于降低成本。此前秦虹也提到过，降成本有助于控制房价的上行压力。

三是有助于调控政策落地，使市场保持健康发展。随着行业集中度的提升，宏观调控政策落地的效果也将得到提升，这对房地产行业应对未来可能风险和不确定性更为有利。

关于未来市场风险怎么看？

近几年在“房住不炒”的政策基调下，房地产市场总体运行还是比较平稳的。尽管尚存在一些结构性问题，比如某些局部地区存在价格上涨较快的状况，但从全局看资产价格波动还是比较平缓的。考虑到去年贸易战、今年疫情连续冲击下，行业运行总体能够保持平稳，显示出其抵御风险的能力是比较强的。

从货币政策方面看，总体是稳健偏松。银行间流动性比较充裕，市场利率水平也在降低，资金供给状况相对比过去要友好，所以这种情况对于整个房地产市场平稳运行提供了一个相对较好的金融环境。

至于谈到风险和泡沫的问题，很大程度上与阶段性政策的实施有关，如果没有政策加以调节和管控的话，可能还将持续一段时间。

鉴于外部环境复杂多变，一季度经济负增长幅度较大，经济正处于复苏的初期阶段，预计下半年宏观政策不会收紧。因此，宏观和政策环境相对宽裕，对房地产市场保持健康平稳运行还是比较有利的，以市场化方式管理房地产市场可能是更为合适的选择，既不需要刺激也不建议大范围收紧是比较妥当的。

从长期来看，房地产行业依旧需要进行结构性调整。针对房价快速上涨所带来的风险，要充分吸取过去一些国家的经验教训，比如日本、韩国在遭遇亚洲金融危机时期，房地产行业出现大幅衰退。当然，我国也有自身特殊的状况，城镇化发展对房地产行业提供了巨大的需求基础，人均GDP和城镇人口将进一步提升为未来的房地产市场平稳运行以及有效控制房地产市场的风险而提供一个良好的基础。

房地产行业对我国经济发展还是很重要的。从行业占比的角度来看，房地产行业对GDP的贡献是巨大的，从某种角度出发，也可以说是最重要的耐用消费品。随着人均GDP水平的逐步提升，对房地产的需求是持续增长的。

中国正处于城镇化快速发展阶段，从目前看来，60%的常住人口向70%水平进一步迈进。然而，局部地区存在房价上涨过快的问题，因此房地产行业可能本身对经济的影响已经超过了其自身应有的承载能力。由于原因十分复杂，这里主要提两点：

第一，房地产行业存在结构性不平衡的问题。从总量上来看，应当说房地产市场保持相对平衡，结构上却存在不平衡的问题，尤其是区域性供求关系的不匹配，导致房价存在较大上涨的压力，一旦经济进入货币宽裕的周期，便会加剧这种不平衡的问题。在这个闭环运行下，随着时间的推移，就会面对一些地区房价涨幅过快、泡沫化的问题。考虑到房地产行业规模较大，若房地产行业出现较大波动，也会对整体经济运行影响产生不利的影响。

第二，高房价会推升整体经济成本。从风险角度来看，短中期泡沫大范围刺破的概率不大，但还是要关注高房价所带来的一系列负面影响，尤其是对大城市中企业经营的影响。高房价推升了地块租金、劳动力成本，同时对诸如北上广深这些大城市的科创中心建设不利，这是一个比较大的风险。

当前区域性的结构性不平衡和货币多发纠结在一起，造成了目前的这样的一个状况。房地产本身作为资产，其资产价格的核心取决于供求关系，如果供求长期处于均衡水平，房价并不具备持续上涨的基础，市场预期也会相对平稳。当然，房价短期波动与其金融属性的关联度也很大。

在未来要处理好结构性问题，首先还是要从房地产市场本身入手，这里所提到的供求关系，最重要也是最基础的供求关系便是土地。过去20年的数据表明，土地供给的总体的政策框架有待调整，土地的供给应当与需求状况变化相匹配。在人口流入持续放缓的地区，土地的供给长期以来增速比较高；但是在人口流入快速增长的地区，人口进一步聚集效应并未在土地供给中体现，其增速明显慢于人口流入较少甚至流出的地区，结构上造成了区域性的不平衡。如果能够妥善处理好人口、产业和土地之间的关系，将有助于缓解地区间不平衡的问题，也对控制房价起到重要的作用。

金融层面也需要避免粗放式的调控方式，应当在结构上加以区分。从供给端来看，鉴于区域性不平衡问题突出，金融政策在区域上也应做差异化处理，例如人口、产业流入较多的地区应该加以支持，但是在某些价格上涨较快的地区，需要配合高标准的监管体系。从需求端来看，应当增加金融调控举措，抑制需求过快增长。对于未来，如果房地产市场调控能够在供需两端做到平衡，对中国经济健康成长是有益的。

预计房地产市场还会进一步复苏。首先，国内疫情管控能力较强，市场处于全面恢复阶段，尤其是消费也在快速恢复，房地产作为重要的耐用消费品，挤压了部分因贸易战和疫情影响的需求，在接下来经济复苏的阶段将逐步释放。其次，最近两年国家大力推进区域经济一体化，包括大湾区和长三角等区域发展政策相继落地，城市群和都市圈建设正快速发展，都将进一步推动这些地区的房地产需求。最后，最近最为值得关注的，中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件，对于房地产市场的影响是持续深入的，这将促进房地产市场人气进一步回升，户籍制度改革将提升要素流动中最为重要的劳动力要素，人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高，成本相对更低的核心城市和重点城市群，带动房地产需求的进一步增长。

当前金融环境也相对较为友好。上半年，有关货币信贷的增速都在持续提高，尤其是最近这两个月，在房地产方面，金融支持总体稳定。总得来说，最近这几年和前些年相比，金融体系尤其是银行体系对房地产市场的支持力度相对有所放缓。具体而言，银行体系对房地产的支持主要是两大块：按揭贷款和开发商贷款。按揭贷款在前些年增速非常高，开发商贷款则相对平稳，占比不算高。如果将统计口径扩展到社融，其实有相当比例的资金也都是变相地流入了房地产市场。最近两年来，社融增速明显下降，增速较低，叠加监管方面要求增加，因此流入房地产领域总量相对比较小。最近这段时间以来，货币政策稳健偏松之后，市场资金再度青睐房地产，增速回升。这些对于整个市场在下半年进一步复苏，也提供了良好的金融方面的条件。尤其看到在下半年，土地市场将延续上半年较为活跃的表现，下半年保持一个不低的增速。

总体来看，整个需求是在进一步恢复，房地产今年到明年正是处于一个短周期上升的阶段。所以，房地产市场的进一步复苏还是可以期待的，当然在这中间确实有必要在下一个阶段，对房地产市场的不规范的行为，对于存在的一些问题，尤其是违规的一些金融支持应该给予严格的调控，保持市场健康平稳发展。