太魔幻!尽管3年涨超37.75%,但皇岗片区仍是个摸鱼的

前两天突然就有流言放出来,说是深圳楼市要出政策调控,要求需要交满一年社保才可以买房,二手房的买卖税费也要提高。但深房中协回应:切勿散布、轻信房地产不实消息。不过,就这么一则出处不明的消息,一下子大家就沸腾了。这说明深圳楼市“高烧”的情况还

前两天突然就有流言放出来,说是深圳楼市要出政策调控,要求需要交满一年社保才可以买房,二手房的买卖税费也要提高。

但深房中协回应:切勿散布、轻信房地产不实消息。

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不过,就这么一则出处不明的消息,一下子大家就沸腾了。

这说明深圳楼市“高烧”的情况还在延续,甚至不少片区的成交活跃超出大部分人的想象。

比如上半年的楼市1-5月二手住宅成交情况, 福田区二手房成交同比保税区就超过100%,成为最大的黑马。

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但观察数据,村长发现隔壁的皇岗片区涨幅只有12.6%,连保税区涨幅的三分之一都不到。

最近正好皇岗口岸临时口岸关卡已经建好并且通车,重建进程第二阶段,村长顺便走了一趟踩踩点。

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(临时口岸)

口岸开拆给皇岗带来什么?有何影响?

项目重建归重建,大部分人都是不明觉厉的心态,实际上“老字号”重建会带来什么,很少人会去细想。

一个地标性的建筑重建或者改造,不仅仅只是因为老旧,功能使用不足而重建,更多时候重建代表着这个城市的经济和发展规模。

比如英国的伦敦大桥,是伦敦的象征,代表当时英国最高的桥梁建造技术;

比如德国的法兰克福中央火车站,是整个欧洲最壮观的火车站之一,见证欧洲的工业革命;

比如法国巴黎的图尔·艾劳德建筑群,1977年建成,为应对战后住房短缺而建;

比如印度孟买的维多利亚火车站,1878年建成,因为建筑风格用的是印度宫廷建筑风格,2004年7月被列为世界文化遗产;

......

所以每个城市的地标性建筑,几乎都和市政规划联动在一起,随着时间推移还会成为当地的文化象征,提升城市形象。

特别是一些城市的交通枢纽,就像一个巨大的喉咙,每天吞吐不同的人,互通不同的文化。

皇岗口岸这次重建,定位就非常明确,要变成“一地两检”纯旅检口岸,还将辐射整个大湾区,成为面向世界的超级口岸和综合交通枢纽。

换句话说就是皇岗口岸这次会完成史无前例的变身,不仅去哪哪方便,还只通客不通货。

那么口岸建好要承担什么作用?

如果只是单纯的认为可以从香港那边过来喝喝茶那就未免“图样图森破”了。

1、变成“一地两检”纯旅检口岸,和香港更加紧密

皇岗口岸到时候变成纯旅检口岸不用村长多解释,大家都明白,没有货检以后皇岗路,甚至皇岗立交的货柜车会少很多,皇岗路到广深福田路段段堵车也会减少,关键住这附近的居民噪音少很多。

因为重建的口岸到到时候会有出入境检查通道各20条,预测每天通关客流为3万次。

所以旅客变多,村长目测皇岗附近的房子出租会更容易,酒店预订率也会更高。

4.png(图片出自图源)

5.png(图片出自图源)

而且这对香港和深圳来说,互动会更加频繁,即便货检跨境贸易互通功能转移了,也不妨碍皇岗口岸作为深港的纽带,为整个深港科技合作创新区做出巨大的贡献。

2、辐射整个大湾区成为面向世界的超级口岸和综合交通枢纽

正所谓“路通财通”,口岸重建会接入3条城轨、2条地铁,分别是地铁7号线、规划的20号线、深广中轴城际线、穗莞深城际线以及建议的香港北环线支线。

这个交通网络辐射就比较牛逼了。

6.png(图片出自图源)

7号线地铁几乎贯穿整个深圳的东西部,从皇岗口岸站到深圳最大地铁枢纽站车公庙站只需要16分钟。

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规划的20号线从皇岗口岸出发可以全程贯通到整个宝安,直接连通口岸、机场和空港片区,现在20号线一期已经动工,从会议中心站至机场北站,长8.43公里。

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接入的穗莞深城轨可以直接连通广州、东莞、深圳。

到时候穗莞深城轨开通一天可以有132次列车服务,特别是深圳段,途径沙井西站、福海西站、深圳机场北站、深圳机场站4个车站。

现在深圳机场北到东莞虎门北时间已经缩短到40分钟以内,意味着深圳东莞的“融城”步伐进一步加快。

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接入的深广中轴城际线可以直接连通香港、深圳、广州。

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这是什么概念?

就是说村长花一天时间,未来从皇岗口岸出发,只要时间安排合理一天下来基本能串完整个广东省。

比如村长从皇岗口岸出发跑完广东,路线大概可以这么安排:

深圳—东莞—广州—佛山—肇庆—珠海—中山—惠州—汕尾—汕头—揭阳—茂名—阳江——江门—韶关—深圳

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单纯走一趟全程耗时差不多18个小时。

当然这只是在中间不需要候车的前提下,但说明只要皇岗口岸连通穗莞深城轨,在深圳跨市出行就非常通畅。

而且村长说的这些站点,目前除了皇岗口岸到深圳机场20号线还没开通,其他城轨站点现在已经全部开通运营。

村长就试过从深圳北慢悠悠的去广州,然后坐10分钟城轨去顺德喝早茶再奔赴珠海过关去澳门,一天下来行程一点都不紧迫。

只要时间点掐的准,一天下来从皇岗口岸出发走完广东省五六个城市是没有问题的。

所以未来可以有预见性地知道,皇岗口岸重建给老街坊们出行带来多大的便利。

涨幅跑输周边,套利空间有限

一般比较大的市政规划,工程翻新,自然会带动这个区域的资源配套升级,而配套的升级,最终会反映到附近的房价或者租金上面。

根据《福田区现代产业体系中长期发展规划(2017-2035年)》,以及建设深港科技创新合作区要求,福田区政府这次这么大手笔重建皇岗口岸,理论上说,自然也会利好皇岗周边片区。

但根据居客平台2017年6月到2020年6月近3年的涨幅数据,村长发现皇岗片区的跑涨依旧敌不过附近的石厦、保税区、赤尾片区。

目前皇岗片区二手房均价在7.5万左右,石厦是8.6万,保税区是8万,赤尾是7.4万。

而皇岗片区3年涨幅约37.75%,而石厦、保税区、赤尾片区3年涨幅分别是41.95%、45.03%、45.68%。

另外在深圳,这两年一直有“打新热”,基本新盘大家都抢着去买,其中一个原因是深圳的新房很紧缺。

但即便新盘非常紧缺,皇岗片区的一二手价差并没有像宝安沙井、光明科学城、龙岗大运城这些片区差别那么大,出现倒挂的情况,套利空间有限。

比如皇岗口岸片区内的新盘深物业金领,住宅和公寓相结合,均价是9万/平米。

这个盘不仅价格不便宜,并且楼盘处于滨河大道南侧,非常吵,并且楼盘自 开盘到现在一直都没有售罄。

而新盘周边的二手盘皇御苑才71996元/平米、皇溪苑才60715元/平米、广银大厦才61088元/平米。

不仅如此,几乎新盘方圆5公路内的二手盘也没有多少个价格是比新盘深物业金领高的。

13.png(皇岗口岸片区现存二手盘均价)

皇岗为什么涨的慢?

虽然皇岗口岸重建有利因素可以有很多想象,但作为最重要的超级综合枢纽,为什么相比其他片区皇岗的整体涨幅跑的并不突出?

其实原因也很简单:

1、口岸交通被分流

皇岗口岸作为深圳7大通关口岸之一,即便是唯一的24小时可以通关到香港的大型陆路口岸,但和旁边的福田口岸、罗湖口岸过港以后的便捷程度对比一下就明显感觉不够方便了。

从皇岗口岸过关以后,只有大巴和的士可以坐,但从福田口岸过关后,可以直接在香港的“落马洲”站坐东铁地铁。

而从罗湖口岸过关,过关了就可以直接在香港的“罗湖”站坐东铁地铁。

所以其他两个口岸天然就把皇岗口岸的交通分流出去,对于当地居民或者普通旅客来说,交通便捷才是第一位。

14.jpg(7大口岸分布)

15.png(货检出入境区域)

16.png(出境11号通道已经关闭)

2、缺少特别优质的学校

在深圳教育资源稀缺一直是最大的痛点,特别是一些优质的学校。

深圳各区每年小学和初中的学位都出现不同程度的紧缺。

整个福田区2020年小学+初中的学位缺口就达到了9500个。

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而皇岗片区的学校,相对周边其他几个片区,缺少特别优质的学校。

保税区有福田外国语学校(南校区)、福田保税区外国语小学,石厦片区有石厦中小学、红岭中小学(石厦初中部、南园校区(小学部)),但皇岗片区只有皇岗中学、福民小学、福苑小学。

而石厦中学和福田外国语学校都是福田比较靠前的学校。

根据2019年深圳市全市中考前50名排行榜,皇岗中学只排在了45/50,而福田外国语学校以及石厦学校的排名要更靠前一些。

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所以当皇岗这个片区缺少一些优质的学校的情况下,片区价格走势也会相对要弱一些。

不过根据重建规划,皇岗口岸的这些老建筑都会拆除,毕竟太旧老,居住有安全隐患。

老建筑拆除以后会和原来的货柜车通道一起,修一所公立学校,至于具体在哪块地建还不确定。

但村长走访皇岗片区的时候,本地的皇岗中学已经在改扩建,未来不仅会解决福田紧缺的学位情况,还会成为福田的“标杆”学校。

19.jpg(皇岗中学扩建工程正门)

20.jpg(原本的学生迁至福民小学和福苑小学上课)

21.png(皇岗中学拆除公告)

3、不是热点片区

深圳因为地理位置的原因,一直处于严重缺地的状态,从1981年就开始填海造地,直到2018年中央印发通知,全面停止填海审批才停下来。

而在填海的过程中,因为建设港口不是所有的海岸线都适宜建设港口,所以填海的起点只能从蛇口开始,一直向赤湾和妈湾延伸,随后还填出了前海、宝中、碧海、机场片区、沙井的片区。

这就导致了深圳的发展一直向西走,并且大部分热点的片区也处于西部。

比如宝安的沙井规划,发展大空港,比如南山的前海,发展前海自贸区等等。

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而皇岗刚好相反,处于深圳的东边,几乎完美的错开了西部的一些热点。

这反映在房价上就是皇岗片区的价格为什么跑不赢周边片区的原因了。

4、“老破小”居多

皇岗这个片区其实已经比较老旧。因为很多村落都有很长的发展历史,而且村落的建筑大部分楼龄都比较久,比较集中。

23.png(皇岗村区域)

比如链家上挂的二手房源,不少都是九几年的房子。

像皇岗花园大厦,建成时间1995年;国皇大厦,建成时间1994年;皇都广场,建成时间1999年等等。

24.png(链家上目前挂的二手房源)

而且从2009年开始,整个皇岗村就开始改造,要求是5-8年内完成。

但是更新改造推进一直很慢,直到2018年都处在皇岗村一期改造的进程当中。

25.png(图源福田区人民政府互动交流留言板)

项目推进的进程非常缓慢,所以归根到底,皇岗片区跑得慢的另外一个原因就是改造的进程推进相对较慢,现存的“老破小”比较多。

不过虽然目前皇岗片区各种资源配套暂时还没跟上,但得益于深港创新科技合作区以及片区的城市改造更新计划,皇岗未来依旧值得看涨。

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