时代邻里(09928.HK)：扎根大湾区，多元业务高速发展，给予“买入”评级，目标价14.80 港元

机构：兴业证券

评级：买入

目标价：14.80 港元

投资要点

首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价14.80港元。时代邻里深耕大湾区，形成了完善的区域布局，多元的业务类型，通过内生+外延的发展模式高速扩张，上市后已经完成3笔并购，管理层执行力强。我们预计公司2020-2022年营业收入分别为18.7、29.5和43.1亿元，分别同比增长72.4%、58.2%和46.1%；归母净利润分别为2.2、4.0和6.3亿元，分别同比增长85.5%、79.7%和56.1%，增速远高于行业平均水平。首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价14.80港元，相当于2021年30倍PE。

扎根大湾区，持续高速发展：公司脱胎于时代中国，共同深耕大湾区。截至2019年末，公司86.9%的在管物业集中在大湾区城市，规模效应明显。公司的在管面积由2016年的1307万平米增长至2019年的3843万平米，年复合增速达到43.3%。公司将继续通过内生+外延的发展模式高速发展，接下来三年的在管面积复合增速将超过50%。

发力收并购，规模协同并进：公司通过外延并购做大规模，丰富在管物业的业态，扩充业务模式，提升协同效应。公司通过并购进入市政环卫、电力系统、工业物流等物业服务领域，非住宅在管物业的占比超过50%。在业务层面，拓展了电梯服务、智能化工程服务这类与社区密切相关的业务。并提前进入时代地产的城市更新业务。

业务多元化，服务品质提升：公司在提供基础物管业务的同时，还提供了非业主增值服务（面向时代中国提供服务）、社区增值服务（面向业主提供服务）和其他专业服务（比如电梯服务、智能化工程及市政环卫服务等），业务更趋多元化。通过多层次的服务满足业主需求，提升客户满意度。

现金充足，财务状况稳健：公司处于净现金状态，财务稳健。截止2019年底，持有现金9.7亿元，可为后续收并购提供保障。

风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期。