融创中国的上涨极限在哪？

作者 | 707的牛

数据支持 | 勾股大数据

内房股的反弹力度不亚于A股房企，一天可以反弹十多个点，短短几个交易日涨幅接近30%。但是，这只是刚刚开始，除了市场被牛市到来的乐观情绪包裹以外，还有太多的预期没有被市场兑现，特别是对融创来说。

01

增速最快的一线房企

投资地产股应该选择增速最快房企，增速快代表盈利更高，盈利高又能提升估值，这类公司很容易迎来戴维斯双击，融创就是其中之一。在2019年的销售排名中，多数一线房企的增速明显放缓，唯独只有融创，可以保持两位数的高增速。

2019年全年累计销售金额TOP5分别是万科，中国恒大，融创中国，碧桂园和保利地产。

其中碧桂园5522亿元，同比增长10%；万科6308亿元，同比增长4%；中国恒大6011亿元，同比增长10%；融创中国5562亿元，同比增长21%；保利地产4619亿元，同比增长14%。

一线房企去年的销售额大概维持在5000-6000亿元，但融创增速却排在第一名。为什么？除了公司创始人敢想敢干的执行力以外，还和公司的扩张模式有关。其实融创成长壮大的过程就是一部并购史，通过合作或者并购的方式进入新城市布局是融创最常见的战略。

2012年，融创和绿城中国合作，成功进入上海房地产市场，完成了长三角地区核心城市的布局。2017年，公司收购万达文旅项目，迅速掌握了青岛市场的话语权。还包括432.4亿元大手笔收购万达各地的文旅项目和2019年花费152.7亿元的代价收购云南城投环球世纪和时代环球51%的股权。

可见，融创善于利用并购的方式借力，迅速完成全国化扩张布局。对应的，公司的土地储备权益占比由2014年的59%，上升到了2017年最高占比，76%。

反应到业绩上，融创在过去4年一直保持高增速，净利润翻了8倍，股价也上涨了8倍。这也是融创扩张模式的优势，而且这种优势还会持续保持下去，也是增速比同类公司更快的重要原因。

02

估值低

其实，地产股的这一轮大涨行情，是应该板块整体估值的确到了底部。估值到底有多低？经过房地产政策调控的一轮又一轮加码之后，行业估值来到了金融危机后时2008年10月份的底部，申万房地产板块估值只有10XPE。

而公司的估值更低，目前融创只有6.5XPE，不到7倍。估值水平也位于近5年的历史平均水平以下。融创的业绩和销售增速比行业平均水平，同类房企都要快；市场给出这么低的估值显然是不合理的。

同时，房地产行业和公司的基本面正在积极改善，股价涨幅也还远没有到反应这一预期。6月30日晚上，一份行业重点房企的销售成绩单出来了。行业TOP100房企，1-6月份累计销售面积3.7亿平米，同比下降3.5%，销售额5.1万亿，同比下滑2.7%。其中6月份单月销售面积1.0亿平米，同比增长10.3%，销售额1.5万亿，同比增长13.8%。

从这个数据的结果来看，显然房企已经整体爬出了今年一季度的坑，销售额增速一路改善，直到6月份的同比增长13.8%。这也恰恰印证了之前的观点，疫情只是把一季度的购房需求推迟了，并没有抹杀掉。

而融创6月份的销售，不算突出，但也实现了大幅反弹。公司6月份销售额540亿元，在疫情的影响下还实现了同比增长6.3%，环比增长19.5%。1-6月份销售额1947亿元，同比下滑-9.1%；对公司2020年的销售影响并不大，融创的估值也还有提升空间。

03

还有几点预期差

要想弄清楚融创的预期差，必须回答下面几个问题。房企负债率高，玩杠杆是好事还是坏事？公司的物业是否会分拆上市？

一是负债率问题。房企越偏向于加杠杆，说明行业越景气，公司赚钱也越容易。杠杆越高，资产收益率也就越高，特别是对有一定规模的公司来说。反而是地产商都不愿加杠杆的时候，说明赚取利润更加艰难。因此，从这个角度考虑，负债率高不是坏事。

今年受到疫情影响，管理层在业绩会上也说过，会出售一些酒店和文旅项目，可以减轻短期的资金压力。同时现在全球大放水，开始出现资产荒，内房股发行海外债的融资渠道又重新开启，也不用担心债务违约问题。

目前债务不再是市场担心的问题，融创的净负债率也可以降到150%左右，对比碧桂园94%的净负债率，和万科42%，还是很高；即使受疫情影响，今年的高增速还是可以持续的，毕竟杠杆率还在高位。

二是分拆物业。随着越来越多的物业公司上市，分拆物业也已经成为市场共识。剥离物业业务上市不仅可以通过融资减轻房企资金压力，同时可以提升估值。这些都是投资者愿意看到的，同时也是房企们正在考虑的。

融创现在的上涨才刚刚开始，公司今年销售增速保持10%-15%应该是没问题的。万科现在9XPE，估值和龙头万科看齐，2020年大概有30%的增速，短期看到3000亿距离当前的空间还很大。