已经连续几个城市调控收紧了

来源:真叫卢俊

当7月2号所有人的关注点在杭州管控摇号政策的时候,我们都忽略了另外一个城市。

东莞

我在杭州的文章里提到了东莞的调控一定会在路上,但没想到会来的这么快。

我们都知道,过去的临深城市基本都被深圳的涨幅掩盖住了,但深圳调控之后,东莞楼市却开始一骑绝尘,夸张到5月-6月的涨幅冠绝全国。

虽然东莞住建局紧急发声,指责这个指数失真,但不得不承认的是,发生在东莞的二手房跳价和新房捂盘惜售,像极了去年双11之后的深圳。

官方再严正,也堵不住本地大众的发声,我在东莞本地媒体留言板找到了亲历者,随便摘录三个大家仔细品味。

东莞为什么突然这么火?

究其原因,过去东莞的很多片区都被诟病城乡结合部,如今正在进行大面积的城市更新旧改,涉及面积大到有3600万㎡,旧改的决心也很大:打造出一个新东莞。

加上东莞凭借大湾区临深优势和不错的基本面,承接了深圳转移的大批产业,华为落户东莞松山湖就是其中代表

这些内外部因素都促成了东莞的快速起势,过程中也不可避免的吸引到深圳外溢的居住、投资需求。

微观层面,自2016年始东莞的住宅土地出让,就出现了连年下降的趋势,到2019年几近减半。

新房供应不足,二手房不限购,这都是托高东莞楼市过热的原因。

不得不承认的是,东莞楼市确实出现了部分区域过热上涨的趋势,尤其是临深和旧改区域,新盘小跑捂盘惜售和二手房跳价现象层出不穷。

甚至买房群里个别炒房客开始恶意喊口号:东莞楼市,下一个深圳。

但很明显他们想多了,房住不炒和六稳的大局下,苏州深圳杭州不能例外,东莞也不能。

东莞调控,已经箭在弦上。

01

7月2号,东莞市住建局正式发布了《关于进一步加强商品住房预(销)售管理的通知》。

政策的细则大概分为5点,分别和大家剖解一下,后面解读另外3个城市。

一、总建筑面积3万方及以下的一次性申请预售,总建筑面积3万方以上,每期申请预售的建筑面积不少于3万方

这个政策的出发点比较粗暴,剑指小跑分批开预售的项目,建一栋拉一批回款,这种情况下房企心态一定会变好,加上之前东莞对新房预售政策的管控没那么严苛,很容易出现预售价格越开越高的现象。

事实上这个现象也已经在东莞出现了,万江的某个新盘,首开楼栋的均价是2.6w,20年1月预售批下来均价3.1w,到了6月均价就开到了3.6万。

这个速度不得不让人咂舌。

这种分批拿预售,很容易导致逐渐看涨+稀缺靠抢的心态,茶水费和惜售现象同样会越来越突出,不仅是本地抢,很容易吸引来外地投资客。

以后新盘一次开3万方。投机客还接着抢?不存在的。

二、新建商品住宅同一幢(栋)住宅均价相差幅度不得超过20%,首次价格申报,不高于前三个月属地镇街同类型新建商品住房申报均价的10%。申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%

这里面有3个数字值得我们注意,分别是20%、10%、5%。

之前东莞出现过同栋楼价格相差超过20%的现象,但这个调控力度在我看来还是比较收敛的,没有下狠招,只是把价格差拉低到20%区间的范围。

未来想用稀缺房型或户型来拔高天花板,再用天花板价格来炒作片区价格的手段,也被收缩到管控范围了。

但我感觉,目前东莞的力度还只是为了“稳”,没到“治”的地步,20%依旧存在操作空间,并不能有效遏制高低配现象。

10%和5%比较明了,直接规定了预售证审批的价格空间,这一步东莞虽然慢了其他城市很多,但既然迈了出来,也可以有效管控新房预售乱开价的现象。

3、精装修价格原则上不得超过2000元/㎡,超过标准的须提交第三方工程造价咨询机构的评估报告;

过去在限价之下,精装修这条路经常用来操作实现高价备案,这一条政策很接地气,价格范围也比较合理地划定在2000元每平的范围。

但要注意的是,这个细则有模糊的空间。

官方有意管控装修价,但一昧的只堵不疏,房企没利润肯定要在装配标准下功夫,这里面可操作性太大了,如果最后留给市场的是烂房子,或者减配到毛坯,对购房者也是不负责任的。

这个情况下,就是考验好房子和良心开发商的时刻。

有两个强二线城市在这方面做的值得其他参考,杭州直接要求房企对精装价格和材料双公示,而长沙直接对精装材料进行审核,搞出了精装指导价。

有时候粗暴不是解决问题的本,而是从源头解决问题,才是最精细的调控。

02

前面的三个政策还是为了预售前阶段加强管控,后两条则是从捂盘惜售和炒作投机进行严厉打击。

四、加大力度打击捂盘惜售行为,取得预售证或现售证书后,要在10日内一次性公开全部房源,对于建设工程形象进度已达预售标准(或已具备现售条件),督促其限期办理预(现)售手续

结合第一条的不得低于3万方的预售申请,这一条把房企钻漏洞捂盘的道道,堵的异常严实,对于购房者,这是最大的尊重和公平。

至于之前东莞楼市曾出现过的茶水费,也会毫无疑问的成为打击目标。

五、严格规范商品住房认购行为。商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名

值得称赞的是,不仅明确了要打击投机炒作行为,在细则里东莞住建局也明确提出了,要严厉打击未将全部准售房源对外公开、通过签订虚假商品房认购书等方式囤积房源的现象。

五条政策,相互补充相互作用,会有效打击新房炒作不断走高的趋势。

但有一点让我奇怪的是,政策绝口不提二手房,东莞二手房不限购是共识,这次政策依旧只治内不治外,生怕会把外溢人口和购买力赶走。

个中意味,值得大家细细品味,东莞还没下定最大的决心,留有后招。

后续的影响会怎样?。

如果依旧调控不力,不可否认的是东莞可能会祭出限购限售限贷的大杀招,到时可能一众投资客都会被套在东莞站岗几年。

03

因城施策下可能会陆续有城市想透气露头,但政策大锤不会放过任何一个侥幸者。

东莞不是第一个,也不会是最后一个。

今年我们看到了深圳大涨后,住建局长公开直言:我们不是没有手段,而是准备了很多手段。

先是大力严查经营贷,然后直接下架违规二手房源,严厉打击吵房团哄抬房价,启动了二手房指导。

不仅如此,手头还保留了了房产税、高价房税、高利率等调控手段。

包括和东莞同天出台的杭州摇号新政,把楼市限价之下带来的摇号bug,堵的一干二净。

前三个城市露头,已经全部被打回原形,这一次的东莞,同样也是如此。

04

楼市走到现在,已经到了分化的时刻。

房住不炒之下,城市不能抱有侥幸心理,个体买房人更不能。

未来的楼市一定会凸显出马太效应,头部效应将会主导楼市走向。

和很多发达国家一样,房价的分化会越来越明显,长周期看北上广深四个强一线很可能会走到几十万一平,而类似鹤岗这样几万一套的房子,也会层出不穷。

这种分化会在不同城市出现,之前曾写过挺多有关城市选择的文章,简单总结个人的两点看法。

1、未来的都市圈大城市、省会城市及部分的二三线经济强市会价值凸显,其余城市要么会表现平平,要么会面临盘整回落。

2、除非大环境宽松,调控不力的城市也一定会露头就打,会面临更严苛的调控,短周期看极可能会站岗。

这些趋势变化,对于楼市的每个个体而言,选择和耐心变得尤为重要。

不苛求一定要跑赢大局,但起码不要输。

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