全国楼市半年考:新房销售V型反转,“南强北弱”城市之间分化明显

作者:徐倩

来源:新京报

今年上半年,受新冠肺炎疫情影响,我国房地产市场经历了停摆、断崖式下跌行情,而后随着疫情逐步得到控制,全国楼市又以超预期的速度稳步修复,整体呈现出“V”字型走势。

展望下半年楼市,业内人士预计,市场整体趋于平稳,成交量将稳定在近年水平,但各个城市之间或会继续分化,而在“房住不炒”的前提下,房价也不会出现大幅上涨。


新房“先抑后扬”,豪宅先热、刚需接棒


数据显示,2020年上半年66城新房市场合计成交套数累计同比下滑16%,成交面积累计同比下滑14%。随着疫情得到控制,新房市场成交量在二季度快速恢复,但同比2019年同期,成交套数和面积分别仍下滑5%和4%。

在疫情冲击下,2020年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大,其中成交套数累计同比下滑25.9%;成交面积同比下滑25.0%;二线城市成交套数同比下滑16.6%;成交面积同比下滑15.0%;三四线城市成交套数同比下滑10.8%;成交面积同比下滑8.0%。一二线城市受疫情影响较大,但恢复速度更快,在疫情稳定的二季度成交量环比收窄15-16个百分点;三四线城市环比收窄12-13个百分点。

数据来源:贝壳研究院、各地住建局

从成交面积排名来看,上半年二线城市排名上升幅度最大的为南京,同比去年上半年排名上升5名至第八名。此外成都、苏州、温州、杭州成交面积累计同比均保持涨势。据统计,杭州、南京上半年成交面积累计增长10%以上,市场复苏较快。值得注意的是,9个排名上涨的城市中,4个为长三角区域城市。

上半年,豪宅市场先于刚需市场回暖,部分城市的豪宅成交量激增。根据克而瑞数据统计,总价在1000万-2000万的豪宅中,杭州、青岛的豪宅成交套数同比分别增长139%、150%;而总价2000万-3000万的豪宅中,青岛、南京、厦门、东莞的成交套数同比增长367%、100%、500%、139%。此外,上海、深圳、北京的豪宅市场依然坚挺,比如,上海在上半年成交的单价在15万元以上的豪宅套数同比增长131%。

从豪宅传递到刚需市场,自5月份以来,杭州、成都等高性价比的刚需项目频频出现“万人摇“引发市场关注,成为新房市场的新特征。

易居企业集团CEO丁祖昱表示:“分化是上半年的关键词。城市之间分化明显,城市内部整体表现出3、4月份豪宅火热,5月份刚需接棒,一个城市当中一部分楼盘摇号抢房,一部分楼盘即便促销也去化不畅,整体呈现出‘冰火两重天’的现象。”


各城市分化明显,北京、深圳6月成交量创新高


和新房市场一样,上半年,二手房市场也呈现出“v”字型。据贝壳研究院数据显示,从月度成交走势看,二手房市场成交从3月份开始明显恢复,其重点监测的18城实际二手房总体成交量快速修复,二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%,疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

据克而瑞数据显示,二手房市场分化趋势明显,其中,北京、深圳、南京、杭州等城市在6月份的成交量已达到近两年新高,而成都、苏州等城市同比仍然下跌40%以上。

从二手房价格来看,疫情之下,今年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌,二季度均价随市场修复普遍反弹。

数据显示,与去年四季度相比,二季度北京及上海二手房均价涨幅均在3.5%及以上,涨幅靠前,房价跌幅较大的城市为武汉,累计跌幅达3.5%。而与去年同期相比,二季度房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州,房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。


下半年预测:房价不会大幅上涨


对于下半年市场的走势,预计二季度重点城市业绩已经接近或已达到2019年同期水平,市场修复过程基本完成,一季度积压的需求已获得逐步释放,同时随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定,需求端也将重新进行资金分配,预计下半年市场成交不会持续大幅上涨。但在经济下行压力下,房地产市场作为重要的消费市场,其总量也不会大幅下降,预计全年将稳定在近年水平。

丁祖昱认为,“2020年下半年,政策会继续保持平稳,其中中央政策还是强调稳定,地方政府可能会根据实际情况因城施策,总的政策趋势还是相对宽松为主,除非有个别城市出现了大幅的上涨、炒房等情况,否则今年没有太大的必要在政策上收缩,主要因为今年整体情况来看,经济压力仍然巨大。”

在此政策背景下,丁祖昱预计,2020房地产行业销售规模预期微降5%,如果销售面积下降5%,全年销售金额约为16万亿元,销售面积约为16亿平方米,仍是历史相对较高区域。

“下半年,房地产市场整体小幅波动,城市、项目分化将进一步加剧。从市场成交情况来看,我认为今年下半年会出现小幅波动,三季度从成交量来说可能会有所回落,城市之间、项目之间会出现分化。特别是一些非长三角、粤港澳区域范围内的三四线城市,其楼盘去化压力会更大。” 丁祖昱分析称。

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