深圳国际站上大湾区发展“风口” 前海土地整备83亿补偿全部确认

7月2日，深圳国际(00152.HK)公告称，公司旗下两家全资附属公司分别与前海管理局签订土地出让合同，这三份合同涉及的土地面积共约4.12万平方米，土地出让价款合共约人民币36.52亿元。

据了解，上述三块宗地为土地整备协议中的置换用地，按照等价置换的方式，深圳国际获取了新规划条件下的土地总建筑面积约为17.25万平方米，规划包括住宅、可出售公寓、商业在内。基于目前的初步测算，深圳国际本次签署的三份土地出让合同预计将为其2020年度业绩带来税前收益约人民币35.53亿元。

公开资料显示，深圳国际是深圳市属唯一以物流基础设施为主业的国有大型企业集团。本次土地整备涉及的西部物流园地处前海妈湾港核心区域，原西部物流园将被打造升级成为深国际前海项目，重点发展金融、现代物流、科技及信息服务等现代服务业的国际化新区域。

值得一提的是，早在2019年9月29日，深圳国际就前海所拥有的全部五宗面积合共约38万平方米土地(前海项目)的整备方案已与深圳市规土局及前海管理局于签订土地整备协议书，确认共约人民币83.73亿元土地价值的补偿，并于2017和2019年度，分别就前海项目已落实税前收益约人民币24.4亿元和21.87亿元。

而此次，深国际顺利签署的前海土地使用权出让合同，确认了剩余税前收益人民币约35.53亿元，这意味着，备受市场关注的深圳国际前海项目土地整备工作顺利告一段落，其下湾区引擎土储价值蓄势待发。

前海是时代给予的机遇，被称为“特区中的特区”。深港合作区、自由贸易试验区、“一带一路”支点，前海，这片承载着重大国家战略的热土，对于时代的先行者而言，不仅是一块土地，更是一种眼光，一种策略。

过去多年间，前海以独特的区位优势由传统工业仓储片区跃升为国家级战略区，土地“公转商”产生了巨大的财富效应。

但从目前的情况来看，由于前海的土地储量相对较少，扣除市政基础设施、公共服务设施和已出让土地部分外，剩余经营性用地所剩无几，这就决定了前海土地资源的高度稀缺性。

作为前海的土储大户，深圳国际的前海土地整备受到人们的格外关注。公告显示，深圳国际本次签署三份土地出让合同涉及的计容建筑面积共约17.25万平方米，当中住宅建筑面积5万平方米、公寓建筑面积2.5万平方米均可销售，基于前海的综合规划，居住产品高度稀缺，预计该项目的建设和出售，将有助于大幅提升该公司在前海片区的资源价值。

另据悉，深圳国际本次签署的三份土地中有办公建筑面积7.95万平方米、商业建筑面积1.7万平方米，计划与前海管理局深度合作构建保税研发设计中心、国际物流分拨中心、深港配送中心、保税展示交易中心，这将推动该公司物流产业相关的土地综合开发和发展，符合该公司及股东的整体利益。

预计随着前海项目的整体建设和推进，将有助于大幅提升深圳国际于前海片区的资源价值，成为其修复估值的重要方式。分析人士认为土地补偿收益将是深圳国际的股价的强催化剂。可以预计的是，主业稳健、赢利点多元且优质土储丰富的深圳国际将在2020年跑出“加速度”，十分值得期待。