马光远：我看好的那些城市，上半年房价表现如何

作者：马光远文章

来源：光远看经济

每一次危机，其实就是重新认识中国好城市稀缺资源最好的机会。

比如，2008年全球金融危机爆发，中国人民发现了北上广深这些中国一流城市的价值，一二三线城市的房价从此明显拉开了距离。而这次疫情，让中国好城市的价值更加凸显，未来这样的趋势只会加剧，好城市的好房子，永远都是硬通货和最稀缺的资源，不仅在中国，全球都如此。

当然，每一次危机，也是对大家财富知识的普及和教育。关于人类财富，最主要的规律应该是10%的人掌握全球90%的财富。这说明，只有少数人才有超越常人的抓住财富机遇的能力。为什么多数人抓不住发财的机会，原因很简单，就是多数人只会按照正常的思维思考财富，而正常的思维，是无法抓住真正的财富机会，实现超额收益的。

以房地产为例，绝大多数人的思维是，房价太高了，没有多少人可以买得起，特别是在重大危机发生的时候，房价会大跌。这是正常的思维，而这种正常的思维其实是非常不正常的。

比如，在今年疫情冲击之下，我在各个场合强调今年房地产的两个趋势：

第一，疫情不会改变中国房价的趋势，不管有没有疫情，中国房地产普涨时代结束了，房地产投资不需要智商的时代结束了，未来房地产投资只限于“三个20%”：20%的城市、20%的楼盘、20%的开发商；

第二，今年一线城市和热点城市的房价会反弹。

我还特别强调，根据我这么多年对房价规律的研究，在央行放水的情况下，好城市的好房子很少有下跌的。对于我判断的一线城市的房价会反弹的观点，一些人不仅反驳，而且愤怒：面对疫情冲击，经济下滑，收入下降，房价怎么可能反弹？这就是普通人的思维！真正的逻辑是什么呢？其实，收入下降不代表房价会下降，说个扎心的话，普通人，即使在经济好的时候，也买不起一线和热点城市的好房子，经济差的情况下当然更别想了。

但这不代表没有需求。一线和热点城市的好房子是给高净值人士的，相对而言，高净值人士受危机的影响最小，而且，一旦出现危机，高净值人士都会选择避免资产缩水的办法，而好城市的好房子不仅不会下跌，反而会因为各种需求的增加导致房价上涨。特别是，我们看到，自3月份开始，中国的M2重回两位数增长，4月份和5月份的M2增速达到了11.1%，考虑到这是在一季度经济增速负6.8%的情况下，这样的货币增速的确已经很高。

事实如何呢？首先给大家上课的是深圳。其实，深圳已经给大家上了好几次课了。

上一次是2015年3月，深圳房价开始暴涨，最后引发了全国一波波澜壮阔的大涨。说个不马后炮的判断，其实我从去年年底就提醒大家注意深圳的房价，深圳房价从去年4月份开始其实已经悄然上涨，我不断告诉大家，深圳是中国房地产风向标的城市，深圳2020年将引领一线和热点城市房价反弹。

深圳房价的具体表现我就不再重复了，涨幅再一次超过了很多人的想象。去年我多次去深圳，呼吁深圳的高净值人士出手买好房子，关注我的公号的应该有很多深圳人现场听过我的演讲，如果你听了，并且行动了，你就是这一轮的赢家。

当然，和以往鸡犬升天的普涨行情不同，今年引领深圳房价上涨的主要是两类房子：一是高端住宅，即豪宅，非常抢手；二是深圳的学区房。这两类都是我定义的“好房子”，越是危机，好房子的价值越凸显，深圳已经多次告诉诸位这个道理，但如果按照一般人的思维，危机来了，大家收入下降了，更买不起房了，房子得大跌了。结果却是一次又一次的打脸。

我有时甚至觉得，财商这种东西，真的很难培养，因为很多人即使经历很多次教训，唯一得到的教训仍然是没有记住教训。

除了深圳，北京、上海、广州、杭州、成都、宁波、南京等城市的房地产市场也表现不错。到了6月份，从各方面的数据看，房地产市场已经成为中国所有行业中率先真正复苏的，房地产开发投资、销售以及土地市场都维持了超越其他行业的热度。

即使武汉，这个我强烈看好在疫情后会赢来强势表现的城市，在6月份赢来了土地市场的热拍高峰，据媒体报道，6月30日，各大房企引爆了武汉上半年的土拍收官战。武汉单日成功出让9宗土地，总成交价高达243.82亿元。

中原地产研究中心统计数据显示，今年截至6月29日，50城卖地2.18万亿元，同比上涨11.6%，刷新历史纪录。其中，杭州卖地1639亿元，上海卖地1313亿元，北京卖地1143亿元，广州卖地1015亿元，土地市场第一次出现了4个千亿卖地城市。

当然，如果仔细分析这些热点城市的交易结构，引领市场的仍然是好房子和学区房。比如，北京5月北京二手豪宅成交量创下2019年以来新高，《地产营销人》发布的数据显示，5月份北京均价超7万/㎡的豪宅成交量环比上涨278%；成交面积环比上涨179%；成交金额环比上涨183%。6月份受疫情的反弹数据下滑，但这是暂时的。

北京房价经过三年的调整，基本已经调整到位，加上北京城市中心已经几乎没有新开发楼盘，好房子在北京越来越稀缺而不是没有人要。在北京，好房子仍然是稀缺的，在过去三年北京房价调整的情况下，豪宅价格仍然稳中上涨，而且，流动性特别好。其他城市的表现我不再重复，杭州的摇号其实不仅仅是价格倒挂，仍然是对未来的预期看好。

这么多年，我们一直尝试着告诉大家经济和财富的真相，可惜很多人总是一厢情愿。特别是在房价问题上。其实，为什么大多数的人注定难以把握财富的机遇，关键在于，你的确上了很多经济学家的当。很多经济学家告诉你的不是真的，是他们想象的东西。

比如，他们告诉你，英国之所以富裕是因为他们实行自由放任的政策，其实，英国之所以富裕，是因为英国没有听亚当斯密的自由放任，而是实行高强度的国家干预和保护，才富起来的，美国也是！但在他们富裕之后，他们就开始宣扬自由市场的好处，要求别的国家开放市场。

个人财富也是一样的道理，很多经济学家总是告诉你，房价太高了，危机来了，房价会跌。其实这个问题真的不难判断，你可以看看，很多经济学家真的并不富裕，生活拮据，却不断告诉别人要不要买房子，如何投资，这是何等滑稽。著名经济学家罗宾逊夫人说，我为什么要学经济学，就是为了不上经济学家的当。其实很多经济学家也不想让人上当，他们也在努力预测市场，只是他们对市场一无所知。

对于普通人而言，重要的是放下成见，听一些不愿意听的话，试着去反向思维，也许你慢慢就会发现财富的规律和真谛。记住，任何国家好城市的好房子长期看都是稀缺的，而稀缺，是经济学里面少数几个有用的概念。在稀缺的情况下，上涨也许会迟到，但不会缺席。