房地产行业月报：景气逐步恢复，蓝筹确定性不断增强，维持“优于大市”评级

机构：海通证券

评级：优于大市

投资要点：5月数据关注点：5月单月商品房销售面积1.47亿平米，同比由跌转正，上升9.66%；商品房销售金额14406亿元，同比由跌转正，上升14.04%。从5月分线商品住宅销售面积情况来看，一线城市同比跌幅扩大，二线和三四线同比上涨，且涨幅扩大。从5月分线商品住宅销售金额情况来看，一线城市同比跌幅显著收窄，二线城市同比由跌转正，三四线城市同比增幅扩大。一线销售复苏表现较弱，主要因为5月北京成交偏弱。5月二线和三线的复苏力度更为强劲，涨幅扩大，短期来看销售市场热度持续提升。我们预计后续销售面积和金额累计同比跌幅有望进一步收窄。

5月单月全国房地产开发投资同比增长8.09%，单月新开工同比上涨2.52%，土地购臵面积同比上升0.85%，房企开发到位资金当月同比上涨10.04%。5月投资、新开工、房企到位资金的复苏持续，土地购臵保持正增长，一方面不少城市都在密集供地并持续推出优质地块，另一方面资金面相对充裕，房企对于全年房市的信心增强，使得房企的拿地热情持续，新开工节奏加快。两会对房地产行业的政策基调仍为因城施策，考虑到当前经济复苏的背景，我们预计后续地方政策方面将保持改善，对供给和需求形成支撑。

5月房屋竣工面积同比上涨6.23%，同比由跌转正。4月竣工跌幅扩大打破了稳步回暖的态势，但5月由跌转正，我们预计这与部分房企此前面临资金压力而5月房企到位资金进一步改善有关。目前，部分城市允许房屋延期交付，对上半年的竣工造成一定影响。但是，我们认为竣工整体的复苏趋势仍然保持不变，后续月均正增长可期。

房地产投资累计同比下滑0.3%，跌幅收窄3.0个百分点。2020年1-5月全国房地产累计开发投资为45920亿元，同比下滑0.3%，跌幅较2020年1-4月收窄3.0个百分点。1-5月商品住宅投资33765亿元，同比下滑0.04%，跌幅较2020年1-4月收窄2.76个百分点。住宅投资占房地产开发投资比重为73.5%，比重较2020年1-4月上升0.3个百分点。

5月土地购臵保持增长，累计跌幅持续收窄。1-5月，全国房地产开发企业土地购臵面积4752万平方米，累计同比减少8.10%，跌幅相较2020年1-4月的-12.00%收窄3.9个百分点。5月单月土地购臵面积1601万平米，同比上升0.85%。

5月房企到位资金同比由跌转正，上涨10.04%。2020年1-5月全国房地产资金来源总量达到6.27万亿元，累计同比下滑6.05%，累计同比跌幅较1-4月收窄4.36个百分点。5月单月资金来源总量达到1.57万亿元，同比由跌转正，上涨10.04%。

投资建议：维持“优于大市”评级。继续看好行业蓝筹企业，维持“优于大市”评级。龙头房企建议关注万科A、保利地产、中国海外发展、龙湖集团、华润臵地、融创中国。此外，我们认为业务范围在结构性利好红利区域的房企的销售和业绩弹性会更强，成长性较好的标的包括A股：华夏幸福、金科股份、新城控股、阳光城、中南建设，和H股：世茂房地产、旭辉控股集团、建发国际、中国恒大、碧桂园、宝龙地产、美的臵业、禹洲地产等。关注受益于市场利率下行以及疫情后需求恢复的商业类资产，包括中国国贸、大悦城等。物业板块继续关注A股招商积余、新大正；H股保利物业、绿城服务。

风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。